老人卖房两年后儿子反悔：我妈有精神病，合同无效！法院判支持！

案件回顾

初看题目，都会认为这个法院的判决是不是有问题啊，卖了两年的房子还可以反悔，甚至因为一句精神病人就可以认定合同无效了？到底精神病是不是法律的护身符呢？法院的判决又是否合情合理呢？今天给大家解析一下这个发生在2016年北京市房山审理的案例。

整个案件是这样的：2016年，家住房山的李先生通过中介购买了77岁老人张老太名下的房屋，入住两年后，张老太的儿子忽然将其告上法庭，并称自己的母亲患病30多年，属于限制行为能力人，要求法院判定合同无效，判令李先生腾房过户，最终房山法院判决合同无效，宣判后，李先生不服提出上诉，北京二中院审理了此案件吗并维持原判。

案件分析

法院判决合同无效的原因主要为，张老太的儿子出具了一份由首都医科大学附属北京安定医院于2015年作出的《精神疾病鉴定司法意见书》，鉴定书上的结论显示：李老太患有精神分裂症，属限制行为能力人。鉴于原告合同签定方为限制民事行为能力人，其签订的房屋买卖合同无效。

那对于买房的李先生和中介来说，交易过程中，张老太行为神智清醒，无法判断其是否患有精神病，自身是按照善意取得涉案房屋，合同理应有效；而在案件审理的过程中，银行也表示，所有的纠纷和银行无关，借款人李先生和银行签订的合同真实有效，负有法律效应。李先生自身因为判决至少也损失了300万，甚至还造成了后续一系列的麻烦。

那我个人认为，本案中关键还是要看李先生对张老太患病一事是否知情，如果买家主观上不知情，也尽到谨慎的义务，房屋交易合同就应视为有效，否则视为无效，法律一方面要保护限制行为能力人，一方面也应保护被限制行为能力人伤害的人。原告方法定监护人也就是张老太的儿子未起到应有的法定监护职责及义务，致使房屋买卖合同达成并履行完毕，且达2年之久，也存在严重过错。在张老太卖房的过程中，一直都是由侄子陪同，并且卖方的钱也由侄子拿去了，据悉，现在侄子死了儿子才知道房子被卖了！那在本案中，对李先生造成的损失的赔偿问题如何解决也是一个值得关注的问题。其实我个人认为，房子可以推，但是李先生的损失应有儿子和侄子和中介共同承担，介于侄子已经去世，那就要看侄子是否已婚，175万卖房钱用于何处了。

田大状点评

李先生小心谨慎的买了房不想却是这么一个结果，现阶段想挽回损失只能继续申诉证明张老太虽然是限制民事行为能力人，但在正常时的民事行为是合法有效的，有中介证明；另外起诉合同无效后的赔偿责任，根据法律规定，合同无效后有过错一方应赔偿损失，因此可以起诉要求赔偿差价损失。