华南院丨新城控股：入粤三年，基础奠定，未来可期「房企湾区揭秘第5期」

根据新城控股半年报数据，其2019年上半年实现全口径合约销售金额1224亿，同比增长28.4%，保持了行业排名第八的地位，长三角地区销售额占比下跌，但仍旧贡献过半，为54%，中西部的销售占比较2018年提升了7个百分点至26%，其珠三角区域业绩占比5%，较2018年也增长了1个百分点，合约销售金额61亿（2017及2018年分别合约25亿和88亿）。

表：2017-2019年上半年新城控股各区域业绩占比

回顾其在湾区的布局历程可以发现，新城于2016年便开启其在大湾区的布局。这一年，新城首提 “千亿战略计划”，并全力贯彻“上海为中枢，长三角为核心，向珠三角、环渤海和中西部地区扩张”的“1+3”战略布局。在此基础上，2016年9月新城控股广州公司成立，3个月后成功落子佛山。辗转3年过去，新城在粤港澳大湾区已布局7城10余个项目。

表：截止至2019年上半年新城控股在珠三角项目布局数量盘点

佛山：为实现资源卡位高价进驻

佛山市场相对开放，是众多“过江龙”布局大湾区阵营的第一站，新城也不例外。基于“在广佛一体化的深化融合下，佛山具有较好发展前景”等的思考，2016年12月12日，新城历经4小时、149轮竞价，以42.7亿溢价274%为代价摘得佛山南海狮山地块，成功落子湾区。地块容积率建筑面积43.4万平，折合楼面价9854元/㎡，刷新了狮山楼面价的记录。时隔3个月以后，新城以10.4亿竞得三水区西南街道建设一路东侧的商住地，折合楼面价约为6276元/㎡，溢价166%，落下第二子，成功实现资源卡位。然而，高溢价限制了项目在政策收紧环境下的操作空间。

表：截止至2019年上半年新城控股在佛山拿地详情

东莞：通过收购旧改项目切入

新城在东莞共获取地块2宗，其中一宗为旧改地块，位于东莞石碣，于2017年8月通过收购的方式取得，代价3.8亿，地块容积率2.2，折合楼面价12320元/㎡。根据新城披露的公告显示，地块原为工业用地，目前已取得相关批复，新城可实施自行改造，拟改造占地面积3.1万平，性质为居住用地；最新的2019年半年报显示，该项目开工时间仍待定，目前来看，项目还有很长一段时间才能面世。

另一宗地块位于樟木头镇，由新城控股于2018年12月4日激战227轮以总价9.07亿在公开市场竞得，地块建筑面积7.8万平，折合楼面价11681元/㎡，溢价率34%，拿地3个月后项目开始动工，主要打造“玺樾系”产品新城玺樾门第，不过截止目前仍未开盘，周边项目均价1.8-2.1万元/㎡。

综合来看，新城在东莞的拿地楼面均价均超10000元/㎡，拿地成本远高于其他城市。加上旧改项目至今尚未解套，招拍挂项目新城玺樾门第至今未开盘，资金周转期限均相对较长。

表：截止至2019年上半年新城控股在东莞拿地详情

惠州：收并购及合作方式低调进驻

与进驻佛山的方式形成鲜明对比，新城进驻惠州显得较为低调，2017年以来，新城先后在惠州取得5个项目地块。除仲恺项目以外，其余均是通过收并购的方式获得。以惠州金樾江南项目地块为例，项目原名为俊安大地江南，由俊安集团持有，并计划投资80亿元打造综合体项目，但奠基仪式过后项目便没了进展，2017年8月，新城控股旗下子公司广州鼎佳房地产入股成为惠州俊安实业最大股东，项目才得以盘活。

其中，收并购地块均在2017年取得，相比于佛山和东莞，新城在惠州的拿地成本相对较低，不过，截止目前，5个地块项目中仅3个项目有业绩贡献。且综合来看，项目入市时间相对较慢。

表：截止至2019年上半年新城控股在惠州拿地详情

中山+汕尾：以代建及并购形式曲线切入

与进驻惠州的方式相仿，新城先后以合作+代建及收并购的方式进驻中山和汕尾，进驻时间均为2018年。

其中，中山项目位于三乡镇平南村，由根据新城控股公告信息披露，2018年6月，新城通过合作方式介入，以代建形式获取项目开发权，代价2.4亿，地块出让面积为7.7万㎡，规划用途为商住用地，容积率为2.5。该项目地块此前由中山岚彩地产持有，总体量26万平，折合楼面价不到1000元/㎡，新城接手以后投资13.2亿将其打造为中山金樾岚庭，目前仍在售，均价12500元/㎡，项目首期开盘时间为2019年3月。

汕尾项目则主要通过并购方式获得，并购方为汕尾海丰县振业地产，项目位于城东关后村，建筑面积超100万方，是一个超级大盘，据悉，项目将分为三期进行打造，首期开盘时间为今年6月。

表：截止至2019年上半年新城控股在汕尾、中山拿地详情

肇庆+江门：以招拍挂方式获取小体量地块

不同于湾区核心城市，肇庆和江门的土地市场竞争压力相对较小，新城主要以招拍挂的方式切入。其中在肇庆的首个项目择址高新区，第二个项目位于鼎湖，均打造为昱系列产品；第三个项目位于四会市，重点打造吾悦广场，斥资40亿打造，为其在珠三角的首个综合体项目，也是截止目前新城在湾区的唯一一个吾悦广场，项目计划三年内建设完成，2018年12月部分楼栋已开盘。

综合来看，新城在江门和肇庆布局相对较晚，大部分项目地块2018年才取得，不过项目地块都相对较小，可走快周转路线。

表：截止至2019年上半年新城控股在肇庆、江门拿地详情

综合来看，新城在湾区的格局未能完全打开，但已奠定了较为扎实的基础

受规划利好，粤港澳大湾区为各规模房企必争之地。新城在湾区的布局历程其实也是很多房企的写照。如为了实现资源卡位，通过选择高溢价进驻，部分竞争激烈的核心区域选择曲线进驻等；但受“水土不服”等因素影响，部分企业不能很好的适应湾区市场的逻辑，产品、市场定位等在跨空间、跨周期运转时会受阻，最终未能完全打开湾区格局。新城典型的“吾悦”模式在湾区复制难度就比较大，一定程度上限制了其在湾区的发展空间。

但总的来看，截止目前，尽管市场份额仍相对较少，新城已在湾区奠定了扎实的基础，从“新城广州”官微可看到，除目前已拿地城市以外，新城在湛江、茂名、清远等均设立了城市公司，随着现有项目的进一步转化，预计未来其在湾区的市场份额将为逐步壮大。

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