高层房子，会变成“蜂窝楼”还是“养老院”？曹德旺说出大家所想

最近这些年，房子盖的速度有多快？

早在10年前，万科就提出了所谓的“5986”快周转模式，即“拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成，产品必须六成是住宅”。

碧桂园在此基础上进一步提速，在诸多三四线小城市实行“456”模式，因为拿地时间短、施工进度快，“4个月开盘，5个月资金为正，6个月回笼资金”演绎出了堪称激进的速度。

数据背后，是房子越来越多的现状。

根据统计局2017年的调查，中国城镇住房总存量为261亿平方米，其中城区住房总面积为145.9亿平方米，而镇区是115.4亿平方米。把平方米的总量换算成套数，按90平米一套房，所有城镇房屋总量大概是2.8亿套（不含2018年）。

城镇人均居住面积，根据统计局今年发布的数据，截止2018年末，已经达到了39平米。

其中，绝大部分都是高层住宅。

高层住宅越来越多，会对我们的生活造成什么影响？

一方面，能够带来居住条件质的提升。

这一点至关重要，十多年前，很多人还在发愁如何在城市里扎根，20年前，福利分房的方式大行其道，预售制和期房还没有被大家所接受。

从窝在筒子楼里，挤着几平米的单间，到开通双气、24小时热水的家，从农村破旧瓦房、平房到高楼大厦，所用的时间，不过一二十年而已。

这一成就，用“奇迹”来形容丝毫不为过。

另一方面，也有出现了一些“副作用”。

比如，人口扎堆涌入城市，带来了道路拥堵、教育成本高企，小区里住户密集，随之而来的是素质参差不齐，物业与居民之间的矛盾成了家常便饭。

还有小区业主遇事互相推诿，一点小事都难以形成共识，水电暖气线路老化后难维修，建筑材料不耐用，高容积率小区生活水准下降等等问题。

照这种形势发展下去，20年后，高层住宅会变成拥挤不堪的“蜂窝楼”，还是只适合老人居住的“养老院”？

笔者认为，要从以下几个方面展开分析。

第一，一二线城市的中心城区，变成“蜂窝楼”是必然。

上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示，城市排行方面，13个城市步入了“超高房价”行列，另外还有12个城市的房价步入了“过热”区间。

按划分标准，大于两万一平米，即为“超高房价”，介于1.4万元-2万元/平方米的房价定义为“高房价”。

在超高房价名单中，京沪广深赫然在列，还有厦门、杭州、福州、南京、苏州，更有三亚、珠海、东莞、燕郊等“外溢”区域。

在房价过热名单中，环京、环沪两地的远郊和周边城市当仁不让，如固安、大厂、昆山、南通等地，二线省会如合肥、西安、石家庄、济南也在榜单中。

20年的时间，孕育出了这些高房价和超高房价的城市，再过20年，趋势也是一样的。

道理很简单，除了短期炒作的环京、环沪之类的城市以外，新一线城市和一线大都市，常年持续流入人口。

对一个城市来说，商圈可能会变，市内单位也会搬迁，但中心城区的固有轮廓很难被改变，二环以内，核心配套会在可预见的20年内一直发挥作用。

这种情况下，一二线中心城区的高层住宅，因为公摊高、容积率高、刚需盘为主，加上租客不断，人流密集，随着时间推移，变成“蜂窝房”的概率很大。

第二，三四线城市的“老破小”高层，变成“养老院”是必然。

之所以要强调三四线的“老破小”高层，是由小城市特点决定的。

越是小城市，供地越充足，以今年5月的楼市“小阳春”为例，三四线城市完成土地出让金为1654亿元，环比增加66%；此外，成交楼面均价、土地平均溢价率等各项数据的增长率都明显高于一二线。

因此，我们才看到了在控制三四线城市的供地速度。

今年4月，自然资源部下发通知要求，地级以上城市和百万人口以上县（县级市），根据商品住房库存消化周期（截至2019年3月），在上年住宅用地供应分类调控目标基础上，调整确定2019年住宅用地供应“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标。

但是，我们现在讨论的是未来20年的变化，长期来看，小城市拿来盖房的土地，几乎是想要多少，就有多少。

无论是开发商拍地，还是地方上出让土地，旧城区可以采取棚改、拆迁的方式，新城区一片白纸，大量的土地开发成本都很低。

长此以往，当地的购房者，必然会倾向于去新城区买房，市内的“高层”变得滞销，里面住户的经济条件相对会变差，用自嘲的语气来说就是“穷人”。

住户经济条件的变化暂且不提，年龄结构的变化才是重点。

年轻人买房，往往敢加大杠杆，同时更倾向去新城区置业，同时因为二胎、学区、改善等原因，也都便宜户型较大的房子。

老人则不同，他们更偏爱成熟的配套，方便的菜市场、医院、广场游园，同时并不计较房屋面积有多大，这些条件只有“老破小”的高层才能满足。

话说回来，无论是“蜂窝房”还是“养老院”，有没有解决的办法？

当然有，两个字解决：旧改。

《经济参考报》近日指出，云南、青海、湖南、广东多地已经将旧改提上日程，专家预计，按照现有17万个城区小区需要改造计算，涉及的市场规模初步测算大致是3-5万亿。在3-5年之内，可以预期每年的规模将会达到1万亿左右。

此外，老旧小区改造项目投资周期很短（一般半年内完成）、边际效益明显、资金周转很快、能迅速转化为消费能力，这都是棚改所不具备的优点。

用“旧改”来代替拆迁，是目前很多城市正在践行的一条路，主要以多层的老旧家属院为主。

换个思路，“旧改”其实也适用于20年后的高层住宅。

原来的高层房屋，维护费用高昂，无论是电梯、水电暖气线路、外保温材料，成本都居高不下，原地拆除重建的成本难度更大。

但是，假以时日，随着技术的迭代进步，高层建筑各项设施都实行“模块化”，以后维修成本降低，采用“旧改”的方式，让这些30层以上的房子焕发“第二春”，才是最优的选择。

关于高楼层的房子，曹德旺前段时间也发表了自己的看法。

曹德旺在接受媒体专访时表示：“以前我还是小孩子的时候，走出家门就能听到蛙叫蝉鸣，春天的季节很舒服，但现在看不到这些了。现在走出家门就是密密麻麻的房子，我认为，是我们这些贪得无厌的人造成的”。

不得不承认，他说出了大家的心中所想。高层住宅带给我们的，是一把“双刃剑”。

我们一边享受着日益便利的生活，一边却又在缅怀过去，越来越想逃离“水泥森林”，人性虽然是矛盾的，但是，不管未来20年高层楼房的形态如何变化，“办法”总比“困难”多。