听过海景房、江景房、墓景房，但这是个什么房？

上海内环出现了一个非常不错的盘，但也仅限于地段，除地段本身外，这个盘真没什么好的了。

一线临江的房子被称之为江景房，靠近海边的房子被称之为海景房，甚至我们也听说过靠近墓地的称之为墓景房，比如周浦、宝山大场、奉贤海湾等项目，但这个盘属于什么盘？

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曾经我们还有小宁淘房记团队的时候，就有去过这里，有这么个印象，这儿有个主体不大且低矮的古庙。

当时的照片是这样的：

据了解，这座古庙是始建于宋太平兴国八年（公元983年），距今已有一千多年历史。该寺庙于2015年3月在原址上开始重建，即太平报恩寺。

这个建设高度达120米，总高为40层，是静安寺两倍的佛指舍利塔，如今的工程已过半，目前是这样的：

这个矗立在杨浦东外滩，距离黄浦江不到700米的寺庙，与静安寺形成了鲜明对比。

都知道，静安寺已是上海地标性商圈，商业氛围、人气流量早已极度成熟，早已成为了区域内，乃至上海的标志性区域。

而东外滩的太平报恩寺附近，不用说与静安寺媲美，就连区域内的新江湾城都比不过，倒是周边居住氛围非常浓厚。

这个地处杨浦东外滩，比邻太平报恩寺的新房项目圣骊河滨苑就是本文的重点，距离黄浦江的直线不到800米，本可以江景取胜，称之为江景房的项目，怎奈江景房的光环无法照亮他，倒是南面的太平报恩寺“普渡”了该盘，照亮了它，那么这个盘到底是称之为江景房，还是庙景房呢？

来看下距离，该盘与太平报恩寺仅隔了一条向东行驶的单行车道龙江路，所以，即将开盘的这两幢楼其中的8号楼，推窗就能看到寺庙，这在上海当属独一份吧。

与此同时项目东侧，位于兰州路还有一处养老院以及公厕，看上去凌乱，而在项目北侧隔着东纺谷创意园又有一处加油站，直线距离约200米左右。

如此，这个身在内环内，距离黄浦江不到800米的项目，在东外滩的小区位上来看，算不上理想。

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圣骊河滨苑是十足的老牌项目，早在2009年前后，就已经开发建设了，如今推盘的这两幢楼是项目的第四期产品，因此这个超过10年的老牌项目，产品也都是10年前规划好的老产品了，只是现在才拿出来卖而已。

2009年前后，该盘的均价也只有1.5万/平左右，如今开出的第四期产品，均价为9.05万/平，10年涨了5倍有余。案场销售也打趣道：其实10年前的1.5万/平也很高了，我们不能拿过去的房价做对比。

按照他们的逻辑来看，现在开出的价格也很高，但若干年过后或也会觉得，现在的9.05万/平不高了。

目前项目大筹已认筹完毕，正在认小筹，金老板打探到，截止7月3日，项目总共收到的大筹以及小筹大约有40多组，而该盘此次推出的2幢高层共有159套房源，按照这个认筹速度，在7月16日开盘，恐怕认筹率也不会超过一半。

从户型上就能看出，项目的产品确实已过时。

87中间套户型▲

109、114平边套户型▲

8号楼，位于社区外围，贴着龙江路的这幢楼为两梯三户设计，面积为87、109、114平，且都是2房。

1、看面积段，100多平只做2房1卫，奢侈且不够经济。要知道，当下都是面积越来越小，且功能更加完备的户型理念了；

2、中间套87平户型是全南房，不通透。如今主流的中间套户型也基本能够做到南北通透了，只要在走廊之间设有采光天井，两边加上固定围栏就能实现；

3、所有户型均没有飘窗，虽然不是什么硬伤，但实用性欠佳。

135、137平户型▲

11号楼为两梯两户设计，分别为135、137平3房2卫。咋一看，户型没有太大硬伤，但仔细分析，也有一些缺陷。

1、户型同样没有飘窗，缺少实用性；

2、除一个主进户门外，在北阳台连接楼梯处，还有一个进户门，这一点令人费解，如果给保姆使用，总不会让保姆每天爬楼梯吧，万一住在高区怎么办，太不人性；若保姆乘坐电梯，那还是要在主入户门近入屋内，那么北面的进户门就显得多余。若把北阳台单独做保姆通道，但这种面积段，也说不通。

可能有网友反问，这些户型市面上依然有啊，金老板想告诉你，如果看到这类项目，那么基本可以断定，你看到的依然是个售卖多年的老牌项目，与该盘如出一辙。

小区内部实景绿化

在小区规划上看，这也都是10年前的过时产品了，卖到单价9万+的项目，无会所，小区也没有人车分流，车位配比勉强达到1:1，更谈不上什么园林绿化，只有简单的种上几棵树，铺上草坪而已，绿化的层次感、美观度根本谈不上。

但若想配上9万+的价格，也只能在房屋装修上多花些成本了。项目的装修标准是大金的中央空调，新风系统，但无地暖，厨房配备了博世五件套，包括排烟机、灶具、消毒柜以及冰箱、洗衣机等，卫浴则用的是杜拉维特洁具、高仪的龙头等，另外销售还介绍，我们的厨房还有嵌入式的冷风机，夏天做饭不会觉得闷热。

看上去，室内装修还算上等。不过事实上，在限价的当下，杨浦东外滩新房价格被定格在9万出头，既不能太高，也不能过低，如果出现圣骊河滨苑这种品质一般的房子，要卖到东外滩9万+的价格，在什么都被定型的情况下，也只能拼装修了。

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东外滩区域的旧改力度非常大，多个项目都是之前的旧改项目，包括保利翡丽甲第、八埭头滨江园、阳光城滨江悦等项目，所以说这里是杨浦的老城厢，当下的城市界面还处于拆迁以及翻修阶段，看上去并不美观。

社区周边商业实景

所以配套设施还比较低端，主要以沿街商业为主，“烟火气”非常浓厚。而高端一点的购物则要到平凉路商圈、五角场商圈。

其实，东外滩最值得期待的就是八埭头滨江园综合体，日后建成将达160万方，包括星级酒店、商业等各色高端配套，此外在项目附近还有一处18万方的综合体渔人码头。

另外值得一提的是学区，该项目此次推出的两栋楼沿用龙江路317弄，与此前的住宅打通，为同一小区，因此本次推出的两幢楼极有可能对口市东幼儿园、齐齐哈尔第一小学以及市东中学，其中齐齐哈尔第一小学为重点学区。

销售也提到，如果这两幢楼单独开路号，成为独立的小区，那么对口学区或有变数，但沿用之前的路号，学区问题应该不大。

圣骊河滨苑是金老板在内环内看到的为数不多的品质一般的小区，物业费也是按照2009年标准制定的，只有2元/平/月，按照当下的标准来看，生活成本是很低的，也算是一优势。

不可否认，地段是该项目的一大亮点，案场销售也如是说，但如果介意品质、甚至寺庙的话，那么该盘还需要慎重考虑。

多看，多对比，买到合适自己的房子，毕竟该盘不会那么抢手，可以慢慢选择。