买贵了？左晖105亿在北京三里屯搞“旧改”

左晖的投资野心有多大？

这笔105亿的项目买亏了吗？

文 | 田晏林

编辑 | 汪瑞杰

一个价值百亿的商业地产收购案，将左晖和链家再次置于舆论中心。

12月9日，有媒体报道，基汇资本（Gaw Capital Partners）已确认以大约105亿元人民币（约合15.3亿美元）的价格出售了太平洋世纪广场项目（盈科中心）。

随后地产壹线与参与此次收购的主导方北京愿景明德管理咨询有限公司（以下简称“愿景”）董事长陶红兵确认了此事。

今年1月，地产壹线曾独家报道，链家董事陶红兵辞去链家高级副总裁的职务，重新创业，以基金投资业务、城市（存量）更新业务、物业、电梯等地产相关服务业务为主要经营方向，成立愿景集团。

最新资料显示，愿景的大股东为天津维航商务咨询有限责任公司（以下简称“维航”）持股比例57.60%，左晖正是维航的实际控制人。

因此，愿景在今年收购的第一个资产项目——北京盈科中心，被业内普遍认为是左晖在商业地产的试金石。

尽管链家方面已明确表示，愿景和链家是两个相互独立的经营主体，相互没有股权关系。但左晖于链家而言的创始人角色和于愿景而言的大股东身份，很难说服外界不去揣度这层关系背后暗藏的玄机。

对此，愿景方面告诉地产壹线，此次收购从项目的选择到最后的成交全部由陶红兵和CEO仓梓剑全权决策，不存在左晖与对方直接谈判的环节。

“从股权结构上看，左晖持股愿景，属于纯粹的财务投资，不参与公司正常的经营。”一位接近愿景的业内人士称，公司新办公室刚装修好时，大股东左晖倒是来参观过一次。

其实，相比左晖在这场收购中扮演的角色，地产壹线更关心的是，作为北京城市更新的标杆项目，盈科中心能留给愿景进行提升改造的空间究竟大不大？105亿的交易对价，到底贵不贵？

105亿，贵吗？

1998年落成的盈科中心，如今位于北京三里屯核心区，毗邻CBD、燕莎、第二使馆区三大商圈。早前由李嘉诚的二儿子李泽楷持有。

该项目占地约1万平方米，总建筑面积约22万平方米，由两座甲级写字楼、两座服务式公寓及近3.8万平方米的商业面积组成。

2014年，在戴德梁行的促成下，基汇资本从李泽楷手中以58亿（9.39亿美元）收购了盈科中心。

（图为北京盈科中心外景）

全联房地产商会商业地产研究会会长王永平分析认为，基汇资本如今以105亿的价格出让该项目，根据租金水平、财务成本测算，此番交易是不便宜的。“据我所知，这个项目在交易过程中没有出现很多企业争相竞价的情况。早前也有投资机构谈过，但当时的价格低于105亿。”

事实上，受经济大环境影响，商业地产的投资预期似乎已进入下行周期。

地产壹线了解到，2016年5月，乐视控股曾以29.72亿元的价格从上市公司世茂股份手中获得其下属世茂新体验公司持有的财富时代公司及世茂商管公司持有的新世纪公司100%股权。

但今年12月，乐视控股将上述持有的全部股权拍卖时，起拍价却定在23亿元。短短两年时间，该项目至少贬值了6个亿。

王永平认为，商业地产的资产价格上涨比较缓慢。“尤其是现金流不好的项目，资本市场给出的估值就更不乐观了。”

不过对于盈科中心而言，在经济大环境的影响之外，该项目本身或许还存在贬值风险。

盈科中心落成于上世纪末，因开发时间较早，留给它商业、办公的产权年限正在减少，其投资和使用价值更容易遭受侵蚀。

有业内人士感叹，“今年又是融资最贵的时候，用这么多资金收购这个项目，一般的企业都会比较困难。从市场来讲，不是特别理解愿景的战略意图。”

据核桃公寓创始人郑占录透露，他在和陶红兵询问此次收购的资金来源时，对方回复称，资金来源多种渠道，自有资金占比有四成。

公开资料显示，愿景是此次交易的主导收购者，并组建联合体完成收购。

在王永平看来，商业地产短期回报比较慢，最有可能介入的通常是保险公司和基金机构。“保险资金的成本低，更加看重稳定性，对回报要求不高，但要求流动性好，一旦有问题可以随时出手。”

不过陶红兵告诉地产壹线，“可以确定的是，联合体中，链家和自如都没有参与。”

踩准城市更新，盈科后续怎么玩？

从去年开始，北京中心城区限制各类用地调整为大型商业项目、商务办公项目，使得一些优质地段的核心资产备受资本方关注。这也给愿景收购尚存贬值风险的盈科中心，提供了充分理由。

王永平表示，虽然未来市场的增量减少，但目前北京整体的存量资产数量并不少。

据了解，此次愿景集团联合体与基汇资本达成交易后，将计划共同建立一个长期商业资产管理平台，针对中国房地产市场大量的库存进行改造和重新定位。

陶红兵认为，虽然北京盈科中心已经是北京顶级的城市更新项目，但这里仍旧具备改造价值和品质提升的空间。“陈旧的东西要改造，原来的业态才可以再调整。你看国贸商城运营了这么多年，每年也会有改造和提升。看哪些业态最符合未来的需要就往哪些方向去调整。”

在他的理解中，提升资产运营，就是城市更新的价值体现。“不是说都拆掉了才叫城市更新。对于旧的东西进行改造，让项目价值得到提升，它就是一种更新。这就是我们今后要做的业务。”

通过横向比较目前市场上同类城市更新项目，地产壹线发现，完成度比较好的都有一个共同特性：不做简单的建筑更新，注重运营内容上的创新。

以前门北京坊为例，作为新式商街，这里在老建筑里主打时尚。王永平表示，“这里从过去以外地游客为主，逐步向着以本地市民为主、覆盖年轻、中产阶级、时尚人群的方向调整。”

另外，位于上海南京东路西段的世茂广场也在今年重装开业。据了解，4万多平米体量，改造之前是传统百货购物中心，亏损严重。然而在更新之后，除了在建筑设计上增添了很多亮点，还在运营中加入创新产品吸引客流。

这些在王永平看来，都为盈科中心未来的更新方案提供了思路。“盈科在北三环核心地段，距离太古里很近，那边有很多年轻人，可以多借鉴、运用这些创新概念，做好是有可能的。”

有消息人士透露，陶红兵对盈科中心的后续计划是，商办物业会持续运营，不会散售，公寓的改造和运营方案还在拟定之中。