贵州第一高楼压阵！贵阳“摩天物业”前景向何方？

401米，贵州第一高楼，再次引领城市天际线向上。站在高楼之巅，俯揽观山湖全景，远眺城市版图。

作为贵州金融城的双子塔之一，这座位于贵阳观山湖的超高层建筑，以“中天金融中心即ZTF中心”命名。

回顾新中国成立以来，超数百米的高层建筑的出现和逐步增多，一直是城市繁华的标志，也是城市快速发展特点。

这些高楼大厦又称为摩天大楼，其承载的购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态，组合而成的“摩天物业”，也正在应对新时期的市场前景。

A 高度刷新用时越来越短

按世界高层建筑与都市人居学会（CTBUH）的标准，超过300米的建筑即为超高建筑。

目前贵阳已建成、在建和规划中的超高建筑有4座。

高度超过200米的建筑有12座。结合贵阳实际，本文中对贵阳高度超过200米的建筑统称为超高层建筑。

回顾贵阳第一高楼的发展历程，有四个显著特点：

第一，贵阳第一高楼的刷新周期越来越短。

1958年建成的邮电大楼，在长达30年的时间里一直是贵阳最高楼。1989年建成的107米的贵州饭店，其高度直到10年后才被146米的时代广场名仕楼打破。

上世纪50年代建的贵阳邮电大楼

2000年后，贵阳超高层建筑建设速度加快，贵阳“第一高楼”的刷新周期也在不断缩短。2007年，159.2米的贵阳喜来登贵航酒店成为新的“第一高楼”，然而不到3年时间，228米的凯宾斯基大酒店高调地打破了该纪录。

上世纪90年代的贵州饭店

2016年，贵阳亨特国际金融中心又将贵阳高楼的纪录提高到298米。2017年，花果园双子塔首次将贵阳高楼高度突破300米。

2019年，贵州金融城一号楼封顶，高度达到401米，直接将贵阳高楼最高纪录拔高100米。

未来，正在筹建中的贵州文化广场大厦，别名“兰花塔”，规划高度521米，共109层。也就是说，贵阳高楼有可能会进入500米的时代。　　

第二，贵阳超高建筑全部集中在老城核心区和观山湖区。

喜来登、凯宾斯基、亨特索菲特、贵阳壹号、兰花塔这些超高层建筑全部集中在大十字、大南门、河滨公园附近约10平方公里的范围内。

花果园是近年新崛起的贵阳城市中心，其双子塔成为该区域的地标。观山湖区发展突飞猛进，贵州金融城汇聚多家银行总部大楼，未来还会有更多超高层建筑出现。

第三，贵阳超高层建筑大体分为两大类。

一类是企业总部大楼。

• 比如贵州金融城成为观山湖区超高层建筑最集中的地方，这里超过200米的超高层建筑有四座。有两座分别是贵阳农商行和贵阳银行总部大楼。这些大楼不对外零散销售，是大企业为了自身办公发展需要而定制建造的。这类大楼在超高层建筑中所占份额极少。

第二类是面向市场销售和运营的物业。

• 这类大楼的功能分布基本上是商业+写字楼+酒店+公寓。由于超高层建筑楼层多，为了实现运营利益的最大化，功能上除了住宅产品以外，呈现多样化分布。

5层以下是商场或购物中心，再往上是写字楼，酒店部分是必不可少的。超高层建筑都会引进一家国际知名的酒店进驻，提高整栋楼的知名度和档次。近些年，公寓因为宜商宜住宜办公的属性，成为超高层建筑的新宠。

第四，超高层建筑的开发和运营全部按市场规律进行。

由于投资成本巨大，超高层建筑开发的产品定位都是同类产品中的高端系，销售价格较高。开发商自持的商业和酒店物业为了实现稳定运营，一般会引进大牌商家或者酒店。

纵观贵阳近几年的更新规划可以发现，很多老城区旧改项目，都不约而同地选择了建筑超高建筑。

专家认为，这主要是由城市密度和开发密度所决定，并不是因为炫耀和刻意制造地标，而是城市客观发展的需要。

B 超高建筑的“原动力”　　

在高楼光环背后的是巨大的经济效应。

超高层建筑，特别是头顶“第一高楼”光环的超高层建筑作为城市地标的一种表现，具有强大的商业价值提升作用。

回顾贵阳历史上的“第一高楼”：贵州饭店、时代广告名仕楼、贵阳喜来登贵航酒店、凯宾斯基大酒店等，这些名字都印记着一个时代，一个时期贵阳城市消费、商务办公的最高等级。

但随着越来越多的超高层建筑拔地而起，仅仅靠高度很难再吸引市民的关注了。

如今，人们更关注的是这些建筑能给贵阳这座城市带来什么？

“2000年后，开发商建超高建筑，有一种以高度显现品质，吸引人关注的心态。”贵阳资深地产人胡平认为，在2010年之前，贵阳的经济总量在全国省会城市中排名靠后，整个城市对办公物业的需求很小。

但是随着政府的大力推广以及外地市民的认可，贵阳成为了夏季避暑的首选地。大量游客的到来对酒店，特别是高端酒店的需求增长迅速。

此时的贵阳，掀起了一个酒店建设的高潮。早期的凯宾斯基、喜来登酒店都是瞄准这一市场需求，定位为高端酒店。

事实证明，这些高档酒店开业后，缓解了贵阳酒店不足的情况，运营收益平稳，成为贵阳避暑季接待游客的主力。

但是，超高层建筑的业态不可能只是单一的酒店模式，于是超高层建筑的酒店+写字楼模式出现在人们的眼前。

2005年至2011年，贵阳写字楼市场十分低迷。所有在售写字楼的销售举步维艰。

2006年，贵阳凯宾斯基首期写字楼入市销售，该写字楼对外宣传是“5A甲级”写字楼，意思是贵阳最高档的写字楼，卖出了贵阳写字楼的最高价8000元/平方米，而当时是贵阳写字楼普遍价格在4000-5000元/平方米，这么高的价格市场并不买账，销售并不顺利。

直到2011年，27层写字楼才售罄。不过，当时的均价已达到2.5万元/平方米，同样也创造了贵阳写字楼售价的“第一高度”。

2012年，亨特国际金融中心写字楼开始销售。不同于一般写字楼楼层吊顶后净高2.6米的要求，亨特国际金融中心的写字楼层高达到了3.8米。

外墙选用呼吸式幕墙，这种材料由于成本高，国内使用的较少，但使用节能，自动调节光度，调节室温，隔热等，真正让业主享受生态办公。

可以看出，此时贵阳市场上的写字楼产品，在品质上有了很大的提升。当时开盘售价1万元/平方米，2018年初基本售完。

2013年开始，贵阳市的产业发展格局发生变化，特别是大数据产业风生水起。大量大数据企业、科技公司、物联网、互联网等高科技公司进入贵阳，催生了对写字楼的新需求。

这期间，老城区花果园和观山湖区出现大量写字楼，售价和租金价格上涨。为市场带来转机。

C 有市场还需用心“经营”

面对贵阳市场上不断增多的超高层建筑，其对外销售的写字楼和公寓，现在运营情况如何？

目前贵阳超高层项目中，大多项目都是在售或者在建状态。凯宾斯基和亨特国际金融中心写字楼，现在市场价达到2万-2.5万元/平方米。

目前，入驻最多的是金融公司、房地产公司和各类酒业公司，此外也有部分家装公司、早教机构落户于此。

刘先生2008年在凯宾斯基购买了一套总面积在310平方米的写字楼，将其租给一家外贸公司。

“这里每月租金在80-90元/平方米，远高于贵阳写字楼50元左右的平均水平。一般租期比较长，业主的收益比较稳定。”

2013年后，随着花果园和观山湖区大量写字楼入市，贵阳写字楼的市场租金下降，但这里的租金却很“坚挺”，维持在80元/平方米左右的价格。

“当初购买时就有了做长期投资的准备，毕竟这类物业要中途转手出售，难度非常大，尤其是在价格已大幅上涨的情况下。”刘先生非常看好贵阳高端写字楼的“钱景”，认为租金还有上涨空间。

对于超高层建筑对外销售的另一种主力产品——公寓来说，由于现在还没有投入使用运营的样本，业内人士对此产品的看法不一。

贵阳资深地产策划人罗翔认为，这两年，贵阳公寓产品的供应出现井喷状态，市场要消化这些存量需要较长时间。

而超高层建筑中的公寓产品入市，怎样定位就很关键，公寓宜商宜办宜住，而写字楼是办公，酒店是住。

三者全部集中在一个项目中，如何在定位上体现特色，合理区分功能差异化，是未来销售和运营的关键。

而公寓要体现高端，从以往经验看就要精装修出售，这样会拉高价格，在当前公寓市场竞争激烈的环境下，开发企业的销售压力很大。所以，对开发企业的综合实力是一个严峻考验。

贵阳资深地产人胡平认为，超高层建筑之于城市经济发展有短期和长期两个作用：

就短期来说，它能拉动固定资产投资和就业，一座超高层大楼意味着以几十亿元或者上百亿元计的资金，但超高建筑建成后。

远期作用就可能有两种结果：

• 一种是由于所处城市没有足够的实体产业支撑，大楼空置率较高

• 一种是第三产业繁荣增长，超高层大楼的建设恰好满足增长需求

超高层大楼与经济推动的关键点之一，在于一座城市的经济结构。一座以工业经济为主导的城市，即使它的GDP很高，也无法满足超高层大楼的运营需求，而一座以第三产业、服务业为主导的城市，其酒店写字楼的需求会相对旺盛。

胡平认为，贵阳是省会城市和正在快速发展的二线城市，对全省的辐射带动作用日益增强，特别是这几年贵阳大数据产业发展风生水起，催生了不少办公酒店公寓需求，

贵阳超过200米高的建筑只有10多座，与很多一二线城市相比是很少的。

按城市的地位和容量，贵阳市场要消化吸收这些高层建筑的产品，要看时间周期长短。后期运营管理主要由项目的定位品质、物业管理单位的管理水平和经济大环境决定。

未来运营的成效如何，对城市带来怎样的效应，这也成为判断成败的重要因素之一。

贵阳部分高楼物业组成

亨特国际金融中心，2016年10月建成。

大楼总高298米，共计57层，其中-3-3层为商场。-3层为机械停车位，4-7层为商业及会所，8-36层为写字楼，38层以上为酒店，57层是酒店大堂。

花果园双子塔，花果园双子塔2017年建成。

贵阳花果园双子塔，是贵阳国际贸易中心的A座和B座，高度为约335米，共71层。
A座(东塔)为超甲级写字楼，B座(西塔)由公寓贵阳·中环一号以及中国第七家费尔蒙酒店构成。
海豚广场定位为中国西南奢侈品中心。东西双塔、裙楼及地下4层建筑，总建筑面积达89.7万平方米。

贵阳壹号，大十字贵阳老百货大楼原址上新建。

城市中央超高层大型商业、商务聚合体，大十字商圈的地标。

项目由5层地下空间、10层地上商业中心及45层办公塔楼组成，建筑面积约20万平方米，总高度300米。
项目负1层至10层为7万平米的大型主题式潮流购物中心，12层至55层约9万平米为16A甲级写字楼。

贵州金融城双子塔，位于观山湖区国际金融城，建筑高度最高401米，是贵州第一高楼。

贵州金融城双子塔总建筑面积约375491平方米。地上分为1号楼、2号楼、1号楼北侧的宴会厅裙楼(4层)。

1号楼地上79层，其中1-4层为酒店宴会空间，5-51层为办公，52-79层为酒店；2号楼地上54层均为办公。