房产证被代理人私自抵押给农村信用社，能要求信用社限期返还吗？

本文以一则法院公布的案例为基础，从法律和事实相结合的角度对相关问题提出浅见。

一、基本案情：

1、原告是娄耀辉，男，1958年6月27日出生，汉族，南阳市文化路仪表厂职工，住该厂家属院。被告是王玉勤，男，1964年12月22日出生，汉族，住南阳市卧佛寺街55号。一审时的第三人：南阳市宛城区东风农村信用社。法定代表人：刘建都，主任。

2、1999年4月。娄耀辉因经商需用款，想从东风农村信用社贷款。要贷款就要有房产作抵押才能办好借款手续。原告因与信用社的负责人不熟悉。按中国人的办事潜规则，习惯另外找个中间人来处理此事。这个原告娄耀辉就找到了被告王玉勤，委托他来办理贷款之事。原告娄耀辉将自己的宛市房字第990166号房产证、评估单、身份证复印件交给王玉勤为其贷款。

3、过了一段时间，这个中间人王玉勤告诉娄耀辉：没有办好贷款之事。于是原告就要收回自己的房产证。这个中间人王玉勤说房产证已丢失了。这个王玉勤当时还写了“保证书”：愿意出钱为其补办房产证。娄耀辉在不知情的情况下办理了挂失和重新申办房产证手续。此事就暂告一段落。

4、2001年3月，南阳市宛城区东风信用社（以下简称信用社）通知娄耀辉还款，娄耀辉方知房产证已由王玉勤用作抵押贷款。原来王玉勤将娄耀辉房产证交给陈宛明，陈于1999年4月29日持房产证在东风信用社抵押贷款50000元，期限6个月。

5、陈宛明称拿到贷款后给王玉勤15000元，王称给娄耀辉10000元，娄耀辉否认。

6、2001年6月30日，东风信用社向娄耀辉催要贷款，娄耀辉怕变卖该房，给信用社写了一份于7月7日前还款7000元利息的保证。但对该笔贷款提出异议。2001年8月21日经对借据上“娄耀辉”三个字进行鉴定，证明借据上“娄耀辉”三个字不是本人所写。陈宛明承认用娄耀辉房产证抵押在信用社贷款50000元的事实，认为该笔借款由自己对信用社结账。

7、信用社委托单位工作人员到市房屋产权产籍管理处办理的同意抵押证明书，南阳市房屋他项权登记申请表登记为房屋所有权人娄耀辉，房屋共有权人赵新霞。东风信用社在该证明书下方填写证明，内容为：“经查证，娄耀辉与赵新霞系夫妻关系，此同意抵押证明确系赵新霞出具，特此证明。一九九九年四月二十九日。”并加盖了公章。而娄耀辉的房屋共有权人是张俊霞，与娄系夫妻关系。这个赵新霞是冒名的。这个房产局拿出来的“他项权登记申请表”也是有问题的。

7、信用社的5万元的贷款实际由陈宛明占有使用，实际借款人是陈宛明。信用社的贷款本金没有被收回，这个利息大部分没有得到。这个东风信用社想继续用这个原告的房产证作抵押。直到陈宛明还清全部本息为截至之日。此时原告肯定是不同意信用社的处理办法的。因此想请求人民法院出面判决：限期内要信用社返还自己的房产证。

二、本案争议焦点：陈宛明用原告的房产证与东风信用社办理的抵押合同是否有效？被告王玉勤的代理行为是否对被代理人娄耀辉生效？

三、诉讼过程及法院判决结果：

1、宛城区人民法院作出（2001）宛东民初字第1447号判决：依据《中华人民共和国民法通则》第117条的规定，判决如下：限判决生效后10日内被告王玉勤、第三人东风信用社相互连带返还给原告宛房字第990166号房屋产权证。

2、被告及第三人上诉到中级法院，裁定结果如下：原判决事实不清，程序违法。裁定撤销原判，发回重审。

3、南阳市宛城区人民法院（2002）宛经民重字第15号民事判决：依照《中华人民共和国民法通则》第117条之规定，判决如下：限判决生效10日内，信用社返还原告娄耀辉宛房字第990166号房产权证。

4、信用社不服上诉，南阳市中级人民法院，判决如下：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（3）项之规定，判决如下：1．撤销宛城区人民法院（2002）宛民重字第15号民事判决；2．驳回原审原告的诉讼请求。

5、娄耀辉不服，向检察机关申诉。经南阳市人民检察院提请抗诉，河南省人民检察院以下列理由向河南省高级人民法院提出抗诉。河南省高级人民法院判决如下：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1项、第3项之规定，判决如下：1．撤销本院（2003）南民一终字第11号民事判决。2．维持宛城区（2002）宛经民重字第15号民事判决。

四、评析

1、抵押合同：是由抵押人（主合同的债务人或第三人），为了保证主合同的债务的履行，与抵押权人（主合同债权人）签订的担保性的合同，则抵押人将一定财物以不转移占有的方式，向主合同债权人提供担保，在主合同债务人不能履行债务时，抵押权人有权就担保的财物优先受偿。

2、我国对抵押合同生效的认定标准：依据《合同法》和《担保法》的相关规定，有如下标准：第一个方面：当事人主体资格合法。第二个方面：当事人的意思表示真实。第三个方面：没有违反法律的强制性规定、没有损害社会公共利益、没有违背公序良俗。第四个方面：应当办理抵押物登记。具体依据为：第一条规定：我国《担保法》第 41 条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”。第二条规定：根据我国《合同法》第 7 条的规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第三条规定：《担保法》第四十二条办理抵押物登记的部门如下：

（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；

（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；

（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；

（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；

（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。

3、代理权：它属于 一种法律权能 ， 是代理人以 被代理人名义为法 律行 为 的 权能证 明 。分为三种：法定代理权、指定代理权、意定代理权。当时的《民法通则》的规定有：第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。

4、结合本案来具体分析：

第一个方面：原告与被告之间形成委托合同关系。委托人是原告娄耀辉。被委托人是被告王玉勤。原告委托被告帮助自己到东风信用社办理贷款之事。这个代理权限是明确的。娄耀辉将自己的宛市房字第990166号房产证、评估单、身份证复印件交给王玉勤。但是这个代理人王玉勤的行为已构成“越权代理”。理由有几个：第一个：王玉勤却在未告知娄耀辉的情况下，私自与陈宛明持娄耀辉房产证抵押贷款据为己用。王玉勤显然违背了双方的约定。第二个：事后又欺骗娄耀辉说房产证丢失，并出具了保证书。第三个：又让人冒充娄耀辉的妻子出具了《同意抵押证明书》。第四个：娄耀辉在不知情的情况下办理了挂失和重新申办房产证手续。第五个：一直到信用社追要欠款时，因怕变卖房子同意支付7000元利息，并非是对借款合同担保责任的追认。直到2001年3月份之前，原告是不知道王玉勤违法办理贷款的真相。这些证据已证明：王玉勤超越代理权的行为，娄耀辉是不应承担这个后果的。应由被告王玉勤自己来承担责任。被告王玉勤的代理行为对被代理人娄耀辉来说是无效的

第二个方面：这个抵押合同是无效的，理由有几个：第一个：王玉勤属于”越权代理“。并不是原告本身的真实意思。第二个。王玉勤请人冒充原告的妻子办理《同意抵押证明书》。这属于欺诈行为。

第三个方面：东风信用社在办理贷款业务有过错的。没有尽到审查的义务。还有串通的嫌疑。理由如下：根据中国人民银行《贷款通则》第25条第2款第4项的规定，办理贷款手续时应携带“抵押物、质物清单和有处分权人的同意抵押、质押的证明及保证人拟同意保证的有关证明文件”。第27条规定：“贷款人受理借款人的申请后，应当对借款人的信用等级及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。”第29条第2款规定：“……抵押贷款、质押贷款应当由抵押人、出质人与贷款人签订抵押合同、质押合同，需要办理登记的，应依法办理登记。”本案中贷款人信用社在办理抵押登记手续时，未按照以上规定办理，未要求抵押人提供同意抵押的证明文件，未核实抵押物，也未核实房屋共有权人赵新霞及其出具的同意抵押证明书是否属实，就与王玉勤签订了抵押合同，结果导致王玉勤持娄耀辉的房产证私自为陈宛明提供了抵押贷款担保，损害了娄耀辉的合法权益。其过错是显而易见的。信用社要自己承担这个后果。

第四个方面:原告主动放弃了对被告和第三人的索赔的权利。这是合法的处理。

再审法院的判决是合法的。信用社要在再审判决书生效之日起十天内返还原告娄耀辉宛房字第990166号房产权证。

我们要谨慎行使自己的权利。共同营建美好的社会。