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▌裁判要旨法律上关于对房屋的实际占有并非限定于实际使用，只要房屋处于权利人实际管控之中即属于“实际占有”。当事人如果能够提供房屋准住通知单及房屋钥匙等证据，即可证明其已实际占有案涉房屋，而无论该房屋是否存在属于在建工程且尚未办理竣工验收（所谓“烂尾楼”）等情形。中华人民共和国最高人民法院民事裁定书（2018）最高法民申2187号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：中诚信托有限责任公司，住所地：北京市东城区安外大街2号。
法定代表人：牛成立，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张朔，北京初亭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邵献玮，北京初亭律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐振宇，男，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。
一审第三人：沈阳圣地雅阁房地产开发有限公司，住所地：辽宁省沈阳市浑南区森林路1A8号。
法定代表人：杜骄，该公司总经理。
再审申请人中诚信托有限责任公司（以下简称中诚公司）与被申请人徐振宇、一审第三人沈阳圣地雅阁房地产开发有限公司（以下简称圣地雅阁公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2017）辽民终641号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
中诚公司申请再审称，
（一）一审、二审判决认定事实不清。
1.案涉房屋不能办理过户登记系徐振宇的过错导致。案涉房屋大部分买卖行为发生在圣地雅阁公司取得《商品房预售许可证》之前，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。徐振宇在涉诉房地产项目并未取得《商品房预售许可证》的情况下购买房屋，属未尽到审慎的注意义务，具有明显过错。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，商品房买卖行为不产生对抗抵押权人的效力。故案涉房屋未办理过户登记，系因徐振宇未尽审慎的注意义务，无法办理预售备案登记或进行网签导致，与是否竣工验收无关。
2.徐振宇的房屋买卖关系不能对抗中诚公司享有的抵押权。案涉房屋的抵押权已登记于中诚公司名下，并经北京市第二中级人民法院以（2013）二中民初字第00008号民事判决予以确认。徐振宇依据买卖合同仅享有债权，不影响中诚公司实现抵押权。3.案涉房屋不具备实际占有的客观条件。执行法院委托的估价机构出具的《房地产估价结果报告》载明，“2015年6月10日现场勘查时，欧风小镇（一期）1-8号楼均为在建工程，主体封顶，门窗安装完毕，处于停工闲置烂尾状态，园区内杂草丛生，楼梯扶手尚未安装，消防管线未安装，电、地热随主体及砌筑预埋管线，用水管线尚未接入等。”说明案涉房屋至今未竣工验收，也不具备基本的生活条件，现场勘查时无任何人员居住。
（二）一审、二审判决适用法律错误。徐振宇未依法取得案涉房屋的所有权，在购房过程中未尽到合理注意义务存在过错，也未实际占有案涉房屋，其不能对抗中诚公司的已登记的担保物权。中诚公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。
本院经审查认为，本案的焦点问题是：徐振宇对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
中诚公司对圣地雅阁公司享有债权及案涉房屋的抵押权，已经北京市第二中级人民法院以（2013）二中民初字第00008号民事判决予以确认。北京市第二中级人民法院依据该判决对圣地雅阁公司采取执行措施，查封了案涉房屋，案外人徐振宇提出执行异议未获得人民法院支持，引起本案案外人执行异议之诉。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“ 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 ”
根据上述规定，第三人对案涉房屋排除强制执行的三个基本要件是：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。
其一，徐振宇已经支付全部价款。2011年4月8日，圣地雅阁公司与徐振宇签订《欧风小镇项目情景洋房认购协议书》，约定圣地雅阁公司将案涉房屋出售给徐振宇，合同内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方的房屋买卖行为应受法律保护。中诚公司虽主张圣地雅阁公司与徐振宇之间存在恶意串通损害其合法权益的行为，但未提供证据证明，本院不予支持。徐振宇按照合同约定支付了全部购房款280000元，圣地雅阁公司为其出具了收款收据。
其二，徐振宇实际占有案涉房屋。中诚公司举示了辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司出具的《房地产估价结果报告》，拟证明案涉房屋所在工程处于停工闲置烂尾状态，根本不具备居住条件。需要说明的是，法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。本案中，徐振宇提供了准住通知单及房屋钥匙等证据证明其已实际占有案涉房屋。
其三，徐振宇对未办理过户登记手续没有过错。因案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，客观上不具备办理产权过户登记的条件。即徐振宇虽未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，徐振宇对案涉房屋未办理过户登记手续并没有过错。
根据上述分析，徐振宇的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。一审、二审法院认定徐振宇对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，并无明显不当。
综上，中诚公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
驳回中诚信托有限责任公司的再审申请。
审 判 长 骆 电 审 判 员 武建华 审 判 员 潘 杰 二〇一八年六月二十九日 书 记 员 张 丹
来源：民事审判、法务之家
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