民宿在日本是一种差异化的住宿题材，弥补了酒店无法满足的市场需求。
鸭川是日本京都最著名的景点之一，这条古老的小溪蜿蜒穿过市区中心，两岸成排的老町屋俯瞰河面，来到京都的外国游客都爱在这里拍照。2018年初，天使投资人薛蛮子在微博上宣布，他在鸭川附近买下了“一条街” 的老町屋，准备经营民宿。薛蛮子不是第一个吃螃蟹的人。近几年来，随着日本旅游热度上升，不少中国人赴日购置房产并以民宿形式出租，而Airbnb等在线短租平台更进一步推动了民宿热潮。
但在2018年，日本民宿产业迎来震荡：日本政府正式出台“民宿新法”，对民宿经营的条件提出了详细而严格的规定，将这一长期处于灰色地带的行业纳入监管范围。在日本开民宿的中国房东们面临挑战。
1、日本民宿为什么火了
“民宿”一词据说来源于日语里的民办旅店（Minshuku），最初是开在森林里、温泉边的家庭小旅馆。上世纪70年代，在日本经济高速增长的带动下，日本民宿产业经历了第一轮发展期；最近几年，随着Airbnb等创业独角兽兴起、共享经济概念走红，民宿的语境发生了变化，成了一种更宽泛的、区别于传统酒店的住宿商业形态。
根据日本政府观光局统计的历年外国游客入境数据，2011年5月，受大地震和核辐射影响，访日外国人数量同比减少50.4%；而在2012年5月，访日外国人中的观光客陡然增长了157.7%，并在此后几年间稳步增长。
1975年至2017年访日游客增长趋势
中国大陆2016年访日停留天数
2016年中国大陆游客访问日本城市排名
随着赴日旅游的中国人越来越多，开始有人在当地购置或租赁房产。那时民宿还没有合法化，经营成本低，利润丰厚。日本《新华侨报》对比了Airbnb过去几年间的日本业务数据，发现2015年日本民宿规模达到2219亿日元，相比2011年翻了近一倍；同时，2015年Airbnb上的民宿经营者中，中国人占到19%，甚至出现了一批地产公司专门帮助中国人在日本买房及经营民宿。
民宿在日本是个需求旺盛的生意。日本酒店主要面向商务客人，价格高昂，连锁商务酒店的房价大约在1.5万到2万日元，面积却非常狭小，有笑话说一家酒店从玄关到卧室的距离如果只有一步，就是一星级酒店，两步就是二星，三步就是三星……而一间20-30平米的民宿，基础设施齐全，交通方便，价格却比酒店便宜三分之一甚至一半。
此外，酒店对入住时间和人数也有限制，而民宿在各方面都更加灵活，尤其适合非商务目的的观光客。
由中国团队创办的日本民宿托管公司kcarvelife，之前以设计、家装为主要业务，近几年开始从事民宿和旅馆经营，客户主要是华人。他们提供了一组参考数据：在日本购买一间住房大约需要一千万到三千万日元，如果改作民宿经营，年化率最高能达到15%，民宿新法出台后，由于修缮费、管理基金等成本上升，年化率降到8%至12%，而长租生意的年化率仅有6%左右。
除了经营民宿的收益之外，不少中国人还把日本房产视为一项可靠投资。日本房地产近年走势相对稳定，银行贷款利息低，房主拥有永久所有权，房产证券化相比国内也较为成熟。此外，从2012年至2015年，日元对人民币的汇率下跌超过30%。个人或企业去日本买房，再交由专业机构运营，成了一种流行的投资选择。
2、从个体房东到正规业主
天下攘攘，皆为利往。到2016-2017年，日本的民宿经营已呈泛滥之势，一些经营者甚至用地下室、仓库做民宿，以低廉的价格出租。
日本厚生劳动省于2017年3月发布全国民宿调查报告，统计了日本所有民宿中介网站上登记的共15127所民宿，其中只有2505家民宿获得许可，4624家未获得许可，还有7998家正在接受资质调查，也就是说至少1/3的民宿属于“黑民宿”。东京、大阪、福冈等地均有私自经营的民宿出现法律纠纷，乃至发生刑事案件。
日本政府终于出手干预了。2018年6月，《住宿宿泊事业法》（简称“民宿新法”）出台，对民宿的消防、安全、环境卫生等提出严格要求，未取得合法资质的民宿必须从民宿平台下线。
民宿新法的颁布，标志着日本民宿行业进入成熟期，也给这个长期处于灰色地带的产业带来一次大面积洗牌。
民宿想获得合法资质，不仅要花一笔钱改装消防、安全等设施，还要获得邻居的同意。此外，新法规定民宿一年内营业天数不得超过180天，京都的民宿只能在1月至3月中旬经营，新宿则禁止周一至周五经营。这些规定对民宿产业链条造成了直接影响。
大阪的民宿部门2018年刚刚成立，工作人员都是其他部门退休或临时调来的，对于新民宿法的具体执行全无经验，对于Lain的疑问只能含糊地回答“好像是这样”、“应该是那样”，却无法给出确切的答复。他第一次申请时，工作人员审核到第二张材料发现了问题，不允许现场更改，要求他回去改完再来预约审核。等他第二次来，第三页又发现一处问题，又重新打回去改，如是再三。
至2018年12月14日，日本官方数据显示，全日本已有12858家民宿提出申请，11612间拿到了合法资质，东京都、大阪府等少数特区还有1601间民宿申请到了“特区民泊”，可以不受180天限制，全年经营。
截至2018年12月14日，全日本提出申请以及获批的合法民宿数量
其中特区合法民宿的数量
获得合法资质只是第一步。接下来，民宿经营者们需要面对成本上的调整，以及在经营细节上对接日本当地社会规则。
3、日本民宿的未来
个人买几间房，装修一下挂在网上就能轻松赚钱的日子结束了，但日本民宿这门生意仍有很大潜力。日本旅游热度预计还将持续：去年，日本政府决定开放博彩业，计划在全日本兴建最多三处包含赌场的综合度假区。加上即将来临的东京奥运会，预计2020年访日游客人数会增长到4000万，相当于目前访日游客基础上增加三分之一。
麦肯锡去年发布的一份日本旅游业报告显示，东京、京都和大阪三大城市的酒店入住率都已超过80%，酒店承载容量限制将成为日本旅游业增长的严重障碍。这对民宿行业无疑是重大利好。
中国的民宿平台也在进军日本，比如途家和日本电商乐天以及不动产公司LIFULL合作，于去年6月成为中国第一家获得日本政府认证的民宿预订平台，与Airbnb、booking.com等抢占日本民宿市场。
日本也在鼓励本地大财团进入酒店开发领域，提供贷款利率优惠等政策支持，为奥运会前后的各国游客到来做好准备。
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