北师大惠州附属学校事件的背后乾坤

2月12日正月初八，猪年春节过后开工第一天，惠州市惠城区北师大珠海分校惠州附属学校门口，突然被人贴出一张告示并挂出横幅称：节后学校可能开不了学，请家长早作准备。

这到底什么回事？一时引来众多荷兰水乡业主们和惠州市民的关注。

本号这两天展开调查，基本上理清了此事件的详细内幕。

北师大珠海分校惠州附属学校位于惠城区东平荷兰水乡小区，开办于2005年，共有附属小学和幼儿园两部分。荷兰水乡是惠州光耀集团开发建设的一个大型社区，北师大珠海分校惠州附属学校是包括荷兰水乡几个楼盘在内的配套教育设施，由惠州京师教育投资有限公司（原称光耀教育投资公司）投资兴建，北京师范大学珠海分校全面管理，以推进素质教育为当然使命的一所品牌新型民办学校，是北京师范大学珠海分校基础教育改革的实验基地。目前共有小学、幼儿园约2000名学生。

据北师大惠州附属学校方面介绍，2008年8月26日，北师大惠州附属学校与惠州市京师教育投资有限公司签订《房屋租赁合同》(简称租赁合同)，租赁惠州市东平半岛14号小区1至5层房产共18399.22平方米办学使用，租赁期限为20年，2010年12月16日双方签订补充协议将租期延长至2030年8月31日，同时约定租赁届满后自动续租20年等，租金前8年为3元/平方米/月，后12年为4元/平方米/月，租金每半年交一次，于每年2月28日前交上半年租金，每年7月30日前交下半年租金。

2011年4月，京师公司以上述房产抵押借款（土地因是划拨教育用地，不能办理抵押），之后因未按期归还，出借人向惠城区法院提起诉讼并申请司法拍卖上述房产及其土地使用权。宏业学校于2017年12月26日以9619.18万元竞得上述房地产。

宏业中英文学校为长城集团于2003年投资兴建的学校，原为惠州八中中英文学校，后改现名，目前在仲恺拥有占地3万平米校舍。

根据拍卖公告上显示信息，拍卖物业为北师大惠州附属学校1-5层房地产使用权，土地属划拨教育用地。拍卖公告中特别提醒，上述房地产由北师大惠州附属学校使用当中，为了保证学校的正常教学秩序不受本次拍卖活动影响，拍卖标的的使用性质不得以此次拍卖成交作变更，拍卖标的房成交后仍需继续由北师大惠州附属学校使用，租赁使用年限和租金等仍按北师大珠海分校惠州附属学校与上述标的的原房产权属人签订的《房屋租赁合同》及补充协议约定的内容履行，有意竞买人请在参与竞买前与北师大珠海分校惠州附属学校签订拍卖成交后标的物交由北师大珠海分校惠州附属学校继续租赁意向协议（对上述房地产享有优先受偿权的债权人参与竞买的除外）提交法院。

这也意味着，惠州市宏业中英文学校拍下后，该学校仍为北师大惠州附属学校，不会变更，仅是惠州市宏业中英文学校与北师大惠州附属学校存在租赁关系。

按理，学校开办后，校舍、师资、学生均是固定的，即使校舍换了东家，学校仍可继续正常办学。

为什么这个学校的校舍拍卖后，学校与新东家却纠纷长达一年仍没有妥善交接呢？

北师大惠州附属学校在12日事发当天，给学生及家长们发了一份《关于惠州市宏业中英文学校到我校拉横幅等非法、不当、无理取闹行为的告知函》：

“我校使用的场地，系惠州市京师教育投资有限公司（简称京师公司）的房地产，京师公司因自身债务问题，上述房地产被法院拍卖处置，但因宏业学校违规参与竞买，法律程序上存在重大瑕疵，上述房地产至今不能办理过户手续，京师公司以宏业学校违规参与竞买、拍卖程序上存在重大遗漏和瑕疵为由，已向惠城区法院申请撤销上述房地产拍卖，该案件正在审理当中。

根据《合同法》关于“买卖不破租赁”的相关规定，我校与京师公司原签订的租赁合同等继续有效，我校已按照原租赁合同的相关约定，向宏业学校缴交了全部租金（2018年2月至12月的租金已提存到惠城区公证处，2019年1月至6月的租金已支付到宏业学校指定的账号）。关于要求宏业学校继续履行我校原与京师公司签订的租赁合同诉求，我校也已向惠城区法院起诉并正在审理当中。现宏业学校目无国法，不遵循法律途径解决上述房地产的权属及租赁纠纷，而是采取在校拉横幅等非法聚众、不当及无理取闹等行为，由此给我校造成的经济损失和不良影响，我校保留通过法律途径进行追索的权利。

就宏业学校的上述非法、不当及无理取闹等行为，我校已向公安机关报案，并请示了桥东街道办、惠城区教育局等行政主管部门，上述单位已派相关负责人参与本次事件的协调处理。

在此，请各位家长放心，学校按计划正常开学，正常的教育教学不会因此受到任何影响，大家不必因宏业学校今天的非法、无理取闹等行为造成恐慌和困扰。”

也就是说，在目前情况下，应该开学是没有问题的。

虽然目前仍有人在学校门口闹事，明天就是开学日，但我相信任何人可能都不敢公开阻止学生上学、老师上课。

经过两天的深入调查，本号基本理清了一个事实：即之所以拍卖结束后两方一直没有交接，主要是拍卖结果公布后，双方随即打起了官司。

这官司先后有三个，互为因果。

一个是北师大惠州附属学校认为宏业学校竞买违规，对拍卖标的物的执行提出执行异议和执行复议。

一个是北师大惠州附属学校对宏业学校提出解除租赁合同认为不合法，要求确认《解除合同通知书》无效，诉求宏业学校继续履行原租赁合同。

一个是京师公司认为宏业学校竞买程序不合法、存在重大程序瑕疵，法院拍卖时未将幼儿园使用的房产纳入拍卖处置范畴，亦存在遗漏，需重新评估进行拍卖，诉求撤销拍卖裁定，本次拍卖行为无效。

第一个官司，北师大惠州附属学校提出的执行异议官司中，认为宏业学校根本不符合参与本次拍卖的竞买条件和竞买资格，其竞买程序严重违法。

因为根据惠城区法院的《竞买公告》，有意竞买人请在参与竞买前与北师大珠海分校惠州附属学校签订拍卖成交后标的物交由北师大珠海分校惠州附属学校继续租赁意向协议（对上述房地产享有优先受偿权的债权人参与竞买的除外）提交法院。但宏业学校并未在参与竞买前未与北师大惠州附属学校签订继续租赁意向协议，并且在明知自身不符合竞买条件和竞买资格的情况下仍参与竞买，存在明显主观恶意，且违反了相关司法解释的强制性规定和惠城区法院拍卖竞买公告的规定及要求。

同时，宏业学校违规参与竞买后，虽然付清了拍卖竞买款项，但惠城区法院认为宏业学校根本不符合本次拍卖的竞买条件和竞买资格，籍此不同意出具执行过户裁定。宏业学校为此于2018年1月16日向惠城区法院递交《承诺书》，承诺同意将该房产和地产，租赁给北京师范大学珠海分校惠州附属学校。但该《承诺书》并没有明确租赁年限和租金标准等仍按原租赁合同及补充协议约定履行的内容，宏业学校以该《承诺书》骗取了惠城区法院作出第355号执行裁定。

宏业学校认为：对方抓住未在竞买前与其签订租赁合同，认为这是竞买程序不合法。其实宏业公司已经向法院提交了承诺书，同意将涉案标的物继续租赁给对方。实际上，从竞得日至今，北师大附属学校仍在使用拍卖标的，其认为签订协议是前置程序，这是不成立的，属于人为限制了参与者范围。关于竞买成交后的我方行为，对方是恶意揣测，我们履行了交付使用义务，但对方却不缴租金。现在我方依据原租赁合同向对方发出通知，符合买卖不破租赁原则，对方明知标的物的物权已经发生转移，却一直拒不履行相关义务，已经属于根本违约。

惠城区法院及惠州中院裁定均认为，惠城区法院虽在拍卖公告中说明有意竞买人应在竞买前与承租人签订拍卖成交后的继续租赁意向协议，但该项说明属于对拍卖标的物附带租赁权利义务的告知，而不属于法律、行政法规和司法解释所规定的买卖条件及竞买资格。且在拍卖成交后，买受人宏业学校已向执行法院书面提交承诺书，表明其同意将涉案标的物继续租赁给北师大附属学校用于办学，故买受人未在竞买前签订租赁意向协议这一瑕疵，并不影响拍卖行为的效力。最后裁定驳回北师大附属学校的异议及复议。

第二个官司是确认继续履行租赁合同官司。

宏业学校取得惠城区法院的第355号执行过户裁定后，于2018年5月6日给北师大惠州附属学校发送了一份《解除合同通知书》，以北师大惠州附属学校未支付租金为由，要求解除该校原与京师公司签订的租赁合同及补充协议。

北师大惠州附属学校随即向惠城区法院起诉要求判定该解除合同通知书无效，要求宏业学校继续履行原租赁合同及补充协议，并要求宏业学校提供收取租金账户以便支付租金，但宏业学校拒不提供且拒绝收取。万般无奈之下，北师大惠州附属学校于2018年5月17日向惠城区公证处提存了2018年2月至6月的房屋租金共计367984.4元，于2018年7月19日向惠城区公证处提存了2018年7月至12月的房屋租金共计441581.28元，惠城区公证处也向宏业学校邮寄了领取租金的《通知书》。2019年1月30日，又将2019年1月至6月的租金共计441581.28元，提前支付到了宏业学校于2018年12月底提供的指定收取租金的银行账号中，因此，不存在拖欠租金行为。

后来，因京师公司已提起第三个官司，提出执行异议并申请撤销第355号执行裁定，而本案继续履行租赁合同的审理需以第三个官司的审理结果为依据，而第三个案件尚未审结，故惠城区法院于2018年11月26日作出了中止第二个诉求继续履行租赁合同官司审理的民事裁定。

第三个官司最特别值得一提，因为如果此事最后确定是真的，则就有点乌龙了。

京师公司提出，京师公司名下的土地使用权是划拨教育用地，并非涉案抵押物，不能拍卖处置。而且，惠城区法院拍卖上述房地产时，遗漏了京师公司名下即北师大幼儿园及宿舍所使用地2515.42平方米、建筑面积为7479平方米的房产未纳入拍卖处置范围，对重大关键事实存在严重遗漏，京师公司为此于2018年4月3日向惠城区法院提起执行异议【案号：（2018）粤1302执异87号】，要求撤销第355号执行裁定，确认本次拍卖行为无效，在切割北师大幼儿园所使用的土地后再行拍卖处置。惠城区法院受理后，已两次开庭审理，并对北师大幼儿园及宿舍所使用建筑面积为7479平方米的房产委托进行了评估，该案正在审理当中。

宏业学校则认为，本次拍卖已经包含了幼儿园的房产。

那可是7000多平方的房产啊。不是几十、几百平方。

当然，查证此事不难，毕竟宗地图摆着，法院最终会有一个明确的结论。

可以预料的是，它会有三个结果：一是查清这7479平方米确实属于遗漏后，判定本次拍卖无效，重新进行评估定价并重新拍卖。二是判定本次拍卖有效，然后单独对这遗漏的7479平方米再进行拍卖，宏业公司有优先权。三是查清这7479平方米其实已经包括在本次拍卖中，拍卖有效。

所以，我认为这官司看似简单，其实牵扯甚大。甚至追究起来，原来以划拨教育用地作贷款抵押也是违法的。

但既然是官司，如何判决是法官的事。

我关注的是官司中反映出来的三件事。

第一件，是在第一个执行导议官司中，北师大附属学校认为，宏业学校以9619.18万元拍得涉案房地产，根据北师大附属学校与原东家京师公司签订的房屋租赁合同，现每月租金为73596.88元，年租金收入约为88.32万元，若按原租赁合同规定，则宏业学校至少需要100年以上才能收回投入的本金成本，尚不能计算利息等其它相关费用。在此情况下，北师大附属学校认为宏业学校肯定不会按原合同及其补充协议继续让北师大附属学校使用涉案房地产。而至今，宏业学校都未向北师大附属学校要求按原租赁合同与北师大附属学校签订新的房屋租赁协议。若法院最终裁定将上述标的物给宏业学校，宏业学校定会以各种理由提高房租，甚至增加其它费用，使办学成本大幅度增加，学校发展难以为继，进而影响教师队伍的稳定及影响到学生的教育教学质量辜负学背后1466个家庭（不含幼儿园）及社会各界人士、各级领导对北师大附属学校的期盼和厚爱。

虽然我暂时不知道在参与竞买时宏业学校对这宗生意的评估意见到底如何，但我基本上可以肯定，这次竞买的背后出资的是宏业学校的老板长城集团。

老实说，看到北师大惠州附属学校的分析，我也深有同感。毕竟生意终归是生意，是要盈利的。如果真的按拍卖规定，必须按原有租赁合同将校产继续租给北师大惠州附属学校，租金不变，确实须要100年才能回本的话，这生意肯定是无法做的。

所以，不能怪北师大惠州附属学校有这样的猜测。

而且，虽然宏业学校王校长也确实当着我的面表态，绝不会转租、收回自用以及涨租金，但资本的力量才是决定性的，也就是说，拍卖后这个学校的前途确实存在严重不确定性。

同时，在2018年12月24日，宏业学校发出一份要求支付土地及房屋占有使用费的函中，要求北师大惠州附属学校从2019年1月1日始，按每月30元/平方米，总面积18400.09平方米，每月552002元的标准，支付占有使用费。

显然，按这标准，一个月就超过了原来的半年租金，这是北师大惠州附属学校无法接受的。所以，他们仍然按原租赁合同标准，将上半年的租金打入了此函文后列的支付账户。

当然，考虑到竞买方本身也是个学校，加上竞买的限制条件，完全将北师大惠州附属学校驱逐或裁撤的还是比较难实现的，但合并或整合呢？这需要双方在平和的协商下取得一致意见，还是极有可能的。

第二件，是上述房地权属目前还没有过户到宏业学校名下的事。

北师大惠州附属学校说过户不了的原因是宏业公司至今未缴交土地出让金及各项税费。因为上述第355号执行裁定第三条裁定，“上述不动产属划拨教育用地，土地评估价值不含土地出让金，该土地须办理划拨出让手续，买受人应向政府缴交土地出让金，不动产在过户时所产生的一切税款、等其他任何费用均由买受人自行承担。”同时，由于京师公司在打第三个官司，诉求撤销第355号执行裁定。

但宏业学校王校长认为，针对税费承担，这是对方错误理解过户中所产生的一切税款这个概念，其实，宏业学校已经交纳了相关的土地出让金和各项税费，之所以目前无法办理，是因为其中有一笔属于原产权人交纳的增值税款没有交纳，这不属于过户过程中产生的税款，完全不是竞买方的事。而且，竞买方比对方还着急呢。

至于北师大惠州附属学校提到的已经提交租金一事，宏业学校王校长称经财务查核，确实是在春节前几天收到了对方转来的40多万，但没有注明是何款项，也没有专门的函件进行说明。王校长认为，最关键的是，一年多来，对方一直拒绝见面就相关事项进行协商，比如提交与原产权人签订的租赁合同原件及复印件、相关证照、办学章程、办学许可证、收费许可证、有能力继续使用该土地及房屋并承担相应费用的合法证明等等，一再去函并邀请对方安排专人进行协商或书面复函，但总是得不到回应，也没有任何沟通。

北师大惠州附属学校则对此回应称，一年来一直都有派人去宏业学校进行协商和沟通，并多次书面复函给宏业学校，但宏业学校拒不同意继续租赁给北师大惠州附属学校使用，而是想收回场地自己办学。

显然，双方在这件事上，是沟通出了问题。虽然不是大问题，但态度决定一切。

第三件，就是上面第三个官司提到的教育划拨用地不能拍卖，以及没有包括幼儿园的地和房的问题。

这件事目前我还没有理清楚，应该由专业律师来理。我现在惟一掌握的是拍卖公告中确实提到了4张房地产使用权证、1张土地证，分别都有面积数额，也提到了土地属划拨教育用地，土地评估价值不含土地出让金，买受人要补办出让手续并补交土地出让金才能成交。这到底是不是将地也拍卖了？如果是，是不是拍卖公告本身就违法了？

至于有没有包括幼儿园的地和房，我目前没有从这幅划拨地的宗地图中看出来。而且上面4张房地产权证与土地证的面积本身有没有重合？或者是简单相加？房地产权证与土地证之间是怎样的关系？我弄不清楚。据说，现在双方也各说各话，所以，到底拍卖面积中是不是包括了幼儿园，最终以法院判决为准。

但恰好，一周前，国务院办公厅印发了《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》，引发社会广泛关注。其中小区配套幼儿园还好办，但既是配套却又是民办园的如何办？

教育部和住房城乡建设部有关司局负责人在解读时明确提到：“国家一贯鼓励支持社会力量办园。必须继续按照公办民办并举的要求，在大力发展公办园的同时，积极扶持和引导更多的民办园提供普惠性服务。但不是要求所有民办园都要办成普惠性民办园，举办者可以选择办成营利性幼儿园，满足家长不同的选择性需求。

小区配套幼儿园是按照《城市居住区规划设计标准》必须配套建设的公共服务设施，属于一种公共教育资源，应当面向大众提供普惠性服务，但这一政策在很多地方没有得到严格落实。这次主要是对城镇小区配套幼儿园规划不到位、建设不到位、移交不到位、使用不到位等问题进行治理，非小区配套幼儿园不在这次治理范围之内。举办者在小区之外其他场所举办的幼儿园，可继续按照国家和地方的规定依法依规办园，享受相关扶持政策。”

以这样的背景来看，我觉得北师大附属学校从建校开始就变成了一个怪胎。

因为从前面的介绍来看，北师大惠州附属学校肯定是荷兰水乡及周边几个小区的配套设施，用的是政府划拨教育用地，但房产权人光耀教育投资公司即后来的京师公司却可以拿学校房产抵押贷款而最终被拍卖，拍卖中却又包含着土地，以至出现拍卖成功后却又被京师公司以土地属划拨教育用地不能拍卖为由认为拍卖无效的怪事。

在全国的小区配套幼儿园中，类似这样的情况恐怕不是少数，所以，北师大惠州附属学校事件，处置起来就有了标本意义。

据悉，经惠州市教育局协调，14日下午，北师大惠州附属学校和宏业学校正式见面进行了协商。具体结果如何？目前不得而知，恐怕并不乐观。

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