渝北为什么没有百亿级商圈？

商业空间，是一座城市里最为核心的活力地区。

而因其对生活便利、品质，以及区域价值的影响，商圈已被作为重要的城市功能配套，列为购房者权衡的重点因素。

过去10余年，受益于重庆向北，渝北区从曾经的主城边缘，发展为最重要板块之一。高端住宅林立，高收入人群北迁，让它有“富人区”之称。

2018年，GDP全市第一、社会零售品消费总额位居主城第二……可以说，在衡量经济发展的各项指标上，渝北区都是实力雄厚。

在城市快速推进，产业不断优化，区域消费购买力不断提升的同时，渝北商业版图也不断扩张。

但颇为愦憾的是，与传统五大商圈相比，渝北商业仍有差距。

在2017年，解放碑社零总额已突破500亿元。这一年，重庆已经有6个百亿级商圈。而“富人区”渝北，至今还没有出现一个百亿级商圈。

不过，这一格局有望在未来几年内改变。

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解放碑商圈地位长期内难以撼动 图片来源于摄图网

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五大核心商圈承载了全市一半的消费

特殊的山水分割式地理环境，决定了重庆特色的多中心商圈格局。

1997年，解放碑中心购物广场建成，正式拉开了重庆商圈建设的序幕。

随后的十年间，重庆先后建成解放碑、三峡广场、观音桥、杨家坪和南坪五大商圈。从渝中，到沙坪坝、杨家坪以及江北、南岸，都有其独自形成的商圈，割据一方、多点开花。

重庆传统五大商圈地图，图片来源于网络

五大核心商圈承载了全市一半的消费。

2017年统计数据显示，五大核心商圈社零总额为1776.3亿元，占2017年主城九区社零总额的48.24%。

这一年，异军突起的大坪商圈，社零总额超过130亿。

反观渝北。

2012年至今，从两路空港到嘉州、礼嘉，再到两江国际商务中心，政府先后致力推动多个商圈建设。

从最初的蓝图描绘上看，几个商圈均对标观音桥，为百亿级大型商圈。

几年下来，第六大商圈已被大坪收入囊中，而两路受制于空港限高，礼嘉和两江国际商务中心动作稍显迟缓，渝北的大型商圈，始终缺位。

在渝北的几大核心商圈中，只有嘉州商圈最具份量。

2017年8月，35万方的新光天地购物中心正式营业，引领商圈升级。但相比六大商圈，目前不论人气、影响力还是零售额，还存在差距。

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渝北发展大型商圈的难题

为什么渝北没有百亿级商圈?事务君认为有以下几个方面的原因。

一是辐射区人口密度不高：

幅员面积位居主城九区第二的渝北区，2018年常住人口数量为166.17万人，位居主城九区倒数第二。人口密度上每平方公里1140人，仅为沙坪坝、南岸、九龙坡的1/3，江北的1/4，渝中的1/28。

2018年5大商圈所在区县与渝北区的人口数据对比

商圈的本质，是人流、物流、信息流、资金流等要素的高度聚集。“地广人稀”的渝北区，相比之下，人流集聚度较五大商圈要低。

二是交通及城市配套不成熟。

据2019年度《中国主要城市道路网密度监测报告》显示，渝北区路网密度为6.82km/平方公里，位居渝中、江北、南岸之后，位列主城第四。

《中国主要城市道路网密度监测报告》重庆主城数据

不同于渝中、南岸、江北城市发展较早，城市成熟度较高，目前渝北仍处于基础设施建设的高峰期，交通系统还在完善中，次干路、支路主干道密度少，通达性不够。

加上公交资源的相对薄弱，轨道交通以南北向为主、区域内部缺乏有效联通，导致内部商圈通达性差，相比去观音桥、解放碑，并无时间、精力成本优势。

三是其他大型商圈分流明显。

去年1月23日，市规划局发布主城人口密集的区域热力图。数据显示，目前渝北区发展成熟、人口密度较高的几个区域，除空港板块外，如龙溪、龙塔、人和、冉家坝、新牌坊等，基本位于内环以内。

主城区人口热力图

这些区域，距离观音桥并不远，且无江湾、山脉等地理阻隔，加上内部交通条件成熟，自然被纳入观音桥商圈的辐射范围之内，分流明显。

尤其是嘉州商圈，距离观音桥仅2公里，其发展长期面临激烈的竞争。

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临空经济下渝北区新机遇

但渝北区在现代商圈建设中亦有“后发优势”。

面对消费升级趋势， 传统商圈在自身空间与设施拓展更新上，已遭遇瓶颈。而随着重庆城市化的加快，新兴商圈已现强势崛起的趋势。

渝北也以国家临空经济示范区建设为契机，大手笔部署商贸发展。

2018年6月，渝北区印发了《以临空现代服务业集聚发展为支撑的消费能级提升行动计划》。明确提出，规划“一心一廊两圈十基地”产业发展布局，建设商贸、金融、文创、会展、旅游等现代服务业协同发展的中高端消费生态圈。

两江国际商务中心规划图 图片来源于网络

其中，“一心”即两江国际商务中心，“一廊”即创新经济走廊，“两圈”即嘉州商圈和两路空港商圈。

其中，嘉州有望在2020年冲刺百亿商圈。而两江商务中心，两路空港商圈，借助空港优势，也将迎来空前发展机遇。

2018年6月，龙湖、中粮、新城、合景泰富、万科五大项目集中开工，约360万方的两江国际商务中心，正式进入施工阶段。预计3-5年时间，打造成全市高质量发展的新地标、全市商圈新样板。

今年6月的最新消息是，龙湖、中粮、新城、合景泰富项目规划设计方案预审意见已取得，万科项目商务商业方案概念设计，已报市规划局征求意见。

从位置上看，两江国际商务中心可以均衡地辐射到照母山、礼嘉、蔡家、悦来、水土、空港新城、两路等传统聚居区，甚至龙兴等区域。同时，距离传统商圈较远，受传统城市商圈掣肘较少。

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空港新城新型商业崛起

空港新城未来除享两江国际商务中心、两路空港两大商圈便利外，“打通消费者生活最后一公里”的新型商业也已浮现。

2014年，“产城融合”标杆示范项目——中国摩落地空港新城，打造融合购物、娱乐、教育、医疗、休闲、居住为一体的约350万方世界旅居目的地。

其商业综合体部分，即引进全球购物中心标杆项目——美国摩的现代商业模式，并以游购为创新着力点，将娱乐、购物、文化、旅游、商务结合，打造约50万方游购商旅中心。

同时，中国摩还与国际知名IP拥有者“尼克宇宙”签约合作，原版引进朵拉、海绵宝宝、忍者神龟等全球知名动漫IP和游购硬件，建成后总面积将达50万方，构筑一座拥有400多家品牌店、约2.8万方室内主题乐园的城市地标超级Mall。

中国摩游购综合体效果图

截至目前，超级mall主体工程已完成过半，今年三季度将封顶，四季度启动招商，预计明年年底开业。

届时，365天全天候恒温恒湿、全家庭室内娱乐、游购一体化的商业新模式，将为重庆的现代商业发展，提供新的路径探索。

渝北，其实已经准备好了。

来源：重庆事务所

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文章来源:重庆事务所