日本房产“0元抛售”：我国“十八线小城市”房价究竟会怎样？

开头讲一个关于底特律“一元抛售”的引子，让大家能够更敏感的嗅到日本乃至于我国的“房价动向”。

08年金融危机，对美国底特律影响深重。

2012年，底特律被《福布斯》评为美国最悲惨城市。这座城市曾经享有过“美国的巴黎”的美誉，是美国一座重要的港口城市，同样也是世界传统汽车中心，2013年，这座汽车城正式宣告破产，其底特律市政府破产，成为美国史上规模最大的“城市破产案”。

因此，在当时，底特律的房子甚至大量出现了“一元抛售”的场景，据说在当时有许多中国人远赴底特律展开了如火如荼的“抄底行动”。

但是，当时去“抄底”的那帮炒房团，在购买底特律房产后，发现自己上当了，“一元抛售”只是鱼饵，底特律存在大量的债务和坏账，尤其是老房子需要高昂的修缮费，还有每年巨额的房产税，美国的房产每年要征收1%至3%的房产税，若以3%计算，房主每33年就相当于再买一套自己的房子，如果在每年的评定中自己的房屋升值，则需要缴纳更多的房产税。

然而，钱还不是最主要的，底特律的犯罪率在当年就直接翻了3倍，在持枪的美国，可能自己的生命都会受到威胁。

如果在底特律，刚需外的任何一处房产都是亏钱的买卖，所以买越多的房产其实根本不是相当中国一样的“坐等升值”，而是烫手的山芋，所有人都巴不得赶快抛弃自己名下的房产。

而和美国几年前一样的事件，集中发生在日本，日本最近的房地产非常不太平，大量出现了“0元抛售”的日本房产，稍微分析一下，你会发现和底特律还不太一样。

出现“0元抛售”的日本房产多集中在村镇、田间地头、高山密集的地区，主要和老龄化少子化、城乡差距以及年轻人对社会的“不信任”有着密切的关系。

本文将从日本的国情和历史出发，深度剖析产生这一现象的原因，旨在不要盲目出现几年前底特律抄底的情况，也不要出现对我国三四线城市房价过度悲观的情况，摆事实，讲道理，用事实说话。

“二八法则”在日本城乡尤为明显

日本的都市圈化在全球都可以算的上是数一数二的，以东京、大阪、名古屋为中心的城市占据了全日本国的七成以上的人口和经济。

其中，单是东京都市圈就集中了全日本三成的人口和经济。

其余的日本城市被这三大都市圈吸血相当严重，这些日本城市成为了人口“净流出城市”，因此，日本小城市的“房屋空置率”也在逐年攀升。

预计到2033年，日本住房空置率将高达30.2%这将意味着，日本将会三成左右的房屋“连租都租不出去”，导致只能“闲置落灰”的尴尬处境。

（野村総研の調査結果から。既存住宅の除却や、住宅用途以外への有効活用が進まなければ、2033年の総住宅数は約7,100万戸へと増大し、空き家数は約2,150万戸、空き家率は30.2%にいずれも上昇すると予測）

应对如此可怕的现实，日本各地许多地方政府组织了针对于“空置房屋”的第三方买卖市场，日语称作为“空き家銀行（空置房屋银行）”，而“スルガ銀行”是行业中的佼佼者。

甚至还出现许多地方自治体来管理“空置房屋现象”。

但是从日本认识到问题严重性以来，并没有出现太大的改观，主要问题出现在“空き家銀行”是针对“空置房屋的买卖”作为前提的，但是在日本很多地区，“空置房屋”哪怕是“低价甩卖”或者“跳楼大甩卖”都没人光顾，直到贴出“0元抛售”的条件时才能引起人们的“些许兴趣”，但“0元”相当于“免费”，第三方市场自然“无钱可挣”。

房子成为了“负担”

有先前底特律作为引子，大家应该大致能根据我的描述推出产生问题的原因所在。

如果房子成为“负担”，并不只是房价降了这么简单，而是在日本如果长期持有“非刚需房屋”成为了“赔本买卖”。

“0元抛售”的房屋多在日本的乡镇、山地地区，地广人稀，以老旧的“一户建”为主。基本上以“兵庫県宍粟市”这种的古民家为主。

我们甚至可以看到他们的房屋内部结构图，就连临近的仓库也都是“白送”的。

日本人就那么想不开吗？白送房子？

其实像这些房子基本上都是上一辈留下来的房产，有的甚至传了好几代人，而根据现在的日本法律规定，如果想合法继承上一辈的财产或者房产，就要缴纳相当高昂的遗产税和资产税。

而且不仅如此，如果继承房产在安全等问题上不达标，还要自己承担翻修费用甚至是拆除费用。

日本大都会“继续城市化”

日本的超级大都会正在“继续城市化”，有些日本城市的城市化，例如东京已经达到了93%，基本上是完全饱和了。

但东京作为日本的“一超”，仍然保持着人口的净流入，并不断“兼并”周围的城市，年轻人迄今为止仍然往东京这样的大都会不断涌入。

日本的乡镇和小城市的房子空置率越来越高，而作为城市发展动力的年轻人越少，小城市就越没有活力，越没有活力就越无法激起年轻人返乡置业的欲望。日本大都会的“继续城市化”导致日本大部分小城市的“恶性循环”。

老龄化：昭和老人成为国家“燃料”

日本的人口老龄化问题相当严重！

仅仅超过半数总人口的日本年轻人，需要养活占据总人口三分之一的老人，如果国家不施以援手，年轻人所背负的压力是原先所“不能承载的”，很容易造成年轻人破罐破摔。

然而，日本政府打算从“老人”身上入手，而几个月前，安倍曾经发表提案“拟将退休年龄提升至70岁”，这也意味着大部分人一辈子都要进行工作，不再有养老生活。

人口凋零，老龄化严重，导致日本空置房产越来越多，而年轻人为了养活老人，也降低了生活欲望，更别说是住房了。

少子化：日本年轻人对社会“不信任”

在我国，年轻人的买房率超过了九成，租房率不到一成，但是这个数字，在日本，刚好相反。

日本在90年代，房地产泡沫破裂之后，日本迎来了“狂欢后的寂静”。可以说是“一夜回到解放前”。

“一亿总中流”彻底破裂，所有人都得接受“吃土”的现实，整个社会浑浑噩噩。日本的“宽松世代”，从小亲眼目睹了自己父辈的“大起大落”。

他们普遍认为，昭和一代的父辈已经足够用功，拼命赚钱，但是换来的只是整个家庭和社会的不幸。日本年轻人打心眼里觉得，“努力”是国家对自己的欺骗，他们便不再努力，对社会不信任，何苦为难自己去进行所谓的“拼搏”呢？

然而，在这里，就可以展开上面的话题了，日本的房子既然只有遗产税和资产税，就算加上修缮费用其实并没有多贵啊？

真正“坑孩”的在于，“0元抛售”的房屋中有很多就是“上一代留给下一代的房产”，但是房地产大跌之后，留下的“房产遗产”成为了“遗产负债”，所以为了避免得到父辈的“负债”，甚至出现了拒绝遗产和拒绝房产的事情。

出现了大量的“无主房屋”，造成了“杂草从生”、“治安恶化”、“消防隐患”等等各种社会问题。

因此对于日本年轻人来说，形成低欲望型社会是“最有安全指数”的事情，对于小城市的房产是不敢要的。

我国“十八线小城市”会走上这样的路吗？

我国大量乡镇的楼市，整体将呈现软着陆走势。

之前，我曾分析过“一二线城市消费降级，三四线城市消费升级”。事实上，作为国家支柱产业的“房地产业”，有一半的按揭贷款和六成的消费贷款流向所谓的“十八线城市”。

在未来20-30年内，预计在中国将拥有三十个人口千万级的城市，中国的乡镇空心化会不会达到空前的高度，会出现“0元抛售”现象呢？

我国将有两亿人在未来的时间内转移到就近的“三四线城市”，“三四线城市”将会迎来发展的高峰，处于广大乡镇地区，国家将会采用“村村合并、复兴生态、观光农业”，错开发展方向，产生自己独有的发展方式。

未来，大量的乡镇地区可能会出现大面积空置，但是只要采取合理的产业模式，发展“农家乐”和“生态旅游”，依靠庞大的人口基数，应该不太会出现日本过于极端的“0元抛售”现象。

以上です。