全国百强县榜出炉：县城房价从2千到2万，差别竟然这么大！

　　越来越多的人在买房时关注升值的问题。有一个简单的判断指标，看经济！

　　之前的文章里，融360房贷君曾经提到过东部沿海省份因为经济发达，一些县城房价已经接近2万/平米，然后遭到了质疑。

　　大家的质疑基本上集中在：一个县城，房价2万，怎么可能？但实际上，没有见过，并不代表他们不存在。大家只是忽略了地域、经济之间的差距。

　　前两天，2019中国经济百强县放榜了！

　　东部地区占71席，中部地区占19席、西部地区占7席，东北地区有3席（文末附百强县榜单）。

　　GDP超千亿的县共有30个。其中，江苏省昆山市以3832亿元的GDP总量拔得头筹，税收全国第一，差不多是甘肃省的一半。

　　在发展规模方面，百强县规模实力突出，排名前30的县进入千亿方阵（年GDP达到千亿）；发展水平方面，百强县居民生活水平远高于全国平均水平。

　　这段话暗含了两条信息：一是县域经济发达；二是居民购买力强。

　　但是，即便从经济数据上来看，百强县无疑是中国1636个县里的排头兵，仅从房地产市场而言，县域的差距仍然有很大差别的。

　　我们随便截取了GDP前30的几个县域二手房挂牌信息。

　　江苏昆山工厂遍布，紧邻上海，受经济辐射，活力比较强，我们翻到的网络上房源价格相对较低，其实当地实际均价已接近2万；

　　浙江义乌商贸经济发达，虽然不宜居，但将赚钱奉为人生第一要务的风气，造成当地有钱人比较多，居民购买力也比较强，房价均价2.2万以上，三四万的房源也多的是；

　　湖南宁乡房价水平还是大多数在7、8千水平比较多，部分高端住宅破万。

　　那么，这是不是就代表，虽然大部分县域房地产只能顾及刚需，别想看潜力，但在百强县里这个逻辑可以被改变？

　　房地产太复杂了，我们不能一概而论。有些县域的确有升值价值，但有些即便是百强，也很鸡肋。

　　那么，买房时要如何衡量呢？简单的什么经济GDP和人口我们就不多说了，毕竟这些业内已经说的太多了。今天我们从其他角度聊聊。

　　1. 地理位置

　　地理位置多重要？看看江苏昆山。

　　N年前有部电视剧叫《蜗居》（后来被禁了），里面有个情节：上海外来小夫妻，想买房，但因为上海房价太高，于是决定把房子买在了昆山。

　　昆山紧挨着上海，我国第一条的省际地铁就是从昆山花桥通往上海市内的。又因为上海南部虽然房价也相对便宜，地铁交通却不便。所以，很多人上海的上班族，会沿着地铁选择买在昆山。

　　昆山的崛起和遍地工厂也有关。

　　一是，工厂多是因为紧挨着全国经济中心上海，交通网络密布且便利，资源（人才、政策、经济等）丰富。

　　二是，把工厂建在昆山，比建在上海成本低，无论是土地、运营还是用工成本。

　　所以我们会发现一个现象，一些经济强县很多是因为地理位置优越，交通便利；或者紧挨着实力强的地市，借了地理位置的便利得以发展。

　　2.政策

　　城市群这个概念虽然早就有了，但近几年被提出的特别多。

　　严格意义上来说，江浙沪、粤港澳的城市群通过地域本身自由的经济发展，格局已经基本形成，无非需要进入第二个阶段，实现资源无障碍互通。

　　但是，中西部区域，简单的第一阶段（中心城市发展至成熟）却还没完成。

　　在未来很长一段时间内，不同地区发展的重点其实是不一样的。这也就造成了政策的侧重点不同。

　　我们看最近的这十年间，经济强一些的县，撤县改区，并入所辖市的不少（广东省很多这种情况），大部分为了城市发展需要。

　　而有些县的突然崛起也是或地缘因素、或独特的资源产业因素、或发展比较薄弱的因素在政策上得到了扶持。

　　这种现象从大的国家级战略、到省、到市一层层推进，级别越高以政策为指导的资源倾斜就会越多。（深圳从小渔村发展到全国数一数二的一线城市，跟政策有很大关系）

　　判断房子值不值得买，买在哪里，一定要把政策和规划好好的读一读。

　　3.税收收入

　　我们衡量经济发展的时候，习惯用GDP。但其实，GDP这个标准有时候并不怎么靠谱。

　　古代有个经济理论，叫“藏富于民”。有的城市GDP高，居民收入、消费能力强；有的城市你虽然看着GDP挺强的，但其实很疲软，甚至过度依赖卖地、搞房地产拉动GDP。

　　那在判断区域经济状况，还可以参考哪个数据指标？

　　税收。

　　市场越活跃，区域企业盈利越多，居民消费能力越强，政府税收收入会越高。税收收入占财政收入比重越大，财政收入质量就越高。

　　真正活的经济，才能走的长远。

　　看看百强县里的山东乳山，依赖房地产，二手房价两千多，市场流动性差，全靠新房房价撑着。

　　4.产业发展和变迁

　　产业发展和变迁，在县域经济发展中是个特别重要的问题。有些县域因为产业的变化发展在衰落，有些在快速发展。

　　产业关联着流动人口、消费需求和市场，也关联房地产开发和房价涨跌。

　　A、产业迁移和衰退会导致人口流出，市场失去活力，房地产需求量减少，房价下跌。比如油城甘肃玉门，房价200元/㎡也难觅买家。

　　B、产业的引入和发展壮大导致人口流入，提升市场需求和经济活力，房价上涨。

　　地方ZF喜欢招商引资，他们招引的不仅是企业，更多的是企业带来的机会、钱、人。

　　所以，在判断未来区域发展潜力时，一定要用发展的眼光看问题，对当地产业变化要敏感。

　　总之，买房是人生大事，尤其是以现在的房价来看，买套房动辄就是几十万上百万的资金，大家都希望自己买到的房子能不断创造新的价值，但房价一直涨的魔咒在这轮调控里已经打破，有涨有跌会成为常态，尤其是这些县域市场中，表现的将更加鲜明，这是市场规律。

　　所以，我们在买房时判断潜力价值，更多的应该从区域发展的潜力去着手，谨慎对待。

　　附：全国经济百强县榜单。