最近广东发布重磅文件，为破除“拆迁难”问题提供了更多解决办法，并计划三年时间里投入5000亿进行旧改，其中80%以上的新增实施改造面积在珠三角，这或许是广东房地产年内最大的蛋糕。
近年来，随着许多城市的飞速发展，产业和人口的不断增加，拆迁难、城市更新慢成为困扰城市发展的一大难题。如何平衡被拆迁业主、开发商等各方利益成为大众关注的热点。
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广东破局拆迁难出新招
9月4日，广东发布了《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》和《广东省深入推进“三旧”改造工作三年行动方案（2019-2021年）》，为破除“拆迁难”问题提供了更多解决办法，这两份文件的发布意义重大！
具体文件内容比较长，下面来划一下重点：
1、至2021年，全省新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上（社会投资约占85%，市县级财政投入约占15%），其中珠三角城市新增实施改造面积占比在80%以上。
2、加快推进三旧改造，三旧改造无须达成100%签约，只需三分之二业主同意就可以启动拆迁。自2019年9月30日起施行，有效期5年。
3、发挥政府的补位功能。如开发商无法在规定期限内拆迁，将由政府来主导拆迁，并对开发商前期投入费用进行补偿。
之所以说，这两份文件意义重大，是因为无论从实施目标上、还是行动方案上都很具体，相比之前的旧改有很大突破。
大家都知道，拆迁难、城市更新慢一直是困扰广深的一大难题。不同于国内大多数城市更新项目基本依靠政府主导的征收拆迁模式予以推进，广州和深圳的城市更新项目主要采取市场主导制。
由于城市更新项目的拆迁安置补偿关乎众多利益主体，如何平衡各方利益成为难题。而造成拆迁低效的一大原因就是“双100%签约”，也就是一个拆迁项目需要“城市更新意愿征集签署100%、城市更新拆迁补偿协议签署100%”才能实施。
许多老旧小区的更新项目，绝大部分因未达到现行政策要求的100%签约率而停滞不前。比较典型的一个例子是深圳罗湖木头龙小区。这个始建于1983年的小区有有61栋楼宇、共1340户住户，小区房屋已经是楼龄30年以上的危楼，但由于少数“钉子户”的存在，这个旧改项目整整拖延了12年。
现在新方案规定，只需三分之二业主同意就可以启动拆迁，将大大提升城市更新的效率。而且在开发商无法在规定期限内拆迁时，将由政府来主导拆迁，更是为旧改加了一层保障。
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为什么要进行旧改？
改革开放以来，我国经济经历了几十年的高速发展，城市化进程不断推进。随着产业的迅猛发展和人口的不断流入，如今的珠三角地区，土地已经是寸土寸金。尤其是人口大量流入的广州和深圳，土地资源供给瓶颈和土地成本大幅抬升的问题已日益凸显。
广州城中村众多，路网规划混乱，主城区可用土地稀缺，为了促进经济发展需要腾出更多的土地。深圳就更不用说了，土地面积才1996平方公里，承载的常住人口却多达2000多万，土地资源尤为稀缺。
有数据显示，目前大湾区九个城市中，深圳及东莞的开发程度已接近50%，珠海、佛山也均已超过35%，均超过30%的国际城市开发警戒线。未来随着大湾区规划的落地及城市化的推进，土地开发程度势必还会上升，无地可用的形势将愈加严峻。
从此次发布的《广东省深入推进“三旧”改造工作三年行动方案（2019-2021年）》来看，改造任务量最大的是广州，新增实施改造任务面积为5.4万亩，需要完成的改造任务面积为3.5万亩；其次为佛山，新增实施改造任务面积为4万亩，需要完成的改造任务面积达到2.5万亩；深圳和东莞的改造面积也排在前列。
“三旧”改造任务分配情况表（2019—2021年）
图片来源：广东省自然资源厅
在土地资源约束的大背景下，旧改和城市更新无疑成了大湾区一些城市的重要选择，通过城市更新来解决城市发展空间不足、改善城市面貌、提升居民生活品质将成为一种趋势，未来也将逐渐成为开发商拿地的一种重要形式。
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