买房时，选“新房”还是“二手房”，业内：主要差别体现在5年后

房地产经过20多年的快速发展，逐步由新房市场过渡到存量房市场，换句话说，大多城市的二手房交易量逐步上升，一线大城市二手房交易量与新房交易量平分秋色。主要原因在于，二手房存量基数越来越大，加之可供开发的土地资源越来越少，各城进入“存量房”时代只是时间早晚而已。

当然，就目前来说，我们大多数城市还是以“新房市场”为主，毕竟发展水平相比一线城市要滞后一些。在谈到具体买房时，我们很多人会问这样一个问题，“到底买新房还是二手房好呢？”，业内人士认为，买的时候是一分钱一分货，但真正的差别体现在5年后。主要有三点原因：

一是在同等地段情况下，新房肯定比老房子升值潜力大，5年时间足以拉开两者之间的差距。房子更新换代比较快，即使今年与明年买的房子，都可能存在代系差别，新房与二手房间差距时间越长，设计风格差别越大。即使未来转手，新一些的房子更受欢迎，价值也更大。

二是遇到极端情况，你买的房子已经有15年房龄，到5年后，你又准备转手，这个时候麻烦就比较大，即使让价也不见得有人接手。原因就在于，从风险角度考虑，银行基本会停止给房龄超过20年的房子发放贷款，这样的话，接手的客户只能全款购房，如此会导致客群大幅减少，房子也难转手。当然，即使全款客户，也会考虑将来转手的问题，房子就更不好卖了。

三是物业附加值问题。一般来说，物业服务水平高是一个小区品质和价值的加分项，反之则是减分项。就目前来说，随着房地产从量到质的转变，新楼盘一般都会引入品牌物业，以提升卖点，所以，从总体来看，新建小区物业服务水平都还不错。而二手房小区物业就参差不齐，大多小区物业服务饱受诟病，如果一个小区物业管理在先期弄砸了，后期要恢复就实在太困难。一个无业不好的小区，房产价值折损率10%还是有的。

据笔者看来，当前的二手房和新房同为楼市交易主体，新房和二手房的差别还是挺大，虽然说各有优劣势，比如新房可能存在开发商偷工减料，与实际交付不符的问题，二手房有“所见即所得的优势”，但在实际买房过程中，特别是对于以居住为目的合理住房需求者来说，在当前市场环境下，选择“新房”和“二手房”还是有较大的差别，需要引起重视。在实际操作过程中，主要体现在以下3点：

1.新房适合首次购房小白，二手房适合有经验购房者。我们到一个售楼处，有专门的销售员一对一服务，会对楼盘进行精心的讲解，引导签合同、交款、网签等程序，只需要按照他们安排的流程进行即可。而如果买二手房，需要自己对房子的具体情况、房主的情况以及与卖方多轮的讨价还价谈判，在交易过程中，还需要约定各方面的合同细节、交税、过户以及核实房屋水电费、出租情况等，总之，程序繁琐，细节考虑比较伤脑细胞，其目的就是防止购房陷阱。一句话，有经验的购房者可以选择二手房，首次购房小白比较适合购新房。

2.首付款金额准备存在差异，购房门槛差别大。一般说来，新房和二手房首付款的比例都是30%，但在实际买房过程中，新房和二手房的首付款预算有较大差别。新房首付款准备基本上就是30%，而二手房要达到40%，甚至更多。举个例子，新房总价200万，交完首付款60万，剩下140万贷款即可，后面收房时，主要再交点维修基金就差不多了。

但总价200万的二手房，评估价起码也得折损10%，那么就只有180万，如果贷款按照70%比例来算的话，只可贷126万，那么你的首付款就需要200万-126万=74万。另外，还有个税、中介费，不满5年的还有增值税，这样一算下来，起码还得要10多万。这样算下来首付款总体需要85万以上，所以首付比例起码也得准备房子总价的40%以上。

3.从经济的角度算，到底选择“新房”，还是“二手房”？相信大家应该知道，在楼市正常时期，同区域、同品质的楼盘或小区，新房价格是高于二手房价格的，一般差价为：新房价格高于二手房价格15-20%，主要原因就在于新房有人员工资、销售费用以及各类广告等增加了成本，所以，新房高于二手房价格属于正常现象。单就从性价比考虑，买新房还是二手房，分两种情况：

一是新房价格低于二手房价格，毫不犹豫选择新房。新房价格本身应该是高于二手房价格，但本轮楼市调控对新房实行限价政策，出现了以前从未有过的“新房价格低于二手房价格”特殊现象，不夸张的说，这类新房对于购房者来说，实属捡到大便宜了。如果你准备买房，尽量去这类盘碰运气。

二是新房价格超过二手房价格15%以上，选择二手房。正如前文所说，新房价格本身由于成本上升导致产品溢价，从而把价格转嫁给购房者。笔者认为15%以内是合理的，如果再高，超过20%就不值得了，此时，买次新的二手房往往是不错的选择。