历史旧档案︱从地契来看看清末时期上海地价

清朝上海的土地价格

以前中国是农业大国，土地是主要的生产资料，国家的税收也主要来自农业税。古代中国大概没有如现在的“土地使用性质”的规定，土地，一般分为农村土地和城镇土地，也可以分为农用地和宅基地。土地的价格一般参照土地的亩产粮食，肥沃的土地，价格略高，贫瘠的土地，价格略低。那么，上海的土地，每亩大概值多少钱呢？

叶梦珠是明末清初上海人，著作甚丰，其《阅世编》主要记录他自己亲见、亲历、亲闻的事。《阅世编·卷一·田产一》中说：

崇祯中，华（亭）、青（浦）美田，每亩价值十余两。上海田美者，每亩价值三、四、五两，缙绅官室，最多不过数千亩。无贱价之田，亦无盈万之产也。顺治初，米价腾涌，人争置产。已卖之业，加赎争讼；连界之田，挽谋构隙。因而破产者有之，因而起家者亦有之。华（亭）、青（浦）石五、六斗田，每亩价值十五、六两；上海六七斗田，每亩价值三、四两不等。田产之贵，至此极也。厥后，米价渐平，赋役日重，田价立渐驯减。

明末清初，上海地区的土地价格是根据土地的收成或租金计算的，今上海市西面的华亭县（相当于现在的松江区）和青浦县的土地每亩约十几两，上海近海，土地贫瘠，以盐碱地为主，土地价格每亩在3-5两之间。到了清初，土地价格略有上涨，华亭、青浦佃租在五六斗的土地，每亩价在十五六两，上海佃租在六七斗的土地，每亩价在三四两左右。此后，由于米价下降，而徭役繁重，上海地区的地价有明显的下降。叶梦珠接着说：

康熙十九年庚申（1680），因米价腾贵，田价骤长。如吾邑（上海县）七斗起租之田，价至二两一亩，甚至有田地方，各就近争买者，价至二两五钱，以及三两。华（亭）、娄（县）石四、五斗起租之田，价至七八两一亩。昔年贱价之田加价则赎者蜂起。至次年辛酉，米价顿减，起风稍息。

乾隆二十五年江苏吴江的土地买卖契约

上海县的田价通常为每亩2-2.5两，而华亭、青浦每亩在7-8两。我没能找到上海早期的土地买卖契约，这是一份康熙五十一年（1712）江苏吴县的土地契约。原业主蔡允哲将一块“四分四厘三毫”的土地以“时价九五价”（即当时的通行价打九五折）出卖，实得银“五两七钱五分”。计算下来，每亩的价格约13两。据我所知，清朝苏州府的土地价格从总体上来说略高于松江府，可见，叶梦珠的记录是可靠的。

笔者手头还有一份江苏吴县乾隆二十五年（1760）的土地契约，原业主沈文元将“四分四厘”麦田出卖，实得银“二十两”，计算下来，每亩价格45两，时间相距30多年，土地价格上涨了2.5倍。这里面可能有土地品质和位置的因素，资料短缺，难以考证。

一份道光十四年上海的土地契约，抄录部分如下：

立卖契囗。

全宝官为因正用，将上邑（即上海县）二十二保囗六图号内官田壹亩，央中卖于 陈处为业。三面言定，时值价银弍拾伍两正。当 立契一并交收。其田自卖之后，任从管业耕种、收册过户完粮，并无门房上下言阻等情，恐后无凭，立此卖照为凭。

道光十四年上海县二十二保土地买卖契约

“二十二保”在现在杨树浦黄浦江对岸的浦东新区滨江的地方，这份土地契约中说“其田自卖之后，任从管业耕种、收册过户完粮”，应该是一块农田，这块一亩的农田，实际售价是25两。按当时银两与银元的比价月1:1.3计算，25两约等于33银元。

上海县城的宅基地价格

一份签订于同治七年（1868）的房屋买卖契约，房子坐落在上海“小东门外二十五保七图十六铺陆家石桥南首古云台间壁”，“坐西朝东市楼房壹所，计两上两下，厢楼壹上壹下”，出售的价格是“纹银壹佰伍拾两”。明朝和清朝，上海（中国）的行政区实行乡、保、图（都）三级行政制度，即县下为乡、向下为保、保下为图（都），今老城厢地区属于“高昌乡二十五保”；“陆家石桥”是明朝上海人陆深出资建设的跨方浜的石桥，陆深官“大学士”，所以也叫作“学士桥”，我们可以在历史地图上轻易地找到这块地块的位置，就在现在的小东门外。

一份是同治元年（1862）签订的上海城里宅基地买卖契约，土地位置在“二十五保拾图八铺西门内金家牌楼东基地一方”，出售的价格是“制钱拾伍仟文正”，当时，银两与制钱的比值约1:1500。“制钱拾伍仟文正”相当于10两银子。契约没有说明出卖的土地面积，无法计算出土地的单价，可以估计这块土地的面积很小。

同治七年上海县小东门外宅基地买卖契约

官契总局和上海测绘传习所

“普天之下，莫非王土，率土之滨，莫非王臣”，从理论上说，中国的封建社会里土地国有，民间拥有的土地，只是拥有土地的使用权。政府没有对土地、宅基地买卖的管理和征税机构。由于缺少国家管理和公证，也就缺少权威性，房地产买卖往往只能在亲朋好友、乡里乡亲之间进行。这样的土地买卖契约许多地方称之为“叹契”。关于“叹契”名称的来历，有的人以为，由于土地的买卖是通过向老乡亲作为中介进行的，权威性和公正性很差，当买卖成交后，一方可能会反悔，就会到另一方处吵闹、哭诉、唉声叹气，要求废除合同，或者要求对方追加、补偿损失。于是，这种契约上会写上“永不叹契”，于是被叫作“叹契”。“叹契”缺乏公正性和权威性，一旦离开环境就难以用于买卖、抵押等商事活动。

近代以后，租界里出现了“道契”，租界的土地转让须经中外双方的管理者测绘，确定土地的位置、四至、面积、价格，外国人须将“永租”的土地向他们的领事馆注册登记，然后由领事馆集中后呈报上海道署，上海道署核准后加盖道署钤记，才能成为一份合法有效的土地契约，所以，租界的土地契约称之为“道契”。近代以后，上海租界的地价飙升，带动上海老城厢和附近地区地价上升，地价昂贵，可征税日益增长，是一笔可观的收入，于是，上海仿租界的制度，设立“官契总局”。《光绪上海县续志》中说：

官契总局。设万生桥西。光绪三十一年（1905），知县汪懋琨奉藩司札，以民间买卖田、房产业，须用官契。照会同仁辅元堂经办，堂董意见不符，改交劝学所办理。凡领契者，按照契价，于中费一成内提缴学费，二成归各城、镇、乡，作兴学之用……

从此以后，民间的房产、土地买卖须向政府注册，缴纳契税，传统的“叹契”也变成了“官契”。当然，房地产的“契税”也成为政府的重要收入来源。官契有政府公证，合法性、权威性高，可以用作转让、抵押和其他的商业用途，土地可以进入流通，房产、地产的价格也与日俱增。土地价格“日长夜大”，当然，所有人对土地的测量和面积开始斤斤计较、寸土必争。但是，中国人没有自己的测量和测绘人才，于是，官契总局成立后立即成立上海测绘传习所，传习所就设在新建的官契总局大楼里。据说，在几年里就培养出一大批专业人才，这些人部分继续从事测绘工作，许多人成了上海早期的房地产经营者。

清末《图画日报》绘“上海测绘传习所”，传习所设在“官契总局”里

光绪三十二年（上海官契总局成立后的第二年）的一份“官契”，出卖的房地产“坐落上邑（即上海）城内念五保十图年贰铺谈字圩壹佰四拾三号。基地九分五厘。凡平房一所，计七间，泉井一口，后连余地一方”，成交价是“库平银玖佰两”。9.5分的宅基地连同上面的房子，成交价是900两，一亩宅基地的价格大概是1000两。

民国后，“官契”格式化，这是两份同一地块的宅基地买卖的“官契”，一份签订于民国六年（1917），一份签订于民国十一年（1922），房地产所在的位置均是“上邑二十五保拾图谈字圩第壹佰五拾贰号”，宅基地面积“捌分”，民国六年契约的实际出售价为“叁仟贰佰元”，每亩的价格为4000元，而民国十一年契约的成交价是“柒仟捌佰元”，每亩的价格是9750元。同一块宅基地在5年里上涨了竟1.5倍，涨幅之大，可想而知。众所周知，住宅是越用越旧的，越旧越不值钱，而这块宅基地过了五年，价格上涨了1.5倍，所涨的不是房子，而是土地，也就是宅基地。

这份“官契”的补充说明中记录，“其房坐落捌铺金家牌楼砖灰公所对面，坐北朝南，平房玖间，天井壹方”。由于年份较近，记录详细，我们可以找到这块土地的位置，大概就是现在的金家坊71-81号。

（本文摘自2019年第6期《档案春秋》，图片由作者提供，责任编辑：郑宗灏，甲骨文玩工作室。）