仰望天空，脚踏实地—杭州万科TOD模式的探索与实践

处于“前亚运、后峰会”发展周期的杭州，正在成长为新时期亚洲城市的发展典型，也正在经历全新的轨道交通发展时代。5月21日，由浙江万科南都房地产有限公司联手都市快报主办的“TOD开发论坛杭州2019”在杭州举办。在探讨TOD模式发展的同时，汇集专家学者、行业媒体人及社会力量的杭州万科TOD研究所也宣布正式成立。

杭州万科TOD研究所成立

据浙江万科南都房地产有限公司的总经理李嵬介绍，2018年万科杭州成立了轨道事业部，联结多方资源进行TOD项目开发建设。如今进一步成立杭州万科TOD研究所是希望能以“轨道+物业”开发提升城市价值，以万科杭州涉铁项目为实践样本，以专业研究助推发展，共同为杭州轨道交通物业发展注入创新动能。

李嵬表示：“杭州万科TOD研究所与现有很多优秀的TOD咨询机构一样，希望汇聚各方面的力量，并且以万科具体项目作为实践，深挖土地价值。此外，研究所计划每年有3个重大课题和10个专项课题，杭州万科轨道事业部会一如既往给予TOD研究所持续支持，以技术引领万科对于TOD建设能力和认知的持续提升。”

浙江万科南都房地产有限公司的总经理李嵬发表演讲

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仰望天空，从TOD模式看城市未来

TOD即指“以公共交通为导向”的开发模式，这一概念最早由美国人彼得·卡尔索尔普提出。从广义上来说TOD是以任何交通设施建设为主导的城市开发活动。而从狭义上讲则是开发及加强轨道交通站附近居住用地的实践。换言之，TOD不仅是社区发展的模式，更是城市结构合理布局的理念基础。

近几年，随着中国轨道交通发展逐渐提速，房企对于TOD模式的探索相继展开。万科作为房企龙头，也是国内较早进行TOD建设的企业。2017年深圳地铁集团成为万科基石股东后双方共同推进实施“轨道+物业”发展战略，发挥深圳地铁的建设运营优势与万科品牌开发管理优势，在国内积极推广TOD开发模式。

此次杭州万科TOD研究所的成立对于一直聚焦发展探索TOD模式的万科而言，将不仅是过往经验成果的总结，更将成为未来万科杭州发展TOD模式以理论驱动实践的重要动力。研究所聚集了杭州市地铁置业有限公司规划设计部部长王浩、深圳地铁置业集团有限公司投资发展部副总经理罗广宇、东急不动产（上海）有限公司总经理邹昶东、华东建筑设计研究总院第四事业部TOD团队负责人团队副总监孟欣、西南交通大学（上海）TOD研究中心主任朱晓兵、德科地产频道总编刘德科等专家学者、行业媒体人、社会力量共同构建，今后将持续性开展多种形式的研究、活动以及实践工作。

TOD开发论坛 杭州2019 嘉宾合影

值得关注的是，除了以TOD模式布局像上海和北京这样的一线城市，万科还将“轨道+物业”的开发模式率先带入了杭州。一方面是看好杭州这座城市的发展前景，更是因杭州在筹谋亚运会过程中酝酿了大量的轨道交通规划。

据杭州市地铁集团有限责任公司副总经理朱秋林介绍，到目前为止，杭州地铁已经开通了117公里，每天客流量是170万人次，最高客流量是220万人次/天。而到2022年，杭州地铁要开通516公里，全程12条地铁线和1条机场线。这意味着杭州孕育着无限的可供TOD模式发展的空间，而杭州上盖物业的开发正在迎来机遇。

杭州市地铁集团有限责任公司副总经理朱秋林发表演讲

从城市的角度出发，TOD所带来的不仅是多种服务功能的聚集，也能帮助化解城市空间和人口集聚、产业集聚等问题。李嵬在发表《TOD，预见城市的未来——城市的时代性开发》主题演讲时提到，“聚集”与“连接”是推动城市发展的两大核心力量，是城市发展的趋势和大背景。TOD开发驱动城市价值的提升，并就如何驱动城市价值的方法论展开了具体分享。

李嵬表示：“一方面TOD开发能够更深层次的挖掘土地价值，通过土地潜力的挖掘实现增容、扩容，创造新土地。并能转化土地利用思维，从控规图的平面思维转向垂直立体思维，从而达到挖掘土地价值的目的。同时TOD的开发还能提高社会效率，通过TOD的连接功能，实现时间效率的提升，同时TOD的开放特征，也会使得空间效率得到进一步提升。”

另一方面，TOD模式还能够打破城市空间单一功能设定，促进综合功能区开发，实现开放和复合。而智慧化赋能场景运营，也将促进到城市功能的进化与更新。之于人，TOD模式也能达到促进人际协作的效果，TOD可以改变人与人之间的连接效率，改变人与人之间的交往方式，通过人的新交互，诞生新创意、新思想与新艺术，进而推动人类社会的进步。

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脚踏实地，万科TOD模式的杭州实践

如今在杭州“上盖是原则、不上盖是例外。”但发展至今TOD模式的实践仍具有诸多挑战。朱秋林指出，杭州地铁上盖和筹资地块开发量非常大，如何转化好、开发好土地本身就是一个难题，但也是机会。

事实上早从2013年，万科杭州就已经开始涉足“轨道+物业”领域，并在杭州先后打造了黄龙万科中心、杭行道、未来之光与中城汇MIDTOWN四个不同业态的复合TOD项目。2019年万科杭州再度携手杭州地铁，共同进行了TOD新时代的城市实验“地铁万科天空之城”。

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设计上，地铁万科天空之城结合车辆段特点，规划了“V轴一径三核心”的空间格局亮点，盖下地铁施工部分已按该方案进行了一体化设计施工预留。并由万科出面邀请了国际设计院利安担纲项目设计，形成了具有国际化视野的规划设计方案。

地铁万科天空之城意向图

值得关注的是，地铁万科天空之城项目涉及32万车辆段上盖，相当于是目前最大的地铁车辆段盖板。据地铁万科天空之城主设计师陈婵婵介绍，为了化解整体交通问题，万科杭州在设计过程中引入了6组9条匝道，尽量让更多交通可以往北疏散。同时，在整体9米盖板之上形成单向循环，以及内部双向，再形成消防小循环。既满足消防，又能解决交通拥堵问题，还会有更好的交通方向辨识度。

作为杭州地铁5号线五常站的上盖综合体，地铁万科天空之城约有134万平方米的开发体量。而整个项目中更是涵盖了产业办公、商业、文化中心、体育中心等复合业态，住宅不过只是其中一部分。

就在2019年初，万科杭州提出了“游轮体验”，倡议在城市节点区实践一站式“微缩型城市”理念。简单来说就是要把TOD的项目打造的像一艘巨大的游轮一般，囊括各种各样的生活需求。而地铁万科天空之城就是“游轮体验”的先行样板，未来项目落成后将犹如一个“微缩型城市”，具备多种功能及业态，从而真正实现TOD模式的核心内涵。

“在TOD开发当中，我们怎么去挖掘城市潜在价值，这是万科作为一个服务者一直在思考的事情。”按照李嵬的说法，万科在杭州作为城乡建设和生活服务商，有四分之三的同事不是在做开发建设，而是在做空间运营。

所以，地铁万科天空之城项目最大的亮点是通过时间换空间，通过大量通行时间节约以及多元业态复合形成活动组织有效性，真正实现了空间27小时。从项目规划中可以看到，万科杭州设计了多维度美好生活的复合场景，包括以互动性公园、开放共享空间、城市TOD节点、公交枢纽，社区慢行系统等丰富场景，实现人们对美好城市生活的想象，打造先进的“27小时社区”。

从空间设计到场景打造，万科杭州在进行的是一场TOD模式与城市发展融合的超前实验。如何真正做到深挖土地价值、打破城市空间功能的限定，如何实现社会效率的提高与人际协作的促进，是万科在杭州不断探索的目标。当TOD融入城市发展究竟会碰撞出什么样的火花值得期待，而随着地铁万科天空之城项目美好蓝图的徐徐展开，万科在杭州的TOD开发布局也将打开新的局面。