30140元/㎡！西溪公馆小高层终极预测，未来科技城价格体系或重塑

西溪公馆预售证公示

经历了漫长的股权纠葛之后，远洋西溪公馆终于在前日公示了第一张预售证。可惜还是让很多人失望了，这是张排屋的预售证。

首批销售房源为泛月苑1-12号楼，一共42套，排屋户型面积283-342方，均价54800元/㎡。1500万起的排屋对于普通购房者来说，看上去也并没有多大的关系，但是54800元/㎡的备案价格也透露了很多隐藏的信息。

知识点普及：价格系数

这里要引出一个比较重要的概念，叫做“价格系数”。“价格系数”是开发商在主动定价时，根据购房者偏好和价格敏感度，对不同物业形态、不同楼幢、不同户型等制定的一个系统化定价的参考系数，从而在总货值不变的情况下，通过“一房一价”的标价形式，实现房源的快速去化。

自从限价以来，主管部门对于开发商的申报备案价格有着严格限制。（小编在之前的文章中对杭州“限价史”有过一个比较简单的介绍，没看过的朋友可以查看主页，大概了解一下）

“限价政策”跟“限购限贷政策”不一样，它并没有一个明确的书面公示，其实质上是主管部门利用行政审批权对供给端的价格控制，从而抑制增量房（一手房）价格过快上涨。通过对各个时期、各个区域、各个楼盘较长时间的备案价格的观察，小编大概掌握了政府指导价的基本逻辑（虽然偶有特例）。

我们今天主要探讨的是“价格系数”在政府指导价中的应用。

西溪公馆小高层均价或为30140

政府指导价主要体现在预售房源的整体均价上。由于楼盘物业形态比较多，具体分为高层、小高层、洋房、叠墅、排屋（合院）等等，每种均价完全相同显然不是很合理。因此，主管部门会根据物业形态的不同给出不同的指导均价。

那么，同一个楼盘不同物业形态的指导价格之间是否存在着一定联系呢？小编通过对目前多个在售楼盘的价格进行采样，基本验证了以下系数。

以高层毛坯均价作为基准价格，其他类型乘以系数，再加上相应的装修标准，即可获得相对准确的指导均价。这个系数不能说完全精准，实际套用可能存在略微的出入，不过还是具有很强的预测和指导意义，大多数楼盘暂时都适用。

根据这价格系数，由西溪公馆的排屋定价即可倒推出小高层价格，得出最后数值：30140。由此推测，西溪公馆后期加推的小高层定价很有可能在30140这个价格上下， 略高于西溪公馆前期放风的2万8左右，不过依然具有很高的性价比。

天空之城首开预测 洋房均价35000

讲到西溪公馆，不得不提到往北1公里的万科天空之城了。最近的天空之城无论在线上或是线下，都热闹非凡，完全是一副立马就准备开盘的态势。不过，首开的价格任然是个谜。

万科天空之城首批就推出1184套，主力户型93-135㎡。这两个月以来，对外报价的版本好几个，听得最多的就是4万以上，这也被许多人吐槽了好久。最近销售报价改了口径，起价3万5，开始玩起了文字游戏。还有小道消息均价在3万5左右，个人更偏向于这个版本。

五常地铁口附近，在天空之城之前在售的是华夏四季，按照一般的限价逻辑，新开售的楼盘指导价会参考同板块近期在售楼盘的均价。不过，万科城市之光捂盘3年，备案价直接从2万拉到3万，并且还调高了之前已备案的价格，万科的能量可见一斑。由此推测，参考华夏四季的可能性就不大了。

西溪公馆和天空之城的开盘时间相近，借鉴的意义更强。刚好可以利用价格系数，来推测下天空之城的首开价格。仍然是以西溪公馆排屋的价格作为参照值，倒推洋房产品的毛坯价格应该是32000。目前余杭区新盘的主流装标是3000，这样算的话天空之城首开洋房的备案均价很可能在35000左右，跟小道消息比较吻合。拭目以待吧！

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