拆迁暴富“神话”重演？房企旧改竞赛正在广州疯狂上演

人与人的差距，有时就是那一“拆”之隔；企业间的命运分野，有时也仅在决定性的瞬间；

在这场大生意里，选对一个大项目，可以扬名立万、盆满钵满；也可能机缘巧合而受累，深陷泥潭；2019广州旧改大爆发，超100条城中村纳入改造！各大房企厉兵秣马，旧改之王们摩拳擦掌...

这背后，是一座城市的新生，是企业的利润渴求，也可能是万千人生活和命运的转折点...

文 | 网易房产

提起旧改，你会想到什么？

拆迁、一夜暴富、乡愁、城市更新......

在过去的岁月里，旧改在广州这片热土诞生了一个又一个的神秘“神话”，猎德村、杨箕万人宴、冼村选房......那些“拆迁暴富”的往事还历历在目。

如今，随着城市的版图不断扩大，为了缓解城市用地紧张，广州旧改再次大规模爆发；这些外界眼中难啃的“硬骨头”，正成为开发商抢食的对象。

时代向前，旧改的故事还在不断上演。

广州旧改简史：广东“特色”产物

广州是一座很有特色的城市。

站在广州的高空俯瞰，高耸的摩天大楼与低矮的城中村鳞次栉比、相互交融，在过去很多年里，广州的旧村旧城与新城共荣共生。一如老广州人和外来不断涌入的城市新贵、务工人员，组成了广州新的面貌。

过去十余年，广州一直是全国人口流入最大的城市之一。随着城市的不断发展，城市中心可用的土地资源日益稀少。

2008年，当时的主政者提出产业转型、城市转型和环境再造的议题，希望旧城能自我造血缓解城市用地紧张。

一年后，亚运会使广州走上了轰轰烈烈的”三旧改造”道路，最终催生了旧村改造的“广州模式”，138条城中村均可套用，当时的猎德村可谓盛极一时。

2010年，广州成立“三旧办”。彼时的广州市三旧办相关负责人公开表示，广州到2020年能够新增的土地只有148平方公里，而广州正常建设每年有20多平方公里。

按1996年到2009年建设用地规模年均增长41.07平方公里计算，广州市规划到2020年的建设用地指标，仅3年就将用完。换言之，未来10年内，广州的新增建设用地仅够用3年。

随后，广州重点加大了推进成片连片项目改造力度。在三旧改造的过程中大家惊喜地发现，长期被忽视的低效土地资源经过盘活，焕发出惊人的经济效益和发展活力。人居环境逐渐提升，一些本已无地可用的区域反而变成黄金旺地。

在土地资源弥足珍贵的当下，旧改仍是广州城市发展的重要课题，一片片土地像变魔术般转眼高楼起，承载着发展的使命。

据不完全统计，除当前已完成改造的8条村之外，广州至少还有192条村的旧改工作在计划或开展中。

旧改，开发商的财富竞赛

在这旧改这趟列车上，有人看到了城市未来，有人看到的是一夜暴富，那些蜂拥入局者的看到的是——机遇与财富。

旧改的土地成本更低，千万资金就能撬动百亩土地的开发，对于开发商而言，有赚钱的生意，何乐而不为？

以早期的杨箕村为例，在历经三年的拆迁与改造后，5万元/平方米起的售价，8529元/平方米的楼面价，巨大的利润空间，让开发商尝到了“旧改”的甜头。

此后，这种“造富者”的开发模式频频在广州出现。

富力、保利、时代、方圆、万科、佳兆业、恒大、珠光......等都已拿到旧改签约项目。

目前广州众多旧改项目中，已确定操刀房企的有63个旧改村，占总数的三成左右，有40个分布在中心六区。

从诞生于广州的“华南五虎”——富力、恒大、碧桂园，到越秀、保利等国企，无一不涉足旧改领域。

据不完全统计，时代目前正涉足广州13条村的改造（含介入），横跨天河、白云、黄埔等6大区，成为王者级的选手。其次是富力和保利，参与的旧改项目超过10余个。

在拿地成本高企的当下，不少从未涉足旧改的开发商也开始加入了旧改的道路，例如中泰、奥园、新世界等等。旧改市场遍地开花。

不过，这场掘金的游戏里，旧改项目不是你想要就能拿到的，企业实力、政商关系、村委村民支持等，各个都是一道坎；即使拿到项目，如何顺利推进，也是一道难题。为此，房企个个都使出了浑身解数。

以富力为利，过去10年间，富力为了能拿下赤沙改造，主动出资支持赤沙村修路、修建旧改宣传展厅、拍摄纪录片及制作纪念册，且连续十年赞助赤沙村举办端午龙舟活动......可谓诚意满满。

但据媒体爆料，4月11日，一张关于赤沙旧改选择合作意向企业表决结果的公示图片流出，“是否同意将广州富力地产股份有限公司作为赤沙城中村改造合作意向企业”的表决，同意率43.52%，富力未获通过，目前仍在斡旋。

赤沙村， 图片来源于网络

十余年的付出并不一定能真正笑到最后，这背后是财力、耐力、胆识的较量。时间是检验这场拉锯式战的有力印证，现在评判还为时尚早。

但在各大热点一二线陆续进入存量房时代的背景下，可以肯定的是，旧改这场大生意，真正的竞争才刚刚开始。

旧改AB面：

不是所有故事都有完美结局

一大批旧城脱胎换骨，变作炙手可热的土地新贵，也折射出暴富、纷争等争议问题，在时代浪潮里上演着一出活生生的变形记。

人生赢家当属被外界所津津乐道的猎德村。

这个曾是广州天河最穷的城中村，分享了城市快速发展“大蛋糕”，从破旧小村摇身一变，成为坐拥中轴线上珠江新城CBD的高档社区，周边房价已在10万/平米左右。

如今但凡经过那里的人都要对矗立在村口的猎德村牌坊发出“啧啧”声，不忘说上一句“这里就是拆出了幸福感的村”，夕阳的余晖照射在猎德村高耸的建筑上，一切熠熠生辉。

不同的村，不同的命运。

广州最贵街道以冼村、猎德居首。猎德村改造完成后，大批村民摇身一变成了千万富豪，而冼村则稍显落寞。

过去多年，拆迁安置赔付等问题始终萦绕在冼村旧改中，这个比猎德更靠近珠江新城CBD的村子僵持在一半瓦砾一半坚守的状态，迟迟未能实现全面改造。

前段时间上映的电影《风中有朵雨做的云》，便是以冼村的拆迁事件作为序幕。

对于旧改村的村民来说，拆迁改造是一场持久战，并不是总风光无限，几家欢喜几家愁。

即使是猎德，风光背后也有关于“街坊情”变淡的声音和追忆；杨箕村回迁后也有媒体报道，出现家人争房，导致兄弟阋墙等家庭伦理的反复拆解、重建的现象。

可以说，旧改不仅关于城市、商业、金钱，也关乎人性，我们都不应该也无法忘记，改变的初衷是为了我们的城市、我们的生活更加美好。套用已烂俗的一句话叫——不忘初心。

不论是对监管层、开发商，还是村民而言，这都是一场考验。

客观的说，旧改的确为城市注入新的生机，为商业参与者带来利润，为村民生活带来翻天覆地变化，但过去十几年的曲折发展、经验教训告诉我们，我们还可以做得更好。

时代的潮流滚滚向前，城市精细化运营已经是大势所趋，而旧改是其中重要一环；轰轰烈烈的旧改大戏未来会迎来怎样的光景，值得期待。

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