中国城市甲级写字楼PK，西成进前10

当下，中国城市化进入新阶段，“楼宇”日益成为推动城市经济发展的重要力量，也愈发引起人们的重视。一幢写字楼就像一个个磁场，不断吸引到的区域人流、物流、资金流、信息流，刺激着写字楼自身的发达脉络，以及周边地区的餐饮、休闲、购物等产业产生巨大的财富效应。

高新区楼群夜景?市侩影像

楼宇经济在我国的提法始于上世纪90年代，是经济学界提出的一种复合概念，这种概念和实践首先出现在深圳和上海，随后出现在沿海的一些新一线城市。

事实上，这种经济发展模式的崛起是城市土地集约利用的要求。伴随城市化进程不断加快，土地资源进一步短缺，需要集约化利用土地。以西安为例，土地供应频频收紧，主城区接近无地可拿的局面。那么经济要持续发展，需要一种以集约化发展为本质特征的经济形式的出现。楼宇经济正是对土地集约利用的经济。

如前文所述，楼宇经济的发展导向就是集约高密度的引进税源、带动区域经济发展，那么其发展程度便是反映一个地方经济实力、财富集聚和新经济发展状况的重要标志。

大中华主要城市写字楼榜单/2018年第四季度

选自戴德梁行的写字楼报告显示，上海、北京、香港、深圳是中国甲级写字楼存量最大的四个城市。其中，上海和北京的甲级写字楼存量面积均超过1000万平方米，而大湾区的香港、深圳、广州大约只有京沪的1/2，均在500万平方米左右。

在甲级写字楼存量指标中，面积仅次于一线城市的分别是郑州、杭州、西安、成都、武汉、苏州、天津、重庆，均为200万平方米左右，相当于广深港的1/2。其中国家中心城市6座，经济发达城市2座。

值得关注的是西安、成都两个西部城市在甲级写字楼存量方面数据可观，表现不俗。而部分老牌省会城市，诸如沈阳、昆明、合肥、贵阳等，甲写存量实在太少，在一定程度上牵制城市产业发展。

此外，翻看租金指标，毫无疑问租金最高的中国城市为香港，以人民币每平方米每月833元的租金高踞榜首，北京以人民币每平方米每月400元的租金紧随其后，上海则以261元的价格居于第三，深圳276元位列第四。杭州和南京的租金水平不分伯仲，在150元上下浮动。

但中西部城市的租金则相对低廉许多，成都、重庆、西安、郑州的租金大约分布在100元区间段。以重庆为例，2018年面临最大的挑战便是租金水平的下滑，2019年还将有6个项目共计46.6万平方米的甲级写字楼入市，推动空置率升高，最新季度数据显示其甲写租金已经跌破90元/每平方米每月。

九大国家中心城市甲写主导产业

截止2019年第一季度，西安全市甲级写字楼共迎来3个项目的入市，为市场带来共计22万平米的供应面积。

在全国经济增速放缓压力下，加之第一季度为传统淡季，西安甲级写字楼吸纳量录得近5万平米，同期供应量大幅度回升，且去化存在时滞，故全市整体市场空置率上升6.4个百分点，达到35.5%。

从西安甲级写字楼的成交记录看，本季度金融、房地产、信息技术、专业服务和制造，是西安最为活动的五大行业。

金融行业是中国写字楼市场的需求主力，这几乎在国内所有城市都得到了体现，西安金融类企业对甲级写字楼的需求最为旺盛，尤其是大量保险类企业的成交，致使本季度保险行业表现最为活动。

房地产方面，在城市发展良好预期、供需关系以及持续的人口政策推动下，西安人口近年持续上升，西安房地产热度不减，继续带动行业需求上升。

国内城市写字楼需求仍由金融业主导，IT行业强劲增长带动写字楼需求已成为许多主要城市的焦点：从互联网巨头（如百度、腾讯）到电子竞技公司再到人工智能（如商汤科技）……

这些科技企业都希望留住中国最顶尖的人才，以在市场竞争中保持领先地位，为此，他们需要为员工提供最优的工作环境。受益于近年来西安政府的硬科技领域创新创业扶持，以及针对科技创新类人才引进政策，全面驱动了科技产业的发展，信息技术类企业办公需求不断增加。

未来，伴随办公楼市场成熟度提升，区域市场的产业特征加速显现：高新区锦业路板块将吸引更多金融、科技等优质企业形成产业集聚效应，具有商业或地段粘性的消费服务业、零售贸易类租户仍将聚集传统商务区。

此外，相对于一线城市较为旺盛的租赁需求以及成熟的市场，西安的写字楼空置率偏高，而写字楼空置率的压力，往往能在联合办公的发展中得到缓解，由于西安目前宽松的落户政策及积极的招商引资政策，吸引了不少创业公司及全国性的企业落户西安，预计未来西安写字楼市场租赁需求将持续旺盛。

租金方面，市中心、南二环小寨、高新一期依旧保持在前三位。

“一幢楼宇胜似一条街”“一幢楼宇强于一个工业小区”，楼宇经济所蕴涵的巨大效益已在古城开始体现。它的崛起是现代服务业集聚和辐射的必然结果，随着西安城市发展预期向好，经济活力增强，写字楼未来必将成为西安经济发展的新引擎。

法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟