员村旧改即将启航！最后机会上车珠江新城CBD刚需小区？

广州这座城市留给很多人的印象，除了繁华的CBD、光鲜亮丽的高楼大厦外，还有极具本土特色的各大“村”，在珠江新城CBD的延伸区域中，依旧存在着这样一个泥墙砖瓦、街道纵横的地方——员村。它承载着广州的历史，是许多老广抹不掉的童年记忆，如今也成为许多广漂一族的落脚之地。

今天，我们请来在员村11号大院生活居住10年的经纪人徐其敏，为大家介绍她所爱的这个小区——员村11号大院。

撰文｜徐其敏

校对｜Kelley

员村11号大院

员村11号大院属于绢麻社区，绢麻社区东起员村二横路，西至天华中学，南起天河都市广场，北至原绢麻工贸公司厂区，包括都市兰亭小区、11号大院、美居花园、成龙花园等小区，管辖总面积0.9平方公里，户籍人口共1496户4031人，非户籍流动人口5445人。

△「员村11号大院」大门实拍

员村11号大院则在员村片区最繁华的二横路上 ，紧邻都市兰亭，建筑年代比较久远， 从1979年到1994年横跨了三个年代， 为以前的国营企业绢麻厂分配给职工的公有住房转变而来， 拥有总户数606户， 目前由广州旭升物业管理有限公司管理。

小区基本情况

小区配套

交通方面， 小区出门左转就是员村生活区公交站 ，途径多条公交线路，可直达广州各区； 同时距五号线员村地铁站300米左右， 步行5分钟即可到达，一站可达广州国际金融城，三站可达珠江新城；此外， 步行10分钟左右可达在建天河公园地铁站（预计国庆节前开通） ，届时可实现三线换乘（地铁11号线、21号线、13号线），交通非常便利。

教育方面， 小区对应中小学分别为华融小学、113中学（金融城校区） 。

休闲&医疗：11号大院内有体育运动场地，此场地由大院内一片空地改造而成，紧邻员村二横路，有近10个健身设施，场地空间较大，旁边还有休息的座椅。

此外，距离小区500米内的员村工人文化宫，至今已屹立54年，这里的大地影院、荔枝楼酒家、体育馆是多少老职工的休闲好去处；距离一公里左右的天河公园，内部环境优美，夏季开放露天泳池及水上玩乐设施，更是附近居民休闲健身的好去处。夜晚一家人还可散步至江边，观赏珠江夜景。

医疗方面， 小区对面即是中山大学第六附属医院， 被老一辈称为市六，为三甲医院，如今已经过重建，医疗条件更加优质，大小病就医非常有保障。

停车：小区设有路面车位，车辆大多停靠在路边，没有具体的车位划分，但也足够小区居民使用。 停车费低至3元/小时。

楼栋户型点评

楼栋方面，小区围绕都市兰亭呈L型分布， 其中建得较早的为红色框内的楼栋，为混合结构，位于小区最里面，外观较为老旧，大部分一楼处于空置状态，业主博拆迁的可能性较大。

临街的楼栋建于1994年左右，为框架结构， 由于2010年亚运会时，政府统一刷新了外立面， 外观看起来更新 ，且都带有小阳台 ，与较老的楼栋比起来格外亮眼。

临街的5-17栋一二层为商铺，三层以上住人，其中13-14栋于去年加装了电梯。

小区为楼梯房， 除了13-17栋为9层外，其余均为8层。 小区5栋、7栋、9栋为1梯3户，其余全为1梯2户。

户型方面，与同类型小区相比，11号大院最大的价值点在于户型格局上， 小区户型方正，大部分南北通透，实用率超高。 户型为48-86平的刚需2-3房，其中两房占比八成，三房占比两成。

1

2室1厅1卫 48平

此户型是小区面积最小的两房，同时也是 小区最好的两房格局 ，户型方正， 实用面积可达52平 ，客厅出阳台朝南，混合结构，缺点就是厕所门开在厨房内，略显尴尬。 目前在售房源 业主挂盘价170万，均价 3.6万/平左右，

2

此户型分布在5-12栋， 是小区临街比较新的楼栋， 框架结构 。该户型为主卧出阳台朝南，且临街会有噪音影响。

此户型目前在售房源业主挂盘价在250万以上， 同户型6月份成交价235万， 均价在4万/平左右 。

3

3室1厅1卫 66平

此户型 分布在47栋、50栋，是小区面积最小的三房户型，性价比较高。 客厅正出阳台朝南。

此户型目前没有房源放卖， 同户型前几个月有新装修的270万成交价和未装修的248万成交价。

加装电梯

旧楼加装电梯，一直以来是很多楼梯房业主的心声。早前，天河区公布新政，旧楼加装电梯将能申请每梯10万元补助金。去年，员村二横路11号大院13、14栋传来喜讯：历时一年多，楼内居民终于坐上电梯了，可喜可贺。这款电梯采用“阳台入户”方式，直达住户家门口，犹如“私家电梯”。

居住体验

由于大院年代久远，外观自然会显得老旧，但毋庸置疑的是，老一辈的建筑质量经得起时间的考验，历经几十年风雨依然坚固，居住方面是不会有问题的。

绢麻社区对消防安全高度重视，近年居民楼里都安装了新的消防警铃，每隔一层都有一个消防柜，还贴着定期检查的记录表，大约每月会检查一次，安全方面得到了保障。

大院内生活气息浓厚，周边配套成熟，物价低廉，生活交通非常便利。 曾几何时，这里聚集着老一辈绢麻厂工人，街坊邻里都是认识的，如今老面孔逐渐被新面孔替换，曾经的相互串门变成了点头之交。 现在院内住户除了原绢麻厂退休职工外，很多是珠江新城、越秀上班的20-30岁刚需一族，住家居多； 租客占3成左右，大多为周边上班的年轻人。

价格分析

成交量方面，小区在总房源量不多且放卖量少的情况下，却并不缺关注小区房源的客户，小区房源只要价格合适，转手周期非常短。比如六月份有一套64平两房235万，月初挂盘，月底便售出，成交周期非常短。

成交价方面，由于是老小区，目前还没有官方拆迁概念，面对的群体都是刚需上车族，成交价一直较为平稳。其中，加装电梯的均价在4.5万/平左右，临街未加装电梯的均价在3.8-4万/平左右，其余楼龄最老的混合结构均价在3.5万/平左右。

受近两年整体楼市下行的影响，小区从17年为4万/平的均价已降到目前3.6万/平的均价，可以预想到的是，未来楼市整体环境不差的情况下，小区依然有上升空间。此外，未来小区拆迁可能性较大，只是时间问题，拆迁概念一旦出来，目前这个价就是洼地了，未来潜力非常大。

博拆迁时间长，短线投资不建议。不过小区的租金还是比较可观的，因为近地铁、生活方便，小区两房租金在2800-3500元之间，三房租金在4000-4500元之间，租客群体很多。

周边小区对比

与11号大院同档次的小区还有员村新村，员村新村均价3.8万/平，两者小区环境相差无几，但户型格局上，11号大院更胜一筹；与小区一路之隔的昌乐园均价4万/平，户型环境方面都比较不错，但价格也稍贵一点，目前也没有拆迁的传闻。三者相较，在取舍之间，对于刚需上车族来说，11号大院的低总价和好户型总是能吸引到大部分年轻人和投资客的喜欢。

总结

总的来说，11号大院楼龄虽老，但其便利的交通，齐全的生活配置，旺中带静的居住环境，本就吸引了很多住家的刚需群体。最核心的要数其绝佳的地理位置，作为珠江新城CBD的延伸区，有人形容员村就像珠江黄金地段上的一块伤疤，与周边繁华的高楼大厦格格不入，但这只是今天的员村，未来的员村，有无尽的想象空间。

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