本文将网络商铺租金报盘数据结合武汉市各区域的人口密度因素及商业环境的发展情况，对武汉市各区域的租金均价分布进行了分析。目前商铺租金的水平的调研难度较大，一方面原因是商铺种类较多；二是受商业业态、人口密度、商铺外观、昭示性、面积、楼层等影响因素较多。即使同一街道上的商铺的租金都会有很大的差异，加上这些因素的不同组合将会产生更多方面的影响，另外可比案例获取的数量有限，所以本文中提到的租金价格仅为武汉市商铺租金的均价价格水平在特定时间的价值水平参考。
调研概述
本次调研对象为武汉市内不同类型的商铺租金，采取案例样本分析的方式（取得均值）进行。具体方式为选取时间节点为2019年6月30日前，网络商铺租金报盘案例，共获得13个行政区的商业商铺、住宅底铺的租金案例。
武汉市下辖13个市辖区，108个街道办事处，21个镇，15个乡，1107个社区。主城区为：江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区，远城区为：汉南区、黄陂区、蔡甸区、江夏区、新洲区、东西湖区。主城区人口密度较大，而主城区中人口较为集中的区域为江岸区、江汉区和武昌区，远城区中东湖高新区人口密度最大。
图：武汉市人口密度分布图
●商业商铺租金均价最高的地区为江汉区，汉阳区紧随其后，武昌区位列第三；
●受区域房价、人口密度、交通便利程度等综合因素的影响，住宅底铺租金均价最高地区为江岸区，江汉区紧随其后，洪山区位列第三位；
区域数据分析
接下来我们进一步了解一下武汉市部分主城区中各片区的商铺租金情况：
江岸区：江岸区是武汉市主城区的核心组成部分。该区域医院、银行、商场、公交、地铁等生活配套齐全，集中于黄埔惠济片区、江汉路片区、三阳路片区、台北香港路片区、后湖片区，且商业及居住区较为成熟，房屋空置率6%-8%左右。商业类型主要为商业综合体、沿街商铺、中小型超市等，包含武汉天地商圈、后湖商圈。商业租金发展日渐趋于平稳，年租金增长率整体约为3-5%。小资家数据显示2019年7月江岸区住宅房价均价为20,978元/平米，沿街1层底商单价均价为20,000-30,000元/平方米。
数据显示，黄埔惠济片区、三阳路片区商业街商铺租金价格水平位列全区前两位。黄埔惠济片区、三阳路片区拥有武汉天地、壹方两个大型的商业体，并且武汉二中、七一中学两所重点中学也在该区域内，该片区内部分区域临江，部分区域靠近城中心最大城中公园—解放公园，因此无论从商业环境还是居住配套环境，这两个片区的价格水平、价格上涨空间在全区当之无愧名列前茅。
武昌区：武昌区属于武汉市的中心城区之一，武昌滨江商务区将借助武昌浓厚的文化积淀，发展文化创意产业，包含了武昌滨江商务区核心区、紫金村、歌笛湖、积玉桥几个地段。
中南——中北路金融主轴，已经聚集了260余家金融企业；中北路、民主路、中山路、公正路围合的2.3平方公里为核心片区，配备各具特色、国际开放的娱乐、休闲设施与万达的中央文化商务区相辅相成。
武昌区的商业及居住区比较成熟，分布着大量的高校，在校大学生人数约为100万人，商业类型主要为商业综合体、沿街商铺、中小型商超，包含：楚河汉街商圈、中南路商圈、街道口商圈、万达中心广场、群光广场，商业租金发展日趋稳定且高端化，年租金增长率整体约为3-5%。2019年7月武昌区住宅房价均价为全市最高，均价为23,081元/平米，沿街1层底商单价均价为20,000-32,000元/平方米。
数据显示，中北路片区、阅马场首义的商业街商铺及临街商铺的租金水平在全区内较高。中北路片区拥有楚河汉街商业区，坐拥汉街国际总部6座5A级写字楼，并且中北路上有众多金融机构、律所、中小企业服务机构等企业，片区的商铺偏高端且业态丰富，商业氛围浓厚，人流量大；阅马场首义片区内拥有中南财经政法大学、湖北省中医药大学、十五中，教育资源丰富；临近的昙华林商圈富有浓厚的文化底蕴，商业配套成熟；区域内有地铁4号线、2号线、7号线，临近武昌火车站，交通通达程度高，公共配套成熟度高，且人流量大。
洪山区：洪山区为武汉市的七个中心城区之一，该区域的商品住宅（含住宅底铺）主要集中于金银潭、金银湖、常青花园片区；商业街铺集中于关山、光谷、广埠屯、街道口、徐东、徐家棚；工业厂房分布较分散且数量较少，租金的趋同性较高；商业街铺和住宅底铺的成新率差别较小。
该区域医院、银行、商场、公交、地铁等生活配套齐全，集中于将军路、金银潭、金银湖、常青花园片区，且商业及居住区较为成熟，房屋空置率为8%-10%。商业类型主要为商业综合体、沿街商铺、中小型超市等，包含光谷天地、K11、保利广场、群星城等商业体。商业租金发展日渐趋于平稳，年租金增长率整体约为3-5%。洪山区住宅房价均价为18,220元/平米，沿街1层底商单价均价为15,000-25,000元/平方米。
数据显示，小东门、卓刀泉片区商业街商铺租金水平在全区内较高，关山片区的住宅底铺租金水平最高。关山片区拥有光谷天地、K11、保利时代等大型商业体，且各类产业园区发展及中小企业中心的建立为这个片区带来了丰富的业态环境，并且商业配套日趋完善，该片区的临街商铺租金水平仍有较大上涨空间；关山片区作为硅谷中心地，其区域定位就决定了它未来发展的水平，目前该区域的存量房及新房的房价水平也位于全市前列，受区域房价及人口密度等因素的影响，该区域的住宅底铺租金水平表现合理，且有一定上涨空间，近期北辰·光谷里商业体也正在规划建设中，该商业体定位为高端轻奢型，届时也将辐射周围的企业及居民区，将为关山片区带来一次消费升级的盛宴。
总结
虽然以上商铺租金的价格水平仅能作为某一时间段的价值参考，但结合该区位的发展情况、公共配套情况以及商业发展程度来看，租金水平基本与数据相吻合。
商铺的单位租金与出售单价的比例，称为租售比。投资者购买商业商铺所要求的投资回报率不同，会影响商业的交易价格，商业的收益能力通过出租或经营得以体现，另外商业房地产的保值增值的潜力也是投资者重要考虑的。
一般商业房地产租售比一般在200-350倍（即单位平米月租金/单位平米售价）。但是租售比失衡程度在不同地区有所差异。沿街的底层商业与该区域的普通住宅存在一定的价格比例管理，在比较成熟的主城区，底层商业一般为普通住宅单价1.2-1.5倍。
主城区的老城区有区位及周边配套的优势，房价明显高于远城区，远城区的沿街商业一般与住宅价格相当或偏低于普通住宅价格，根据租金调研与日常商铺估价结合分析，底层商业租售比300-400倍，回报率一般在3.5-5%。
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