法律科普—房产：“小产权房”“乡产权房”一次弄懂！

基本案情

“小产权房”并非法律概念，一般是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独立或与房地产开发企业联合在集体所有的土地上开发建设的房屋。“小产权房”有两“没有”，一是房屋所在土地的土地使用权没有出卖的权利，二是没有合法审批程序建造。根据物权法的规定，建于农村集体建设用地、甚至于农业用地上的农村房屋权属，往往取决于建造者是否获得行政部门有关土地规划、建设审批。未履行合法审批程序，因违反土地管理法规，建造者无法取得房屋所有权，此类房屋在性质上应归属于违法建筑，无法获得国家法律认可，自然也无法办理权属登记。“小产权房”“乡产权房”在市场上因为价格便宜，受到了部分购房者的青睐，但是“小产权房”“乡产权房”因为自身固有的缺陷，在交易时风险比较高，让我们通过案例来看看有哪些潜在风险吧。

以案释法

以案释法：“小产权房”“乡产权房”买卖合同是否有效？

回答1：非本村居民之间的交易高概率无效。

参考案例：村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村的村民,合同无效——杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案

律师评价：非本村村民购买集体土地上的房屋，因违反《土地管理法》的规定，侵害了村集体其他成员宅基地使用权，合同应属无效。

（来源：《人民法院案例选》总第86辑2013年第4辑）

回答2：城镇居民不能购买农村私有房屋。

参见案例：城镇居民购买农村私有房屋的合同无效——马海涛与李玉兰房屋买卖合同纠纷上诉案

律师评价：宅基地使用权是国家给予农村居民的优惠性权利，是与农村户口、农民身份相关的权利，城镇居民不享有该优惠，自然无法免费取得农村房屋的宅基地使用权。根据国家政策，非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

（来源：《人民司法·案例》 2008年第10期）

回答3：简单来讲，小产权房买卖合同是否有效可以归纳为，房屋可以买卖，但是城镇居民不能买，非同一集体所有土地（通常表现为不是同一个村）的居民买卖合同高概率无效。凡事都有例外，法院虽然原则上坚持“小产权房”买卖合同无效，但遇见以下情形的时候也会“网开一面”。哪些情形会让法院网开一面呢？

1.卖方卖“小产权房”时，该房屋的宅基地已经被征收成为国有土地，即房屋的土地属性已经变为和普通的商品房大体一致。出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变的，可以认定买卖房屋合同有效。

2. 城镇居民购买农村私有房屋后，得到了有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理好所有手续，取得房产证的，可以认定买卖房屋合同有效。

3.城镇居民将户口迁到小产权房所在地的。城镇居民购买房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。

4.买方的配偶、父母、子女系该村村民，得到村里同意，有权购买房屋，并且该房屋用于家庭居住的。即买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的。可以依法认定为家庭共同购房，买卖房屋合同有效。

5.城镇居民购买的小产权房已经由县级以上人民政府补全手续成为可以流通的商品房的。即县级以上人民政府要对所在小区办理相关征地和出让、规划、施工验收，补交土地出让金、交易税费等，依法完善了商品房出售的合法化手续的，可以认定买卖房屋合同有效，由合同当事人合理承担有关土地出让金、交易税费等费用。

（摘自《房地产纠纷裁判标准规范》，吴庆宝著，人民法院出版社2009年版，第300-301页）

综上来看，“小产权房”虽然“价廉”，但未必“物美”，购买该类房屋一定要提高警惕！

作者：重庆扬华律师事务所 朱研静

主编：重庆扬华律师事务所 李晶

图片：网络

排版：重庆扬华律师事务所 田蓓蓓