太古、九龙仓，谁逆风了？

撰文/ 苏珊（行业分析师） 数据支持/ 张文景 陈安琪
编辑/ 付庆荣

不约而同，九龙仓集团、太古地产在期中考的交卷台相遇了。 今年上半年，九龙仓集团内地投资物业回报增长21%，但因内地发展物业收入下跌，总收入微 升3%至80.64亿港元 。
“九龙仓的投资组合正 面对逆境 ，今年前景存在不确定性。”摩根士丹利指出，九龙仓集团上半年每股基础盈利按年下跌12%，差过预期。
而对于太古地产的业绩表现，摩根士丹利则给出了“ 高于该行预期4% ”的评价。理由是，受惠香港商厦租金收入略为转强及利息开支减少……内地零售市场预料保持稳固。
从中期财报可看到，今年上半年，太古地产的租金收入总额增加6%至63.46亿港元。
虽说从摩根士丹利眼中，当下太古的表现优于九龙仓。但在中国内地这个热门商业淘金地， 单线作战的太古 ，真能拼过 双线并举的九龙仓 ？

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IFS对垒太古里，站谁？
进入内地20载，九龙仓共开发了： 5个时代广场、2个奥特莱斯、5个IFS 。城市的选点，从一线开始，然后拓展到二线省会，现在则是聚焦几个新兴消费型强二线城市，如成都。 时代广场，是九龙仓 第一代产品 ，特点之一是 规模较小 。“最小的项目在大连，1万多平米；比较大的在上海的淮海路，商场面积是5万平方米。”九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥曾如是概括。 可媲美香港海港城的 成都IFS ，则属于九龙仓内地的 二代新星 。“九龙仓的第二代产品，我们引以为傲。成都项目地上、地下面积超过了75万平方米，商场面积接近20万平方米，已经超过了九龙仓旗舰项目——中国香港海港城的规模。”

数据来源|公司公告 制图|商业地产头条

据财报，因长沙国金中心收入有所提高，今年上半年 成都IFS在九龙仓中国内地投资物业收入中的占比为43.9% 。而2016-2018年，这项对应的数字分别为37.7%、41.3%、45.7%。

太古地产较九龙仓晚1年进入中国内地，无论是 商业产品线 ，还是 城市布局 ，都与后者有所不同：

• 太古里与太古汇交替落成开业，除了成都以外，均处于一线城市；

• 延续香港策略，主攻“地铁上盖”，即在主要运输交汇点上发展综合物业项目，并通过巧妙设计构建多个”地面层“，力求项目可达性强；

• 注重创新，一项目一特色。在太古看来，商业地产不是流水线产品，没有统一模式可套用。

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九龙仓双线并举，太古单线作战
作为港资商业地产代表，九龙仓、太古地产内地产品线、城市选择有别，说到底是各家 不同战略使然 。 九龙仓 进入内地20年，经历了“商业地产→‘住宅+商业’→商业地产” 的过程。
数据来源| 公司公告 制图|商业地产头条

• 1999-2001年：专注商业地产，复制时代广场

• 2002-2006年：住宅+写字楼+商业

• 2007-2014年：快速扩张，利润萎缩

• 对内地营商环境不熟悉，作风过于刻板，迟迟拿不到政府批文，让项目开工遥遥无期；

• 内地执行力不足，工程进度屡遭拖延；

• 太古地产选取的内地合作方本身资金链紧张，需要太古地产扮演“救火队”的角色。

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港资开发商内地进退，绕不开资本约束 无论是九龙仓重新押宝商业，还是太古开始有了做住宅的心，经营策略的变化，反映了港资开发商在 内地市场的进退 。 20世纪90年代初，港资第一轮进军内地。恒基、九龙仓、和黄等众多港资房地产商先后来了，但发展并不顺利。遭遇宏观调控和1997年亚洲金融风暴后，香港地产商受到很大冲击。 到了1999年后，内地市场开始回暖，香港本土市场不景气，港资再进内地，靠着正确定位和高端产品的开发经验打了场翻身仗。
2002-2009年间，内地商品住宅销售面积、销售额年均增速分别为20% 、34%，而2009 -2013年此两项指标已降至8%和15 %。 产品越来越细分，行业利润率逐年下降，去库存成了房企主要目标。 这表明内地住宅市场竞争已进入新阶段，港资房企需要调整策略。九龙仓、太古在内地的策略变化，正印证了大环境的变化。 毕竟，对于房地产开发来说，没有一个完全固定的模式。所有的开发商都会根据不同的情况，适当地做出调整及做出他们认为当下最好的选择。 因时而变 外，来自 资本市场的约束 ，则是影响九龙仓、太古地产内地进退的另一关键因素。 九龙仓集团和太古地产都是香港恒生综合大型股指数成分股。香港上市房地产企业普遍具有经营现金流充裕、盈利能力强、派息比率高、信息披露严谨规范的特点。20%的资产负债比率，通常被认定是香港地产行业的一条红线，这是来自资本市场的约束。 五合智库邹毅研究指出，太古同时盯住了 三个目标 ：

• 维持20%的资产负债比率不使其扩大；

• 维持香港本地的商业地产规模不收缩；

• 拥有足够的现金流来扩展内地商业地产。