8月25日下午5点18分，央行通过官网发布公告，宣布从10月8日开始全面调整房贷利率计算方式！
对于大家最为关心的房贷利率价格问题，新政明确： 定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；
二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。
同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。 与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。 此前的8月17日，央行宣布全面改革中国的利率制度，推出了“贷款市场报价利率（LPR）”。这意味，房贷利率看央行公布的“贷款基准利率”的时代终结了，以后新增贷款都要看LPR。央行新规有哪些要点1，贷款利率定价彻底变化，以前是参照“贷款基准利率”上浮或者下调一定比例，现在变为“以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成”。 2，首套房贷款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点。照此计算，按8月20日5年期以上LPR为4.85%，即首套房利率不得低于4.85%；二套房贷利率不低于5.45%，与现有房贷实际最低利率水平基本相当。在这个大原则基础上，具体加点情况取决于当地房地产调控需求以及银行的定价。 3，一旦加点数字确定，合同期限内就不得更改；但贷款客户可以和银行约定如何重定LPR的利率，最短可“一年一调整”。 4，新政策于2019年10月8日起实施；之前的贷款仍按旧有政策执行，公积金暂不调整。
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房贷利率政策为何会调整？
个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。 同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。 为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。
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房贷利率以后如何定价？
图：视觉中国
央行表示，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（贷款市场报价利率）加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。
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确定定价基准时，相应期限如何理解？
目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。 参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。
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什么是利率重定价？
利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。比如说，购房者第一年的利率为5.45%，利率一年一调整，一年后，如果相应期限的LPR上调40个基点，则购房者第二年的利率为5.85%。
借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
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实际房贷利率会下降还是上升？
图：视觉中国
专家表示，新政公布的定价基准转换，为全国统一的最低要求，央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，按照当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。专家预计，多数地区个人住房贷款的实际利率将会基本保持不变，房价上涨较快的热点地区或将有所上升。
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哪些人买房的利息会增加？
首套房商贷利率在目前基准利率下本来可享受打折的潜在买房人。 据融360大数据研究院数据，在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少，7月份只有上海的首套利率为4.84%，低于4.85%。35城的平均首套利率为5.44%，显著高于4.85%。 即，首套房贷利率有折扣地区的一些潜在购房人的利率将上升，如上海；而利率原有上浮较大的地区，利率很有可能不变，如苏州。7月份苏州首套房贷利率为6.03%，为全国房贷利率水平最高的城市。
图：图虫
“从短期的实际利率水平来看，新政仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说，影响不大。”融360大数据研究院分析师李万赋说，如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准，那么理论上来讲，最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。
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公积金贷款买房的利率调整吗？
根据央行公告，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 在分析人士看来，这保障了首套房的刚需置业需求，体现落实“房住不炒”定位和房地产市场长效管理机制的政策导向。
图：视觉中国
目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率3.25%，五年及以下公积金贷款利率为2.75%，全国都一样。
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在还贷中的房贷利率会调整吗？
央行明确，个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。 即，早就贷款买房的人，每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还，无需更改。
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刚签了合同，还没放款，会受影响吗？
2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。 也就是说，2019年10月8日前，签了房贷合同，虽然10月8日以后才放款，也以改革前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。
图：视觉中国
央行表示，2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。
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对个人住房贷款风险有何影响？
专家指出，近年来，我国居民部门杠杆率上升较快，房地产金融风险正在积聚，收紧贷款政策有助于商业银行更好地防范个人住房贷款风险。 国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，既调控总量又调整价格，既满足刚性需求又抑制投资投机，这一政策将差别化住房信贷政策落到了实处。
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可跟银行商量改房贷利率吗？
中原地产首席分析师张大伟表示，以前借款人申请房贷，利率是一年可调一次。
目前房贷法定期限最长是30年，有一些地方特殊，例如北京目前规定最长期限是25年。购房者签署的贷款合同，多是浮动利率，如果央行基准利率不变，房贷利率就不会变化，每月还款金额就不会发生变化。
不过，2015年10月24日至今，贷款基准利率均没有变化过，很多人每年房贷利率和还款金额都没有变化。
图：图虫
根据新政，未来借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
也就是说，因为LPR是每个月更新一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有约定，就可按更低利率去还贷；反之如果利率上升，你也得承担利息增加的压力。
“其含义是未来房贷的利率计算，可基于购房者的需要进行微调”，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，但需要提前约定定价周期，同时也需要明确定价的基准利率。这一规定将有助于形成更多样的贷款利率计算方式，后续将成为银行房贷工作人员需要积极和购房者协调的地方。
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每个人的商业房贷利率会不一样？
按照“因城施策”原则，在国家统一的信贷政策基础上(首套房利率不得低于相应期限LPR；二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点)，以后各省份可根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
同时，根据各省级的加点下限，银行可结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
也就是说，如果客户的资质，包括个人信用、经济收入、负债率、抵押物资质等不是那么好，贷款利率就会比一般人的高。要想获得较低的贷款利率，借款人在平时就得注意个人信用的积累。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，未来房贷的计算或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。
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何时实施？
2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。
中国人民银行副行长：
“房住不炒”定位不能偏离
对于该政策，人民银行副行长刘国强上周就表示，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。金融行业应当注意，“房住不炒”的定位不能偏离，同时，避免把房地产工具化。
刘国强当时就明确：“有一点是肯定的，房贷的利率不下降。” 从新发布的房贷政策来看，人民银行强调不得突破利率下限，明确加点水平，并强调因城施策。可以明确的是，这个新政不会让新LPR机制下的房贷利率出现明显下降。 重要的事情再说一遍！10月8日实施房贷利率新政之后，至少在短期里，不会导致房贷利率下降！
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本文综合自中国新闻网、央视财经
编辑：代文静
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