纳税答疑：房屋永久交换使用是否缴纳增值税和土地增值税

问：我公司与另一家公司签订了房屋互换合同，约定房屋互换后，双方对换入的房产享有永久的占有、使用和收益权，对换出房产不再享有权益，整个过程并没有办理产权变更手续。请问我公司是否需要缴纳增值税和土地增值税？

答:《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第一条第一款规定，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。《实施办法》所附《销售服务、无形资产、不动产注释》第三条第四款规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

因此，你公司的房屋互换行为属于转让房产永久使用权的行为，虽未办理产权变更手续，但合同明确约定换入方对换入房产享有占有、使用和收益的权利，应按规定缴纳增值税和土地增值税。

来源：大成方略纳税人俱乐部。转载请注明来源。

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