购物中心各业态铺位划分实操细则，超有用

铺位分割看似是一个很简单的问题，但当我们以经营为导向来进行划分时，才会发现要对一个数万平方米的卖场进行合理的铺位分割，并非一件易事，须照顾销售、招商、经营等各方面。而且，铺位的分割对项目的销售、招商及后期的经营影响深远，需平衡每个要素。

商业地产商铺分割细节

商铺的分割要根据行业需求的面积和配套设施来决定。

特色餐饮

• 咖啡馆80-200平方米，店铺外环境优雅的庭院可以将座位搬出去增加气氛和吸引人流；
• 西餐厅300平方米以上；
• 酒吧约200平方米以上（24小时营业）。

美容美发150平方米以上（冷热水，电力）；

美体500平方米以上（营业晚上10点，最好提供停车位）；

洗衣店50-100平方米（水电，房屋分割要进深） 。

服务配套行业

便利店150-500平方米（小储藏室，24小时营业）；

药店100-200平方米（24小时营业）；

花店10-30平方米（上下水）；

银行500-1000平方米、电力独立、出入口前厅营业面积100平方米、以上租买均可租赁要签10年以上。

展厅、精品店

彩扩店60平方米；

化妆品、黄金珠宝、钟表、皮具、箱包、饰品均需100平方米以上；

服装、床上用品、休闲装、流行服饰、内衣均需100平方米以上。

业态定位决定 分割标准

没有规矩，不成方圆，商铺分割不能盲目进行，在着手进行铺位分割前，首先要确定铺位分割的标准，而铺位分割标准的确定主要取决于项目的业态定位。

在零售的分割标准中，街铺、内铺的分割标准都不同；对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。

在以经营为导向的商铺营销时代，铺位分割也已经不是一味“划小铺划蚂蚁铺”；铺位分割固然要考虑到销售的压力，但这并不意味着一味的划小；要寻求销售和经营的平衡点，做到兼顾销售、招商与经营。

铺位分割的三要素：通道、开间和进深

在明确了铺位分割标准的基础上，还要确定铺位分割的三要素，即通道、开间和进深。

这里需要注意的是，通道要考虑主通道和次通道的区别，开间和进深需要注意二者之间的合理比例。譬如，开间和进深的比例不宜超过4，以保证每间铺位的适用性。

不少商业项目在进行铺位分割时，为了销售利益最大化，不注意商铺的开间与进深的比例，分割出开间狭窄而进深狭长的商铺，这样的商铺很难适合业态经营，最后导致商铺无法出租使用。

在铺位分割的具体实施过程中，还要考虑建筑柱网结构的问题，要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾。譬如柱子不能在铺位中间，不能影响商铺的使用；柱子不能影响铺位的展示面等，还要注意铺位分割后的卖场人流导向和环通问题。

死角铺位的处理也需注重，任何一个卖场在进行铺位分割的过程中都或多或少的遇到此类问题。

根据经验，对于铺位分割的死角，在保证整体实用率不至太低的前提下，我们可以通过适当的划分休闲区，以增加死角区域对人流吸引力的砝码，从而一定程度上解决铺位死角。

商铺分割销售与经营的矛盾

说到商场的经营定位，每个人都可以谈很多的见解与看法， 如 果不考虑商铺分割销售的问题，任何一个商场的经营定位都是多向的。

从经营品种上来说，服装鞋包、家电数码、化妆品珠宝或者是家居建材、餐饮娱乐等等，从经营模式上来说，可以是独立经营、独立收银的专卖店，也可以是开放式统一经营的大卖场。从业态模式上来说，从传统的百货、超市到主题商场、购物中心都可以选择；从商品档次定位上，高档、中高档或者是中档、中低档也都有市场。

但是当我们一旦考虑到销售商铺的问题时，可以选择的定位方向就迅速缩小了，开放式的、统一收银的不能搞了、高档的甚至中高档的也很困难了，反正涉及到统一经营的、统一收银、大面积、大卖场的都难以成为商场合适的定位选择 ，因为产权分散，无法统一了。

商铺分割销售与返租期的问题

商铺返租销售已经是时下最流行的商铺销售策略，返租销售的优点明显， 一来降低了投资门槛，扩大了投资客户群体，二来通过返租形式，发展商或者经营管理公司至少可以拿到商场2~5年的短期或者10年、20年的长期统一经营权。

但是在实际的操作过程当中，返租期的长短一直是一个令人困扰的问题。

返租期短，发展商包袱小，但投资者觉得风险大，3、5年后，商场到底经营怎么样，大家都没有底。

平面设计分割

平面设计的内容是确定商业形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。

柱距与单元面宽有直接关系：大商店面宽，柱子不宜落在店面线上。 根据经验，进深一般在24-36米比较合适。 如果开间方向的柱距是6米（9、12、15、18、21、24），那么进深可以是2×6，3×6，4×6。 9米柱距是商业地产开发比较常用的选择，对于面积分割 有益。

商铺分割的 原则

主题的原则： 即结合商铺推广的主题功能来进行分割。比如 项目某 个楼层业态规划定位是以服装为主， 经营 不 需要太宽的门面， 商 铺的后部 可以用来存货。

人性化的原则

即分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求；分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。

这句话包含两层意思：

1）所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；

2）所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。

科学利用的原则

即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。

辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。

目前商铺分割存在的不足

单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理，这是造成部分商业项目公摊比例过高（有的高达50%）的直接原因。

不合理的地方主要表现在以下几个方面：

商铺分割不规则

从设计可以看出有许多商业项目分割不规则，而且进深与开间之比大于 4：1，这会给将来销售和使用带来很多麻烦。

由于商业经营对场地形状结构的要求较高，不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。

辅助功能区太多

辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。

三多不除，公摊不减。

楼梯：目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯，按照一般的人流量估算，如果不考虑消防因素，根本用不上这么多的楼梯。

过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，建议在消防标准范围内相应设置即可。

厕所：目前一些商业项目在面积内，分布了十几个厕所。对此，我们建议设计上按照正常的标准每层保留一个公共厕所即可，这样不仅节约了面积、建安费，还省下了一大笔的卫生设备购买、将来维护费用，实在是一举多得。

通道和道路分割不合理

许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，有的用不上，要用的没有。

一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊，浪费了空间；另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间也造成浪费。

按照商场经营的规则，就怕消费者不来，来了就要你多走路，否则我的生意怎么好得起来？深圳等沿海城市吸取国外经验，一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间，在满足人流量需要的前提下，针对消费者的行走习惯，对道路尽可能地进行压缩，为的就是有效提高使用面积，延长消费者在商场内的滞留时间，带旺商铺。

商铺分割总结

1、近深与开间的比例要协调；

2、主通道与次通道的规划，在主要通道尽可能看到更多的商铺；

3、人流导向；

4、死角的处理；

5、尽可能的把使用率提高，控制卫生间、通道的宽度、公共休闲地带等的规划；

6、了解购物者的消费习惯、消费者心理、人流走向习惯；

7、柱网的处理，柱子尽可能不要放在铺位中间；

8、不影响消防合格的要求；

9、按照业态划分，服装、需要的开间小、近深长。餐饮开间适当大点，近深也长；

10、分割的形状尽量方正、不要异形。

内容来源：商业V见地