南京合并镇江进入实质性一步！这些板块迎来“暴涨”前夜

日前，传来重大利好消息！连接镇江（句容市）的南京S6号线正式动工建设了！

2018年12月21日

宁句城际轨道交通开工仪式现场

南京S6号线的正式建设，意味着此前“宁镇扬一体化”这一江苏省级层面的提法，已经迈出实质性一步！而传闻中南京合并镇江的说法，很可能进一步被坐实。

而在近期，省常委、南京市委书记张敬华多次到与镇江接壤的南京东部调研，也释放明显信号：未来南京和镇江将有“大动作”！

无论是全国“两会”上，“支持南京建设国家中心城市”成为聚焦议题，还是串联起南京、镇江、常州等南沿江铁路的批复和落地，都意味着提高南京城市首位度、做大做强省会城市成为眼前一大趋势！

联合镇江、做大南京将成为必选项。而目前镇江大部分区域板块房价都还是10000元/平米出头，仅是南京主城区的三分之一！

镇江“牵手”南京，房价格局将如何变化？哪些板块将迎来“暴击”式上涨？经过2天的调查，来看我们的分析。

我们先来看看南京S6的具体走向。

该条线路是南京第一条跨市域轨交，共设站13座，全长43.6公里，最高时速120公里，将在2023年开通试运行。

从线路走势图我们看到，S6号线从南京的马群枢纽出发，一路向东，到达汤山，就是著名的温泉疗养胜地，然后进入镇江的句容市境内，从丁墅开始，先后设站黄梅、黄金坝、宝华山路、杨塘路、东大街、句容等7个站点！

南京S6号线手绘图

由此可以看出，整个S6号线从南京汤山出来，就贯通串联起了句容市的主要发展板块，包括黄梅板块、宝华山站板块以及终点到达句容城区和城南区域。

其实从整个版图上来看，句容也是镇江大市离南京最近的一个区块了，而在历史上，句容一直是属于南京管辖地，不过从1983年起，为了补偿区划，就把句容划给了镇江市代管。

句容市是一座集港口、工业、旅游为一体的新兴城市，人口62.58万人，面积1385平方公里，GDP达到493.2亿元。其经济实力并不强劲，主要还是因为靠近南京的地利优势，各方面受南京辐射带动明显。

直到现在，很多江苏省内的人，都还搞不清楚句容到底属于哪个城市的。

句容街景实拍

可以说，句容是南京东南的门户，素有“南京新东郊、金陵御花园”的美誉，句容人说的都是南京官话，如果镇江和南京合并，最有可能先进来的就是句容。

那么，S6号线开通，到底会给句容带来什么？从句容坐轨交约30-40分钟可以到达南京最中心位置新街口！

住在句容、工作在南京完全不成问题了！南京和句容一体化了。

其实我们实地看下来，S122省道从南京一路无缝畅达句容，南京的公交车已经开到了句容，南京的“江苏硅谷”园区已经落户句容，句容有些板块的房子90%以上是被南京人买走！

南京市2月住宅均价分布图

但是现在句容的房价是多少？普遍在9000-11000元/平米，是南京城区的三分之一！

试想如果句容并进南京，当地房价势必像南京看齐，按照昆山花桥之于上海安亭、嘉兴海宁之于杭州临平，句容房价必然到达20000元/平米，也就是说，至少还要补涨约8000元/平米。

关注理由：南京版的“花桥”

黄梅板块过了一个红绿灯就是南京的汤山，这里碧桂园开发的超级大盘凤凰城，大概有3万户了，销售到了第15期，未来将建设到25期，共约10万户！

但是这里的房源90%以上都是南京人或者新南京人买走的！

碧桂园凤凰城售楼现场（句容）

现在这里的价位是11000元/平米，装修带地暖。而隔壁的南京汤山板块的新盘，现在价位是2-2.4万/平米。

黄梅板块有点像昆山的花桥，因为离上海特别近、绿地集团沿着绿地大道造了十几平方公里的房子和商业配套，房价由原来的四五千涨到七八千，后来上海地铁11号线通过来，房价直接向隔壁上海安亭看齐，目前花桥新房均价在2.4万/平米左右。

现在的句容黄梅板块就像5年前的昆山花桥。

碧桂园凤凰城实景

碧桂园凤凰城居民在等南京公交班车

在售楼现场，销售人员表示，15期玫瑰湾上周加推一栋楼，23号楼，现在一周卖了一半了。

他说，上周末卖了60多套，之前一个月也没有这么多，市场回暖明显！

从2011年到2015年，碧桂园凤凰城由4000元涨到6000元，5年间也就涨了2000元/平米，但是从2016年之后到现在，2年时间，价格直接翻倍，达到目前11000元/平米。

碧桂园凤凰城实景

项目自配大型商业超市、影城、宝贝城、进口商品直销中心等生活娱乐配套，日常所需社区皆能满足。

碧桂园集团旗下的IB国际学校，2013年开学，历经两届国际高考，成绩辉煌，考生全部收到世界前100大学录取通知，其中更有多名进入世界知名学府，是很多高端客户考虑置业的重要因素。

关注板块二：宝华山站板块

关注理由：南京人家门口的“迪士尼”

黄梅站再过去两站路就是宝华山站板块，目前这里新盘还比较少，而且位置也稍显荒僻，但是已经入住的项目却是一个“天量”级的，就是句容恒大文旅城。

该项目涵盖了童世界主题乐园，占地有1000亩，他们说差不多有1.5个上海迪士尼那么大！其次，还有住宅、美食节商业、会展中心、博物馆、体育馆、商务楼等等……

也就是说，你在这里吃喝玩乐一站式就解决了，而且辐射吸引到整个句容、整个南京市民前来消费投资。

我们在现场看到住宅已经大面积起来了，而美食街也陆续开业了，还有一些主题乐园、会展中心等，已经建成部分。

资料显示，句容恒大文旅城是省级重点产业项目，一期总投资300亿，总投资据说1030亿！在2018年9月，13大游乐设施（共33个）已获国家批准，未来2-5年陆续竣工开业！

恒大文旅城住宅部分沙盘

现场销售人员表示，一期住宅房源6000套，从去年11月首开，现在在售5个地块，大概卖出2000多套了，当时开盘价1.1万/平米，现在还是1.1-1.2万/平米。

根据了解，客群主要来自南京、无锡等周边城市，远一些的宿迁、新疆等也有。投资人群较为广泛。虽然我们是在周五工作日抵达，但是现场签约购房人群还是络绎不绝。

恒大文旅城售楼现场

S6号线将在这个项目设有一个站点。可以说是恒大一个项目，造了一座城，让这块穷乡僻壤“麻雀变凤凰”。

目前这个项目房源户型87、102、128平米都有，精装修带地暖，总价100万以内可以投资一套。比如87平米3房，现在96折，总价98万多，首付按40%算39.4万可以买一套。

个人认为，这里虽然离南京远了2站路，但是未来房价不比黄梅板块涨的少，毕竟是一座城平地起来了，补涨8000元/平米，有可能！

关注板块三：句容城南板块

关注理由：S6+沿江高铁=双轨交

当地楼盘销售告诉小编，以句容福地路为界，福地路以北，是南京人自住或投资客扎堆的地方，外来客不会越过福地路去买句容老城区。

同样，句容城区的本地客，看不上福地路以北的“不毛”之地，买房要么城区，要么往城南买。

这就有点当年浦西的看不起浦东，“宁要浦西一张床”一个道理。

但是，现在看来，城北开发区的新盘在1.1-1.2万/平米左右，老城区在9000-13000元/平米不等。平分秋色。

句容城区分界图

这里还是重点提一句句容城南板块（南部新城），也是近8年当地市政府重点打造的、城市发展的一个方向。

这里有新城吾悦广场、汽车客运站、沿江城际高铁南站等，也可以说是句容的一个对外窗口，具有一定投资价值。

沿江城际句容站示意图

S6号线终点站就设在沿江城际句容站一起！S6开通后，从这里37分钟到达南京马群枢纽，60分钟达新街口！

也就是说，住在这里，不仅有吾悦广场这类大型商业体，还有“双轨”交通，去往南京、苏锡常、上海等地，也十分便捷。

按照规划，2019年4月江苏南沿江城际铁路将全线开工建设，2022年5月份具备开通条件，并力争提前一年通车！

该线路是时速350公里的高速铁路，自南京南站引出，向东经句容市、金坛区、武进区、江阴市、张家港市、常熟市，终至在建的沪通铁路（上海—南通）太仓站。新建正线长度278.5km，共设8个车站。

江苏南沿江城际铁路示意图

其实，每个高铁站点，也是一个新区的商业办公中心和新兴产业汇聚的地方，房价自然也是一个增长极，目前句容城南在售新盘很少，价位在1-1.1万元/平米左右。

PS.限购VS布局

捕捉“宁镇扬一体化”时代红利

其实，句容是有限购的，主要因为属于南京都市圈的，一直也是南京人投资的热门之地，不得不限。

自2017年4月2日起，在句容市区（含开发区）、宝华镇，非本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女）购买新建商品住房，需提供在句容缴纳1年及以上的职工基本养老保险参保证明或个人所得税纳税凭证。

也就是说，要在句容购房，需要问问售楼处，购房政策怎样的，不要盲目下手，而要先做好“规划”。

其实，这一圈调查下来，我们还走访了镇江其他区域，比如市区的京口、润州、丹徒区，还有镇江新区等，但是明显感觉句容的活力要大一些，对南京的向心力更强。

而镇江其他区域的楼市，主要还是内需型为主导，价位呢，高层住宅和洋房，新城新区在9000-13000元左右，市中心在14000-18000元左右，价格相对低洼，也没有太多对外来投资客的吸引力。

这里再说一句“宁镇扬”一体化的事，而且现在对外官宣上，也早就打响口号和标语，感觉是势在必行了。

从2014年江苏正式提出宁镇扬同城化构想以来，南京、扬州、镇江3个兄弟城市将进入新一轮的全面发展。尤其南京，作为经济大省省会城市，辖区内6000多平方公里的土地，实在太小。

近年南京很多小伙伴在南京工作，纷纷前往安徽滁州、镇江句容买房安家，就是这个道理，南京未来一旦合并镇江、扬州后，面积高达17000平方公里，人口也高达一千大几百万。

这也意味着，只有南京、镇江、扬州相加在一起，在地域面积和经济总量上才能干过一个苏州，南京首位度才能提升，才能顺理成章建设“国家中心城市”，才会有更多政策倾斜。

而现在，交通的互联已经开始步入实质性阶段！南京S6城际线开工、宁扬城际规划获批、沿江高铁落地、多条快速高速路的修建，使得扬州、镇江真正纳入南京半小时都市圈！

而现在明显还有割裂感的房价，也会像南京高地看齐。

杭州边上的海宁已经涨到2万/平米，上海边上的花桥已经涨到2.4万/平米，南京边上，地铁30分钟可到的地方，目前1.1万/平米，你说，会涨多少？