回顾百年历史, 揭秘香港高房价的根源

大陆的房价很高，但是世界上房价痛苦指数最高的地方并不是中国大陆，而是中国香港。冰冻三尺非一日之寒，香港的高房价是有历史原因的，而且可以追溯到百年之前。

鸦片战争后，英国人逐渐获得了香港和新界等地，香港远离英国本土，英国想开发香港，但是又不愿意投钱。于是港英政府把主意打在了土地的头上，打算靠土地获取建设资金。

香港的土地，英国并不将其出售，而且采用批租的办法进行拍卖，和我国目前的土地拍卖制度雷同，这一点并不是香港抄袭大陆，而是大陆抄袭香港，因为香港一百多年前，就开始这么拍卖土地了。

由于香港所有的土地只有港英政府有权利拍卖，那么作为一个绝对垄断者，港英政府有充足的动力，为了赚取最大化利润而慢慢的拍卖土地，争取拍出最高价格，所以，香港的土地卖了一百多年，卖到香港都回归了，只卖了一点点土地，到今天，尚有8成土地待售未开发。

但是一直到1984年以前，香港的房价都未出现过于离谱的上涨，战争时期，香港人口出现巨幅增加，1946年的香港人口是60万，1949年激增到186万，到了1959年暴增超过300万。人口增速恐怖，港英政府的批地速度也很恐怖，因为政府有维持社会治安稳定的需要，不会过于竭泽而渔。

这一切，终止于1984年。

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撒切尔折戟中国

按当初清政府和英国签署的协议，新界的租期，会在1997年到期，而新界的面积占据全香港92%的面积，一旦新界被收回，香港岛和九龙半岛根本不可能独立存在。

所以，1979年开始，英国政府就不断的派遣专员前往中国，试图摸清中国政府的底牌，1997年之后，应该如何处理香港问题。英国一开始的诉求是，希望中国政府能继续把新界租给英国，条件好商量，英国可以给予中国一定的代价，比如中国最急需的外汇或者物资。

但是在邓小平的示意下，外交部断然回绝这一提议，主权问题没得商量，随后英国轮流派遣多名高官前往中国，带来的所有建议，均被驳回，外交部翻来覆去就一句话，主权问题不容许商量。

1982年9月23日，撒切尔夫人访华，这个时候的撒切尔夫人刚带领英国打赢了马岛战争，从阿根廷手中夺回了二国争议多年的马尔维纳斯群岛。携大胜之余威，铁娘子来者不善。

撒切尔此番，以香港的经济为筹码向中国施压，她表示愿意将主权交还给中国，但是中国没有治理资本主义地区的经验，贸然接管香港，会对香港的经济造成灾难性的打击，不如由英国代为管辖，这样可以维持香港的稳定。

而邓小平明确表示，中国有办经济特区的经验，抛出了一国二制来解决香港的资本主义制度问题，收回香港后，维持原制度50年不变，港人治港，以此拉拢香港土著对抗英国人。

同时中国不仅要求收回新界，还要求收回香港岛和九龙半岛，因为割让香港岛和九龙半岛的条约是清政府签订的，新中国在1949年就明确宣布不承认这一条约。

撒切尔夫人不怀好意的说，如果谈判不成功，香港出现了巨大灾难怎么办。邓小平回答：“中国政府在作出要收回香港的决策时，已估计到了可能出现的各种情况。如果在15年的过渡时期内香港发生严重的波动，中国将被迫重新考虑收回香港的时间和方式，如果说宣布要收回香港就会"带来灾难性的影响"，那么中国政府要勇敢地面对这个灾难，做出决策”。

撒切尔夫人离开人民大会堂的时候，面色凝重，忽然，一脚踩空，然后跪倒在地上。

虽然首战失利，但是撒切尔夫人不是那么容易服输的，随后中英进行了艰巨卓绝的下一轮谈判。中英的第二轮谈判历时14个月，在北京共举行了22轮正式会谈，和无数轮非正式接洽。英国的胃口和条件被一点点压缩，最终基本同意了中国的条件。

1984年12月19日下午，中英联合签署《关于香港问题的联合声明》，正式确认中国将于1997年7月1日对香港恢复行使主权。

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中英联合声明的小漏洞

看完了上面这段历史，我们会对邓小平领导下的中国取得的成就感到骄傲，这是新中国建国以来最大的外交胜利。但是在这段中英联合声明里，有那么一个小小的漏洞。

在谈判的时候，中国政府非常担心英国政府在1997年之前，把香港搬空掏空，留给中国一片废土，所以多次警告英国政府，如果敢于乱来，中国将提前出兵收复香港。

大动作不敢搞，小动作慢慢搞也不行，谈判中，中国对于英国未来13年对香港的治理，提出了种种要求和限制条件，以防英国人透支香港的根基换取短期利益，这些限制条款事无巨细、包罗万象，其中有一个条款就是，在过渡期（1984年－1997年）香港政府每年拍卖的土地，不允许超过50公顷。

中国政府的思路很明确，1997年之后香港就不归属于英国了，英国政府有很强烈的动机大量拍卖土地，崽卖爷田不心疼，等香港回归之后，大量的土地已被拍卖，会对中国造成很大的损失。

不得不说，这么考虑是很有道理的，也足够体现出中方谈判团的睿智和谨慎，不给英国政府留一丝漏洞。

但是智者千虑必有一失，这个条款，直接诱发了香港地价的暴涨，十多年里，香港地价上升了20倍，房价当然也跟着上涨了20倍。市场供给被强行限制，当然会引发供需不平衡，再加上资金瞅准机会恶意炒作，价格就开始一飞冲天，制造出了巨大的楼市泡沫。

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楼市绑架了香港政府

这个漏洞，在几年之后房价刚开始腾飞的时候，就立刻被中英双方发觉，但是双方谁都没有出手解决这个问题。

从中方的立场来看，顶多就是英国多收一点卖地钱吧，至少土地都还在，绝对不可能为了打压地价让英国人多卖土地的，那简直是在卖国。

从英方的立场来看，找中国重新谈判要多一点土地额度是根本不可能的，消息放出去后，还有可能引发地价下跌，索性不闻不问，甚至还暗中助推让地价飙升的更高，这样自己才可以多收一点卖地钱。

就这样，香港房价一路飙升，全民炒房，一直到1997年香港回归。

香港回归之后，高房价问题是第一个要解决的问题，香港人民房价痛苦指数全球第一，整个香港怨声载道，人人都在诅咒高房价。发生这种事情，那是因为香港处于英国政府治下，回归祖国后，怎么还能让这种事情发生。

于是，新上任的第一届香港特首董建华，推出“八万五建屋计划”，提出的执政目标是每年供应不少于85,000套住宅，希望10年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。董特首想做一个利国利民的大好事，但是事情的发展，却和他想的不一样。

董特首的八万五计划，大幅度提升市场供应，叠加97年金融风暴，立竿见影的打掉了香港的房价，而且是腰斩再腰斩那种，直接打三折出售，香港的房价终于恢复正常了。

但是香港人感激董特首了吗？没有，大量的香港人一辈子的财富都在房子上面了，房价下跌简直是要了香港人的老命，董特首让房价下跌，得罪了全体香港有产阶层。

那些诅咒香港房价暴跌，无法忍受香港高房价的人一夜之间全部消失了，舆论风向改成了拯救香港中产阶级，拯救香港经济。

2003年，在部分中产阶级的炒房客跳楼之后，香港人爆发了大规模示威游行，要求政府出面维护房价。董特首的八万五，在香港收获了骂声一片。

无论怎么看，董特首上任之后立刻打压房价，都是好事，也应该会得到香港人的拥护，当初的主流媒体也一片欢呼。但是等房价真的跌下来之后，一切就瞬间变了，八万五计划成了董特首的政绩污点和一辈子的笑料，甚至八万五这个词，在香港都成了董特首的外号。经济和政治，有时候就是这么奇妙，不过这些短视的香港民众，很快就付出了代价。

既然爆发了大规模游行要求涨价，那就涨呗，香港政府的供地立刻180°大转弯，从加速供地变成了几乎不供地，然后香港的房价开始触底反弹，并收复97年的最高点，涨到今天，已经涨成了这幅模样，上天了。

董特首对民心民情之所以会发生如此之巨大的误判，纯粹是因为香港人已经被房价给绑架了，董特首刚上任的时候，打压房价是政治正确，香港人也认为他们需要打压房价，但是等房价真的大暴跌之后，香港人突然发现，他们不需要低房价，打压房价成了屠夫行为，拉升房价反而成了政治正确。

香港的房价本来是市场经济，但是在1984年的一次乌龙之后，十几年暴涨了20倍，在如此巨幅的暴涨之后，香港人被房价给集体绑架了，政府也被绑架了，所有人都憎恨高房价，但是所有人都小心翼翼的维护着他，没有人愿意去戳破这个美丽的泡沫。

香港的土地制度和大陆极度类似，处境也极度类似，而且大陆被绑架的程度可能更大、更广。如果中国无法壮士断腕解决这个问题，不敢正视问题的话，那么这个拥挤的香港住宅楼，可能就是中国人未来的归宿了。

香港电视剧里，主角住的所谓“千尺豪宅”，其实只有90平方米而已，在香港人眼里，富裕不过如此，高房价限制了他们的想象力，希望我们的未来，不会变成这样。

楼市潜规则, 你懂几何?

大家一定觉得娱乐圈很乱，充斥着情色交易、利益输送、攀附权贵、尔虞我诈。前有宝强后院起火，后有冰冰偷税漏税，根本不是普通人可以生存和上位的地方。

其实，房地产行业又何尝不是呢？中国房地产行业可以说是国人几千年人生智慧的集大成者，人生观、价值观、世界观的集中展现。

当然，今天我不想讲楼市里的艳史八卦，勾心斗角，因为这完全不符合我光明磊落、人生导师的光辉形象。我想给大家分享的是中国房地产行业20年来的内在逻辑和深度思考，这些楼市里的潜规则，能有助于你透过现象看本质，对你投资房产一定会有所帮助。

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恐慌需求

楼市里，我们常常讨论刚性需求和投资需求两个概念，但是，从来没有人愿意承认还有另外一种需求的存在，因为它的存在好像拉低了我们个人能力的水平，贬低了个人价值的存在，但它却实实在在始终影响着房价和房地产的良性发展，它就是恐慌需求。

恐慌需求的典型特征就是，在满足自住功能之后，手里有少量闲钱，但缺乏合理投资渠道，又极易受房价波动影响，担心房价上涨资产缩水，担心阶级上升通道被堵死，而随波逐流产生冲动购房需求的那批人，可以说，我国大多数中产阶级都属于恐慌需求者。

在房价大涨过程中，刚性需求：投资需求：恐慌需求的人数占比基本上是1：1：1，各占1/3。

比如这轮房地产周期的高峰期2016年3月份，上海二手住宅月成交量达到5.5万套，北京达到3.2万套，而处在冰河时期的现在2018年10月份，上海二手住宅月成交只有1.2万套，北京更是达到谷底为8879套。现在上海和北京的成交量仅仅相当于高峰时期的21％和27％。可以说，现在买房的都是刚需中的战斗机，非买不可、无路可退。

北京上海等一二线城市房价现在之所以跌跌不休，根本原因就是调控政策连市场中1/3的刚需购房都抑制打压。比如北京公积金贷款首付提高，额度降低，要贷足120万竟然需要缴存12年。一二线城市针对首套房利率上浮20％是普遍现象，而武汉更是要上浮30％。所有政策只有一个目的：遏制所有购房需求，包括刚需，所以房价才会深不见底。

只要精准操控这三种购房需求，就完全可以随意控制房价的涨与跌：

当满足刚需购房时，楼市就会进入新老更替的正常新陈代谢，交易量平稳，房价维持稳定。

当鼓励投资需求入场时，房价就会触底反弹，开启上涨模式。

当房价上涨逐渐被社会接受，开始形成普遍的预期后，恐慌需求就会跟风疯狂入场，房价就会开始暴涨。

所以，国家想要稳定房价非常容易，只要支持刚需购房即可让房价止跌。想让房价上涨，只要鼓励投资进场就行。当你看到周围很多原本不打算买房的人全部恐慌入场，疯狂抢房时，房价就开始暴涨了，能够暴涨多久，全看天命。

刚需稳定房价，投资带动上涨，恐慌才会暴涨。至于如何操作，别忘了抬头看天！

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降价未遂

最近有两个颇有意思的新闻：合肥近日传出，某楼盘降价6000元/平，房产局长亲自前往调研，不久房价便又涨回来了。安徽砀山县某楼盘降价后，当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会，停办相关楼盘预售许可证，同时对4家合作银行予以处罚。

随着全国各城市房价进入下行通道，其实，比我们有产者更不愿意看到房价下跌的是各地方ZF。根据社科院发布的2017年《房地产蓝皮书》：土地价格与房价比值平均数为0.68，也就是地价占房价的比例是68%，房价高不高，只有地价说了算。

土地财政是地方ZF的金饭碗，尤其是那些根本没有产业，没有人口支撑的三四线小城，饭碗砸了，就只能申请贫困县了。

2014年，王石在接受《中国新闻周刊》采访时回忆2008年说：当时，某地物价局给万科开了4000万罚款单，为什么呢，因为降价。我们一般认为你物价局更应该管的是哄抬物价啊，但物价局说你降价就是为了垄断。

现在房地产的矛盾其实就是中央和地方的博弈，中央希望降，地方希望涨，中央要市场，地方要计划。望各位隔岸观火，千万别引火烧身。

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3亿人渴望楼市崩盘

中国房价持续上涨了20年，从第一天涨就有人嫌房价高，说房价全是泡沫，笃定楼市崩盘。20年过去了，当年的愤青也人老珠黄了，也不知道他们名下有没房产。

的确，我国的住房自有率已经达到了95.4％，房户比达到了1.1，可以说人人有房住，为啥还希望楼市崩盘呢？

根据《2018年中国住房租赁白皮书》的数据，北京租赁人口为863万，上海为951万，深圳为467万，北上深租赁人口占常住人口比例高达40%。

排名前10的城市租赁人口高达4800万，截至目前，全国租赁人口共计1.68亿人，预计到了2030年，租赁人口将达到3亿人，基本全部分布在一二线城市。

95.4％的住房自有率，1.1的房户比，这么漂亮的数据背后的真相就是：我国大量的空置房集中在少数人手里，大量的住房又位于三四线小城市。财富过于集中，再叠加土地错配，导致大城市住房稀缺，小城市库存积压，在大城市打拼的中低阶层只能依靠租房解决安居需求。

我国8.1亿的城镇常住人口，将来会有3亿人需要租房，如此巨大的租赁市场，看来投资多套房产收租金，仍然是未来发家致富的绝佳途径。

原来希望楼市崩盘的人不在少数，3亿人，37％的比例的确可以左右市场。长路漫漫，我们任重道远，租售并举搞好了，才能皆大欢喜，国泰民安啊。

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一二线的鸿沟

从这轮楼市调控收紧算起，北京上海房价下跌已经快2年了，累积下跌幅度在15％左右。

但荒唐的是，今年上半年还在疯狂抢房，房价暴涨的二线城市却突然速冻，以迅雷不及掩耳的速度掉头直线下跌。比如杭州，10月份二手房价相比与这轮房价最高点的6月份，已经下跌15％，而这一切仅仅是在4个月之内完成的。

北京上海房价下跌15％用了2年，杭州只用了4个月。

1998年中国的广义货币M2是10万亿，2018年9月末M2余额是180.17万亿，整整20年上涨了18倍。而在这20年里，房价上涨超过18倍的只有北京、上海和深圳，其余335个地级以上的城市，全部跑输货币贬值。

换言之，只有北京、上海、深圳这3座城市的房产拥有者在这20年的时间里实现了资产保值，其它所有的国人通通输给了通胀。这就是残酷的现实，这就是一二线城市之间最大的鸿沟。

2018年731会议要求“坚决遏制房价上涨”，的确效果极为明显。那么问题来了，如果不允许房价上涨，今后老百姓靠什么抵御通胀，防止资产缩水呢？

在还没有发明出更好的替代品之前，也许房产仍然是唯一选择。目前看来，完全通过行政手段禁止人们不投资房产，根本无法做到。即使将来居者有其屋之后，房产可能还是最优越的保值增值产品。在寻找替代品和遏制房价上涨之间必须寻找到平衡点、突破口，这个才是我们现在最难以解决的矛盾所在。

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接盘侠的意义

任何的投资，本质上都是先来者赚后来者的钱，和P2P一个道理，当然房地产也是。

一个城市能否始终繁荣昌盛，核心就是看它能否持续吸引接盘侠源源不断的进入。接盘侠的未来才是城市的未来。

从2017年开始，北京上海出台规划，开始限制人口增长。我相信用不了10年，高层就会意识到现在的错误决定，因为全世界没有任何一个超级城市是限制人口规模的，反而仍然在吸引更多的人进入。大城市病根本不是人多惹的祸，而是规划和管理水平有限造成的。接盘侠不应该区分三六九等，而应该是让市场自己选择，人为筛选只会误国误民。

深圳面积1997平方公里，是北京的1/8，上海的1/3，而实际管理人口超过2000万，并且还是一线城市里入户门槛最低的。可怕之处就在于深圳的幼儿园儿童数量和小学生数量已经超过北京上海。深圳的人口红利和楼市红利远非北京上海可以比拟，所以，每次房价上涨都是从深圳开始，而下跌幅度却又小于北京上海。

接盘侠的意义就在于，它完全决定了一个城市房地产的发展前景和投资前景。

三四线城市，购房者普遍青睐一步到位，所以建议你不论自住还是投资一定要选择3-4房的大户型豪宅。

而一二线城市自住以外投资的话，还是选择100平以下的1-3房为宜，因为，初来乍到的外地接盘侠财力有限，不嫌房子小，只嫌房子大。

排外的城市没有未来，因为接盘侠的未来才是城市的未来。

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都是限价惹的祸

2018年，楼市出现四个“多”。一是土地流拍增多，二是房企促销增多，三是二手房降价增多，四是质量维权增多。这一切的一切都是限价惹的祸。

新房限价，土地价格上涨，房企没有利润，土地当然会流拍。房价不能涨，融资成本又高，越拖越亏本，只能挥泪大甩卖。精装新房比二手房都便宜，傻子才买二手房，男女老少全部上阵抢新房，二手房当然没市场。当年的地王，现在却虎落平阳，没有双合同，不敢歧视公积金，没胆要求全款，不能绑定车库，没有茶水费，只能从偷工减料上下功夫，质量再差也比烂尾强，房企也算有底线。

古代有四大发明，如今有八大限制，八限的初衷很好，我就是极为担心，倘若有一天，八限取消，房价坐上火箭，刚需们可如何是好？

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房地产简史

《人类简史》一书中，作者对农业革命的定位特别有意思，很是值得回味、细细咀嚼。

书中这样描述农业革命：我们的祖先有长达250万年的时间是靠采集和狩猎为生，但从1万年前开始，为了获得更多的粮食，人类投入了全部心力，开始了农业革命。以为至此便可放弃艰苦、简陋、危险的狩猎生活，过上安定富足的日子。结果却恰恰相反，日夜耕种以及食物营养单一，给身体带来了大量的劳损和疾病，碰到自然灾害和虫灾时，就会导致大量的人饿死。而且，对有限的田地的争夺，导致人类自相残杀，阶级分化。

更为严重的是，虽然耕种带来了富裕的粮食，但是，却导致人口规模快速膨胀，居住密度迅速增加，增加的人口又需要更多的田地来保证食物供给，于是恶性循环，世世代代为了生存，只能固守土地，为了生存而耕地，为了耕地而繁衍。

所以，当初看似聪明、划算的选择，当初为了生活可以更加轻松，最后却变成了农民们越来越沉重的负担和枷锁。最后才发现，农业革命就是一个陷阱，一个史上最大的骗局。原本的奢侈品最后都变成了必需品，等到习惯这种奢侈品的时侯，就变成了天经地义，变成了依赖。不是我们驯化了小麦，而是小麦驯化了我们。

从书中回到现实中来，细细思量，相对于古人来说，我们人类其实根本没有进化，所有高科技发明的原动力都是人性的贪婪，贪婪的结果就是最终走进自己设置的圈套，给自己上枷锁。

房地产简史就是古人的农业革命，我们今天可以不为吃而繁衍，但是，我们的苟活和繁衍，却通通都是为了房地产。

人间不值得，因为我们根本没有选择！