为什么17号线是北京地铁最牛黄金线？

这篇文章，我要纠正绝大多数人一个关于“地铁盘” 错误的投资逻辑 。

大部分人对地铁盘投资的认知，还放在“距离地铁站近就好”的层面上，说实话，这种简单粗暴的判断，已经有些过时了。

从全国看，已经有30多个城市开通了地铁，至少总数是100多条，按照2050年的规划，可能达到289条。未来大 多数一二线城市，甚至三线城市，都不会缺少地铁。

以北京为例。目前有22条地铁线路，比较完整的覆盖了11个辖区，有391个地铁站点。而这391个站点周边，围绕着大量的住宅小区。

地铁盘，已经不稀缺了。所以，我们是时候思考：泛地铁时代，什么样的地铁盘更有投资价值？

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首先，我们要关注一个区域内的首条地铁线。

地铁盘的诞生，往往是因为该区域内落地了第一条地铁线。

第一条地铁的价值，是从无到有，从0到1的历史性变化。

比如早期的房山线、大兴线、亦庄线，以及两年前开通的S1号线。

以S1号线为例，我们聊聊，一条地铁对于区域房价的拉动作用。

首先，来看一下门头沟的地形地貌。门头沟山地面积达到98.5%，是北京山地比例最高的区。

地势高，平原少，再加上永定河分割了门头沟和市区的联系，在S1号线没有规划之前，门头沟几乎得不到城区太多人的注意。

但实际上，门头沟的位置并没有很差。门头沟东边就是石景山，事实上石景山的区域很小，再往北，就是海淀、西城。

所以改变门头沟的交通困境，只需要一条可以连接到1号线、6号线的地铁。

S1号线，就是打开门头沟房价的钥匙。 有了这条地铁，也就解决了上班通勤的问题。所以在S1号线通车的2016年，门头沟房价涨幅也达到全北京最高，在中关村、金融街的上班族们，抢先埋伏于在这里，享受了一波首条地铁开通带来的红利。

为什么说第一条地铁很重要？因为它改变了上班族传统的居住观念、通勤方式甚至板块价值。相比老城区，居住环境更好，房价更低的新区，因为有了地铁，吸收了大量的外溢人群。

第一条地铁是新区从市区夺流量； 第二条地铁是分流新区的存量。

所以当有人问，接下来的R1，会不会像S1一样带动门头沟房价再大涨一波呢？答案是不可能。

第一条地铁的红利，只能狠狠的享受一次。

地铁规划的时候，是该区域内地铁房PK非地铁房。

而地铁房开通之后，是该区域内地铁房PK市区地铁房，竞争优势就变小了。

刚需们攒够了钱，有了置换的能力，就会想办法回到市区，而新的刚需再继续接盘。

所以这类地铁房是购房置换链条的末置位。地铁开通之前买入最好，开通以后买入，涨幅就不可观了。

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事实上，除非在开通之前买入，否则投资第一条地铁线，并不是最好的选择。

更适合的，还有主城区的地铁盘。

主城区地铁盘的投资逻辑，和上述投资逻辑，是完全不同的。

地铁开通之前，主城区的地铁盘未必涨的多。对于新区来说，地铁可以带动整个板块价值的提升，是从“荒原地区”到“新大陆”的本质区别。

而主城区，地段的成熟时间可能比地铁建设还早，地铁的作用是优化交通格局，改善交通效率。拉动的价值并不如新区高。

这个道理用一句话来概括就是：

新城区，地铁决定地段

主城区，地段决定地铁

所以，在主城区选房，最好选择枢纽功能强大的，也就是换乘站多的地铁沿线盘。

通过换乘站，地铁就由一条孤立的线串了交通网络。换乘站多的地铁线，对优质地段的覆盖就越多。

比如无比强悍、堵成狗的地铁10号线。

主城区地铁房的投资逻辑，就是优质地段的投资逻辑。

虽然地铁开通的时候，无法享受到新区地铁那样多的红利，但因为地段的优质，长期持有可以跑赢大盘，享受更为稳定的房价涨幅。

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写到这里，大家都觉得，关于地铁盘的投资逻辑，已经说的差不多了。

别急。还有第三种地铁盘。

这种地铁盘的诞生，得益于强大的地铁线规划。它不仅仅只拉动新区的区域价值，而且通过串联多个商务圈，把城市骨架进一步拉大，重塑了城市格局。

比如地铁4号线。我们知道，北京南城北城发展是非常不平衡的，而4号线的修建，形成了贯穿南城北城的重要交通线路。

向北看，4号线直接推动了产业商业基地中关村、动物园、西单周边（包括金融街）的房地产开发。

向南看，由于4号线和大兴线联运，极大程度的方便来西城、海淀上班的通勤族，所以4号线催生了大兴沿轨道线的带状居民区。土地利用也进一步聚集。

4号线为周边楼盘带来的，不仅仅是开通前的涨幅。开通之后，它使得中关村、西单的辐射范围进一步提高、南部洼地效应逐步释放增值潜力，长期带动了整个地铁沿线楼盘的升值。

直到现在，很多新盘在宣传的时候，依然以4号线为项目卖点。这种拉动效应依然在持续。

这种连接南北、带动重要产业基地+商业基地辐射的主干线，刺激效应是最强大的。 地铁盘在开通前、开通后，都有着可观的涨幅。

感兴趣的朋友，可以找找北京联合大学报的一期论文《重大基础设施对周边房价的时空影响分析_以北京地铁4号线为例》来读一读。

我们说一说，目前北京关注度最高的一条未开通的地铁线——17号线。

我认为，17号线的拉动作用，是可以类比4号线的。

如果说4号线最大程度挖掘了南段的地铁价值，那么17号线的逻辑，就是最大程度的释放了北段的地铁价值。

首先，17号线和4号线一样，是一条纵贯南北的主要线路。

另外，17号线也是一条带动重要产业基地+商业基地辐射的线。它串联了通州、东城、朝阳、昌平四个行政区，从南向北，依次经过 亦庄新城、CBD、望京、未来科学城 。因为17号线的开通，未来这些重要商圈的辐射区域更强。

17号线，是目前规划地铁中，最牛的黄金线了。

17号线的利好很多。首先，向南打通亦庄，拉动次渠板块增值，其次向东带动潘家园、太阳宫、望京西等大型居住区的价值。

但我认为，更重要的利好在于北端——未来科学城的周边。

下图我用红线标注了17号线北段的位置，在北段生活的人，会知道这片区域交通有多么拥堵。目前可以依靠的只有13号线——被称为码农专线，13号线主要是向中关村输入人流。

对于昌平来说，天通苑规划的失败，使其完全成为一个睡城的存在。而周边多是已经开发的二手房板块，只能眼睁睁看着人才往海淀跑。

而解决这个问题的钥匙，就是未来科学城，昌平抱着最大的期盼在这里下注。

新的未来科学城，面积由原来的10平方公里扩大至170.6平方公里，足足扩大了16倍，已经超过昌平总面积的十分之一。

随着科技城成为昌平最大的产业中心，通过17号线的开通，“未来科学城北”、“未来科学城南”这两站地铁，有效的吸收了上班族的“回流”。新的居住区也一定会向北扩展。

在建设中的未来科学城北站5分钟左右的车程位置，就是北京万科望溪。

北京万科望溪位于北五环与北六环之间，紧邻高端别墅项目，周边规划主体为1.01低容积率住宅，具备低密生态墅区的天然优势，京承高速直达。

通过17号线，望溪不仅可以满足望京人群的居住需求，还可以享受到未来科学城的规划利好。

关于这个项目，还有一个受市场欢迎的地方，就是 130平四居的神户型 。

猫叔前几天刚写了篇关于怎么看户型的文章，其中提到：

面宽是判断一个户型好坏的最直接的指标。 建筑师在规划小区的时候，首先考虑的，不是如何让房子住的舒服，而是人如何把总建筑面积做到最大值。 想要把建筑面积做到最大而且同时满足光照标准，最简单粗暴的方式，就是减少面宽，增加进深。 从这个角度来说， 面宽是影响房屋品质的重要因素 。 这个户型的面宽是10.5米。 这个数字，意味着北京万科望溪居然完全不输目前某改善项目145平四居的户型。 那个项目的面宽是10.6米。 有了面宽，意味着每个户型面积的充分利用。 所以四个卧室 建面均大于10平米 ，保证了家具和家人的活动空间。 还有很多可圈可圈的地方。 比如最体现设计师是否用心的卫生间，两个卫生间都是明卫，洗手台设计在卫生间外面， 明确区分开不同的功能区 ，也避免了用厕所时间冲突的尴尬状况，就连 次级卫生间也可以干湿分离 ，这是市面上大多数户型很难做到的。 南向阳台也确实让人很感动，我已经比较少见到预留阳台的项目了。 阳台还是半赠送的； 厨房的U型设计很讨巧，对比L型厨房的小空间，U型厨房做饭的人员不用受到空间限制，各个区域也能得到明显的而划分，两边可以分别设计水槽、炊具、油烟机的位置； 客厅东向有一个小仓储，可以做衣帽间、储物室，而且还保留了上下水条件，未来也可以和卧室打通做套间，形成双套间卧的格局。 总体来说，这个户型是目前北五环最好的四居了。 在130平的面积中尽可能实现更多的功能划分，居住舒适度也不输给市面上150平的四居，因为7090政策，这种大户型的洋房产品在市场上已经很稀缺了。 感兴趣的朋友，推荐关注。望溪项目已经开始现场接待，计划9月初面向全城发布，敬请期待。