个人房产投资中如何精算投资回报率？（一）

随着房产金融属性的不断增强，在房产投资中，无论是住宅还是商业，最核心的就是投资回报的计算，特别是长期持有。但计算往往涉及对租金收益的判断，物业升值的预估，甚至对M2、CPI和货币走向的判断，计算绝对精确是非常困难的。

但若只考虑租金回报，和实际财富升值又有很大出入，因为过去10年，物业升值（如郑州3环内的房价涨了6倍）、通货膨胀的影响都大于租金收益。

虽然静态租金回报为计算房产投资回报的主流方式，但这类计算方式多为中介、客户或者开发商的粗算，没有考虑到物业升值、资金杠杆、贷款利率情况及通货膨胀等因素，不能反映市场的真实情况，与实际收益差异大。

本文以租金回报法为基础，由简入繁，以同一案例，分别加上杠杆和物业升值及通货膨胀等因素，尝试进行投资回报精算，与大家一起探讨更好的计算模型。

当然，这也是相对精算，后文再做解释。

投资回报计算公式：

静态租金投资回报率=年租金/总房款×100%

加入杠杆租金投资回报率=（月租金-月供款）× 12 /首付房款

加入物业升值及通货膨胀租金投资回报率=（年租金+物业升值+抗CPI-年贷款本息和）×杠杆/总房款

案例：

2015年1月，购入100㎡的三室两厅，总价100万元，首付60%为60万元，40万元贷款30年等额本息，月供为2122.91元，2016年12月交房，月租金为40元/㎡/月，2019年此房屋同楼层同户型的二手房成交价为150万/套。

一、静态租金回报率

房产投资的静态算法即为投资回报率算法，投资回报率，又称投资报酬率，是指年收益占项目总投资的百分比。

静态租金投资回报率=年租金/总房款×100%

年租金=40×100×12=4.8万元

总投资=100万元

静态算法投资回报率=4.8万/100万×100%

=4.8%

上述公式只涉及到了两个概念：年租金和总投资，未考虑投资比例，月供、支付付息等。与过去财富增长出入很大，案例中的房产，过去五年本质上财富上涨了50%，故此算法与实际出入很大。

二、加入杠杆、利息租金投资回报率

租金算法考虑了租金和前期实际的主要投入，比投资回报率的一般算法更深一步，因为大部分人购房并非全款，在资金杠杆的作用下投资回报会放大。可将投资回报分为两个阶段：

阶段一：贷款周期30年内的投资回报=（月租金-月供款）× 12 /首付房款

月租金=4000元

30年等额本息月供=2122.91元

首付房款=60万元

投资回报率=（4000-2122.91）×12/60万

=3.75%

阶段二：30年后的投资回报=月租金× 12 /首付房款

月租金=4000元

首付房款=60万元

投资回报率=4000×12/60万

=8%

但此公式中的租金回报率，是指月租房获得租金同房屋价钱的比值，所含要素过于简单，若出现贷款周期短，月供高的情况，投资回报可能会出现负增长。

同样此算法也未考虑物业升值、通货膨胀等因素，长期来看不适用房产投资回报的换算。

三、推荐模型——加入物业升值及通胀租金投资回报率

根据相关资料显示，过去十年，从各类大资产配置的角度来看，如果是优质大宗商品长期持有，债券、股票分红所产生的投资回报最高不超过57%，而房产投资却能产生至少265%的回报。

甚至很多核心城市的房价，在过去十年上涨了5倍不止，如果再考虑到杠杆等因素，杠杆买房，获得的收益又要翻好几倍。

前面两种算法所提出的物业升值及通货膨胀的概念，如果精算到房产投资回报的算法当中，离不开以下关键词：M2、CPI、GDP、通货膨胀、物价真实涨幅、人民币贬值速度等，而上述两种算法并未反映出真实情况。

物价上涨基本指标：

CPI=一组固定商品按当期价格计算的价值/一组固定商品按基期价格计算的价值×100%

物价真实涨幅=（1+M2增速）/（1+GDP增速）-1

人民币贬值速度=1-1/（1+物价真实涨幅）

不过，CPI并不能真实反映M2的增发，占据大部分资金的房子作为大的吸金池，使现金没有流向大宗商品，所以根据物价的真实涨幅公式，才能体现货币和实物之间的动态变化（相关数据显示，CPI涨幅的真实值为实际物价上涨速度的三分之一左右，即3%）。

有人推算过，这些年来，按每年10%的GDP增速（姑且等同于财富增速）和23%的M2增速计算，人民币实际贬值速度大概是每年11.6%，物价实际上涨速度平均11.8%。

本文为简便，才用了CPI而非采用真实物价的涨幅3%进行推算。

加入物业升值及通胀租金投资回报率=

（年租金+物业升值+抗CPI-年贷款本息和）×杠杆/总房款

年租金=40×100×12=4.8万元

物业升值=（150万-100万）/5=10万元

抗CPI=-3%×100万=-3万元

年贷款本息和=2122.91×12=25474.92元

杠杆=100万/60万

则房地产投资回报率=（4.8万+10万-3万-25474.92）100万/60万/100万

=15.42%

对比以上三种算法，同一案例，静态租金回报率为4.8%，租金算法投资回报贷款期内回报率3.75%、贷款期外8%，而考虑物业升值及通货膨胀回报率则可高达15.42%。

但过去5年为房地产高速发展的黄金时间段，高达15.42%的投资回报率或成历史，根据最相关数据，预测今后房产财富的升值速度为5%为合理数据。

根据推荐模型，则此房屋今后的投资回报率=（4.8万+5万-3万-25474.92）100万/60万/100万
=7.08%

即便按照今后房地产增速对比房产投资静态回报，二者相差7.08%-4.8%=2.28%，购房所产生的投资回报也远高于银行存款利息。

所以，讨论房产投资回报不仅仅是简单的计算租金及投入的比值，更应该考虑在房屋长期持有过程当中，供需关系、货币政策、通胀预期、金融政策等经济因素对房屋本身带来的价值影响。

写在最后：

除去上述提到的要素，做到房地产投资回报精算，还要考虑三个因素。

1、税费：契税（住宅：小于90㎡1%，大于等于90㎡首套1.5%，非首套2%；商业：4%）、维修基金（住宅：65元/㎡；商业35元/㎡）。

2、装修费用：1000-3000元/㎡。

3、预付款：目前在售新房基本为期房，一般2-3年交房，在收入时这段时间并无收益。

但由于这些因素因具体情况不同且长期持有成本摊薄影响较小，所以另文再述。

精算房产投资回报率作为购置房产的参考因素，是主要一环，但不同房屋类型的购置，也需要注意区分其特点，进行分类筛选，以避免出现投资失误的情况。