深度 |桂湾前海时代最全楼评

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前海时代作为前海自贸区内唯一住宅，经常在央视新闻上露脸，反而身在深圳的很多人并不知晓。楼癫从2017年就跟大家提这个楼盘，可是还是有很多人在问这个楼盘在哪里，有什么特别的……

纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行，一起去探究下这个神秘的“真前海”楼盘。

一、 前海唯一住宅

前海片区远期规划

由于前海时代这个楼盘的位置太过特殊，可以说是全市位置最特殊的楼盘，所以楼癫认为必须把它的地段着墨的交代清楚，才能把这个楼盘印象描绘清晰。

官方规定的前海片区，是以月亮湾大道为界，由西边的填海区构成的桂湾、前湾和妈湾三区（图上黄色框范围）。这也是目前官方广东自贸区的前海片区范围，同时也是深港现代服务业合作区的规划范围。

所以真正的前海，只有桂湾、前湾和妈湾三区，总面积14.65平方公里。前海路两边的老前海片区只是地理上离前海三区比较近，整个老前海的发展状况已经可以划归为成熟城区/旧城区范畴，片区属性、政策、产业结构和人群等与前海三区完全不一样，所以并不是真正意义上的前海。

整个前海三区内规划了大量的公寓和人才保障房/安居房，但是基本没有规划住宅，硕果仅存的住宅用地都是历史遗留问题。具体原因，读者可以参考楼癫过去文章大湾区之眼，楼癫深度解析前海自贸区的居住与学位

目前前海三区内的住宅楼盘，除了妈湾未入市的招商领玺之外，就只有——前海时代。前海时代现在是前海的唯一，即使将来，预计也是桂湾的唯一住宅。单论稀缺性，投资价值就不可限量。

二、 楼盘信息

配套

前海时代周边配套

桂湾作为深圳五大城市客厅之一，未来配套资源丰富，交通四通八达，前海时代就坐落在桂湾片区的东南角。

根据规划，小区周边有桂湾公园、铁路公园、中轴公园、演艺公园等，未来会相当宜居。

另外，小区紧邻恒裕中心、前海万象城和卓越前海壹号等商业综合体，与前海剧院和国际会议中心咫尺之遥。自然景观、生活配套、娱乐休闲资源便捷、丰富。

桂湾演艺公园景观

按照规划，小区周围将有四个地铁站，现已开通的有前海湾站和鲤鱼门站。目前小区公共通勤主要依靠鲤鱼门地铁站，商业主要依靠龙海家园地下商业一条街。

有关前海未来规划详情可以参考楼癫文章从规划图还原前海真相-一份报告引发的思考详细了解，这里不赘述。

综合体

从基金小镇到前海时代的这块地属于深圳地铁集团，基金小镇和前海时代均为地铁集团开发，共同构成总体量110万平的商业办公居住综合体。包括9.91万平商业、22.5万平办公、4.86万平公寓、2.62万平酒店和39.5万平住宅。

基金小镇-前海时代商业办公居住综合体摆位图

目前已经建成并入驻的，包括前海时代1、2期、运动公园、学校和基金小镇等，商业和酒店部分在建，预计2020年完工，前海时代三期尚未动工。

其中深港基金小镇，集合了中国（深圳）知识产权保护中心、前海金控、东亚联丰、恒生前海等几十家财富管理公司和汇丰、工商等60多家银行和证券公司。

基金小镇照片

住宅

前海时代目前共二期，物业公司是地铁集团，一二期花园共享，总容积率仅2.4，未来还有3期待建入市。

一期2015年开盘，均价4万左右，2016年入伙，由5栋27层高住宅构成，共806户，包括50-130平1-3房。

二期2017年开盘，均价9万左右，2018年入伙，共550户，由14栋11层小洋房组成，均是大户型，包括145-250平4-5房。

从前海时代到基金小镇可以自由通行，地下车库亦相通，前海时代1期本身的车位比是1：1，再加上小镇上千个车位，非常充足。

本篇的主题主要讲一期住宅，二期未完待续……

三、 学校学位

前海时代对口学校为九年制南山实验集团前海港湾学校，是一所新开办的学校，预计2019年9月开学。学校办学规模较小，主要针对龙海家园和前海时代业主。

南山实验集团是南山四大教育集团之一，集团下设麒麟中学、南海中学、南头小学、麒麟小学、鼎太小学、荔林小学、麒麟幼儿园。

本部麒麟实验学校是南山区老牌名校，口碑和成绩长期稳定在南山第一档次。本部400多名考生在不劝退的情况下，2018年四大录取率11.13%，8大录取率29.34%，排在全市第16名，南山第4名。

集团旗下的南海中学近年成绩排名也稳定在全市前20多名，2018年中考状元亦来自该学校。

根据目前的消息，前海港湾学校是不会以南海中学这种分校的形式加入实验集团，预计会以独立法人联盟办学的形式办学，类似于现在的南山实验园丁分校。

南实验前海港湾学校大门照片

另外，前海还规划了3所知名国际学校，其中荟同和哈罗公学预计2019年开学，为前海工作居住的高端人士提供另一种选择。

四、 国企思维的户型

可能因为地铁集团是国企，所以户型设计中规中矩，甚至有些浪费和死板，个人觉得设计风格与深圳这种年轻自由的风格比较割裂，更像帝都公务员社区。

小区花园绿化率很高，楼间距也很宽，目测七八十米以上。但楼栋从南到北一字排开，不注意错开，严重影响了一期各楼栋间的采光和视野。

前海时代花园照片

前海时代1期一楼都设计了时下流行的管家大堂，梯户比：1-3栋3梯7户，4-5栋2梯5户，但楼梯间的设计却是给人一种集体宿舍的既视感，与高档住宅的定位严重不符。

前海时代一期楼盘摆位图

户型设计上也比较“大气”，要知道1期开盘是2015年，这个时期深圳的新盘户型普遍已经比较紧凑实用了，像南山的澳城花园和龙华的星河传奇等等都是88平的四房，阳光里雅居50平左右都可以做成标准两房。

但1期49平的一房一厅，85-88平的两房和128平左右的三房，显然在深圳这个寸土寸金的地方显得太过奢侈了。

一房一厅只有1-3栋的07户型，建筑面积49-50平，非常稀缺。如果从学位+高租金的角度看，是前海时代最值得投资的户型之一，最近的成交价是530万。

07一房户型图

没办法改成标准2房，但阳台部分可以如户型图改成一个小书房。主要的问题就是朝东面对火车西站，晚上的时候会比较吵。但依然是前海时代最好租的户型，即使是现在，租金也有6000以上。

两房两厅是前海时代最多的户型，共有4种户型。

1-3栋的08户型是最小的两房，面积79-80平米，虽然是传统的手枪户型，但有一定的拓展猫腻，所以是两房中报价最高的户型之一。客厅朝北，看桂湾金融城，高楼层景观不错。

08两房户型图

4-5栋的06户型也是紧凑型的小两房，面积80-81平米，特点是厨房和卫生间都很大，缺点是客厅朝东，受西站噪音影响。

06小两房户型图

1-5栋的02户型是所有两房中实用率和得房率最高的，面积85-87平，双主卧户型，空间宽绰，采光非常好，客厅和一个卧室朝南，另一个卧室超西看前海写字楼群。

02大两房户型图

1-5栋的03户型和4-5栋的03、05户型一致，03和05互为左右对称，全南两房，面积87-89平，缺点是有一个卧室的窗户比较小，采光比较弱，并且真实得房率不如上面的02户型。

03和05全南两房户型图

前海时代一期的三房共3种户型，其中最稀缺的是1-3栋的06户型，85平的三房一卫，也是目前成交单价最高的，最近的成交价是1030万。

06小三房户型图

客厅朝东，视野比较开阔。这是前海时代的3房门槛，剩下的三房均在128平以上，所以深受投资客青睐。

1-5栋的01户型一致，128-132平的大三房，4-5栋比1-3栋的该户型略大3-4平米。

01大三房户型图

该户型可以改成标准的4房2卫，具体改法是将阳台处的卫生间改成卧室，原主卫改成2个卫生间，算是充分利用了这128平的大空间。客厅超西，看桂湾金融城，适合住家型客户。

4-5栋的05户型，是另一种阔绰的三房户型。面积123-124平，空间很大，每个卧室都在11平米以上，比较适合住家型客户。

05大三房户型图

五、 即将腾飞的土地价值

失也唯一，得也唯一。前海目前只有前海时代这一个住宅，周围配套暂时也没有跟上，先期进入的企业和个人都不是很方便。但是也因为是唯一，所以版块属性更为纯粹，最能享受到前海发展的红利。

诚然目前小区存在商业配套不足，火车西站晚上的噪音这些问题，但是随着时间的推移，最终都会改善。毕竟前海的定位相当高，已经受到国家领袖的高度重视。

按照最新的《大湾区规划纲要》，前海是国家层面确定的新城市中心，桂湾则定位金融城和全球总部中心, 寸土寸金。

桂湾的地段价值也早有体现，桂湾的公寓，像恒裕前海中心、卓越前海壹号和华润前海中心，单价都已经超过10万/平。

过去很长的一段时间，前海都是一个大工地状态，所以这样一个整体属性优质的楼盘才会不为公众所知。关注这里的人群以投资客为主，住家客很少，其实楼癫觉得很可惜，再过几年，住家客才会意识到这里的价值，再过来炒冷饭。

楼癫过去早有论断，未来三年是前海价值实现年，具体建设周期可以参考楼癫文章未来已来！解密前海的建设周期。未来三年桂湾将会趋向成熟，现在在科技园看到的人气，在不久后也将在桂湾出现，希望有识之士及早发现吧。

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