新盘测评：品秀星樾卖什么价合理？

广州地铁集团、越秀集团和科学城集团三大国企联袂打造的品秀星樾于11月16日开放售楼部并接受诚意登记。

三大国企领导出席开幕式

一、现场

PLUS特派员10：30到达现场时，见到了久违的盛况，废话少说，直接上图：

有没有一种广州能走得动路的老人家都到此一游的感觉？知道的说是楼盘暖场，不明白的会说是广场舞比赛吗？

人多是好事，旺场嘛，但样板房拍出来就是这样的：

特派员使出吃奶的力气，终于拍到几张比较“冷静”的照片。

算了，还是上户型图吧。

二、户型

以上是今天开放的三个样板房的户型图。

楼层布局是这样的：

楼栋位置图：

本次计划推出4栋、9栋和10栋，户型基本相同。每层6房，32层，每栋192户，三栋约600户。

三、产品测评

品秀星樾，除了几十栋类似叠墅的情景洋房外，有26栋高层洋房，总共5284户。产品测评分为10项，分别是：地段、交通、生活配套、教育、环境、户型、装修、产品综合、价格和不利因素。每项满分为10分，总分为100分。

地段：以珠江新城为10分，天河越秀海珠其他区域9分，项目在科学城约位置，得7分。

交通：特派员自驾从天河区政府出发，经华快、广河和广佛肇高速到达项目约32分钟，得6分，将来项目有较完备的轨道交通，+2分，共得8分。

生活配套：科学城生活配套完备，但距项目都有一定距离，目前项目配套一般。6分。

教育：项目有幼儿园和9年义务教育学校配套，但学校是新建的非名校。7分。

环境：环境较好，紧邻植树公园。8分。

户型：户型函盖83、84、94、97、106、107三房和124四房单位，将刚需一网打尽。设计合理，部分有面积赠送、基本无浪费。得8分。

装修：装修风格简洁现代。得8分。

产品：每层两梯6户，共32层。梯户比较高。十字型排布，透风采光一般。7分。

价格：没有公布售价，按传说均价在4万计。7分

不利因素：小区底部是车辆段，4、9、10栋靠近学校和操场，有噪音污染。得8分。

综合得分：74分

王石曾经说过，一个楼盘，如果综合可以打70分，那就可以入手。因此，PLUS测评认为品秀星樾是值得入手的项目，获得推荐买入的评级。

四、市场分析

从目前的市场行情来看，科学城房价存在一定程度的透支情况。理由如下：

1、广州一手和二手市场价格处于下行阶段，二手价格已经持续下跌超过三个季度，跌幅高达15%~20%。一手市场价格调整约三个月，中心城区价格下调较小，东部价格下调较大，新塘、朱村、荔城等热门板块跌幅同样超过20%。

2、上月科学城大壮名城开盘，科学城价格不降反升。受其影响，科城山庄价格也上小幅上涨，部分价格已经直逼天河区的房价。科学城价格逆市上涨的行情蕴藏了一定的风险，如果市场下行趋势不能在短期内改变，很可能遭遇报复性下跌。这在过往的市场已经有过血的教训。祈福缤纷汇就曾经创下5万多的单价，今年不得不接受跌回3万多的事实。

3、轨道交通对房价的利好被严重透支。同样是轨道交通的旗舰明星楼盘品秀星图，今年也从3万的价格回调到2.3万以下，率先领跌新塘区域。对于在天河、越秀或海珠的上班族，4万的科学城和2万出头的新塘或2.7万的亚运城有什么实质的区别？

五、品秀星樾定价多少合理？

在做产品测评时，我们选用了传言的均价4万，给出了7分的评分。这就是说4万的均价有一定的合理性，但也并不是特别有吸引力。

一个项目的合理价格应该是多少？这是一个非常困难的判断，往往带有很大的主观性。PLUS综合了目前市场的行情、上个月大壮名城的开盘价格和销售行情，以及目前在售的科城山庄产品价格后认为：如果品秀星樾的开盘均价在4万，对萝岗区域的刚需型买家来说是合理和有吸引力的，但对天河、越秀或海珠的外区刚需型或投资型买家来说吸引力较低。

如果开盘均价低于4万，那就意味着便宜的单位可能会低至3.6万一线，这个价格可以吸引到部分外区刚需或投资型买家。

如果开盘均价高于4万，那就可能部分高价单位会上摸4.5万一线，在目前市场走向不明的情况下，即使是倍受亲睐的科学城的明星项目，也要接受市场的检验。毕竟，昨天PLUS粉丝报料，成交了一套天河中海康城二手，单价3.2万元。

后记

PLUS 为什么要做项目和产品的测评？这是一件费力不讨好的事。原因是PLUS在与网友和粉丝的互动过程中，发现很多人在决定购买产品时，缺乏客观评价一个项目和产品的能力，经常会被某些夸张的宣传所迷惑，或者是只看见项目的某一个突出的优势（或缺点），忽略了其他的因素，从而作出错误的决定。

因此，PLUS决定 推出产品测评系列，力求客观公正地对产品进行测评，为消费者提供一个可以量化的参考。

我们当然知道目前的测评还很幼稚，无法完整和准确地反映出实际的情况，但我们仍希望能通过自己的努力，不断完善测评系统，为消费者提供值得信赖帮助。