大街区小品牌 云泰商业剑指千亿市场规模

当商业开发回报已不足资本期望时，商业地产的转型悄然已至，轻资产模式也被市场所热烈追逐，那么究竟如何打造轻资产商业地产公司，或者通过何种运营方式能够实现商业地产的真正轻资产？在10月10日，云泰商业举办的“探索与人性”启动发布会上，我们或许可以窥见端倪。

据了解，来自全国的300个品牌企业参加了发布会，其中包括绿茶餐厅、经典杭帮菜外婆家、丝肤兰、优衣库、博纳影城、michael kors、欧舒丹等众多一线品牌。出席本次云泰商业发布会的有云泰商业董事长杨明才、晤桥亚洲创始人、董事总经理吴晓军、疯果创始人王三石、云南云海肴董事长赵晗、云泰商业总经理吴铮等。

一种全新商业地产模式的诞生

由于有云南城投、中国银泰、以及因骑鹅公社、神兽寺街在行业一炮而红的吴铮的加盟，让云泰商业倍感神秘。根据云南城投的公告显示，云泰商业注册资本为1亿元，其中云南城投出资4300万元，持股43%；银泰商管出资3200万元，持股32%；云泰热忱合伙企业出资2500万元，持股25%。

图为天眼查股权结构图

云泰商业是2018年成立的新兵，云南城投、中国银泰为何选择在这个时间节点，成立了这样一家公司？其实结合商业地产转型的大背景，我们不难想象，云南城投、中国银泰寄希与云泰商业的使命——探索中国商业地产的全新之路，以“最懂人”的运营方式来实现商业地产的真正轻资产。

在本次发布会上，关于公司的商业模式，吴铮介绍道，公司是依靠轻资产的运营来撬动重资产的增值收益，并持续提高项目的运营价值，形成行业口碑，进而形成网络效应，实现短期收益和长期的价值增长。

对此，云南云海肴餐饮管理有限公司董事长赵晗称，轻资产模式是更贴近互联网本质的商业模式，即便是餐饮行业，由于受互联网的渗透，也越来越多的在转型升级中向轻资产模式布局，轻资产更有可能打造龙头企业，形成规模优势。

据了解，目前云泰商业是行业中规模最大的混合所有制商业轻资产管理公司。根据云南城投公告显示，云泰商业注册资本为1亿元。目前，云泰商业已进入北京、杭州、成都、武汉、长沙、哈尔滨、昆明、宁波等城市，已管理项目包括银泰城系列、环球MALL系统、会展商业系列、茶马花街系列等30余个独立项目，管理面积超过300万平方米，是国内最大的混合所有制轻资产管理公司。

图为在台州银泰城打造的鲜花市集

那么在市场大佬屡屡提及加入轻资产阵营时，刚刚成立的新兵云泰商业又该如何杀出一条血路？

云泰商业总结自己的打法为一横一纵。首先，横向实现内涵增长，在精细运营的基础上，通过特色主题场景和IP形成客流的发动机，通过可视化、体验化、平台化的会员中心建立用户前行，将精准的海量的客流提供给租户，通过改变客流来实现销售；其次，纵向实现外延扩张，与拥有众多项目的集团化或者基金合作，依靠轻资产实现增值收益。

我们的产品逻辑之一是通过“主题场景+业态创新”，通过“大街区小品牌”的方式来形成差异化，打破同质化，聚焦近端客流并吸引远端客户群。云泰商业总经理吴铮如是说道。

从”人性“出发打造极致产品体验

归根结底，还是产品，或者说是差异化又拥有极致体验的产品！

从整个商业发展的历程来看，购物中心经历了货品时期、品牌时期，目前是时候进入全新时代，即进入更加注重“人的需求”的阶段，通过洞察消费者，根据消费者的需求，提供更为丰富的产品，例如包括货品、品牌、环境、空间、IP展、主题街区、时钟化活动等等。在整个云泰商业的高层内部，大家认为这是未来，也是大势所趋。

据了解，在今年4月的一次大会上，云泰商业重点强调了思维的转变，从此前以产品为中心演变成以用户为中心。

“一是要关注商业向关注消费者需求的转变，二是要有单一的商业管理向提供全变价值链的服务转变”，发布会上，云泰商业董事长杨明才如是描述道。

对此，云泰商业总经理吴铮介绍，未来轻资产最为强调的是精细化运营能力，云泰商业将从IP和主题街区的角度切入，去高度匹配当下消费者的消费特征，从而带来更大的流量，以实现商户有消费者之间的网络效应。

他补充道，“比如未来在城市打造鲜花市集等带有主题的市集，形成整个街区或者项目的公共时间表，真正的驱动消费者。云泰要在消费者心目中留下深刻的印象，也就是形成差异化将是云泰商业最大核心。”

打造主题商区，吴铮最有发言权。据了解，吴铮自2004年进入中粮集团总部，到2015年走马上任大悦城地产副总经理，他用骑鹅公社、神兽寺街、0618街、5号车库让大悦城成为购物中心街区商业的弄潮儿，且有一大批追随者。

“黄金三角”股权结构实现商业地产轻重分离

除了对于商业模式和产品的深刻理解，云泰商业在股权结构上也颇为特殊，云南城投持股43%，银泰商管持股32%，云泰热忱合伙企业持股25%。

对此，有业内专家解析称，“43%的股权并没有形成绝对控股，这说明这不是某一家一股独大的公司，云城投比较典型是纯财务投资和支持，意味着它并不强调在公司拥有管理权，他代表的是投资人；中国银泰则在商业地产尤其购物中心有着深厚的传承和历史，目前的三方股东分别代表着资本、项目、专业团队，是一个黄金三角组合，这样的治理结构将在公司运营中发挥非常良性的作用。”

“这种方式将更加尊重目前团队的经营决策，相当于给予团队更大授权，这种更加市场化的对外运营，真正认可了团队的重要性和创造力，等于在商业管理商业地产中间的作用，真正承认了人的作用。”吴铮说道。

众所周知，商业地产本身是重资产行业，人才、团队的作用在前期并未显现。云泰商业的产生是通这种甲乙方委托管理的实现轻重分离，并拥有最大的空间去探索和创新，这也将有助于云泰商业形成规模效应。

据查阅，云泰商业注册成立后，云南城投、银泰商管双方目前所持、及在云泰商业存续期间新设、新购公司（包括直接或间接全资、控股或实际控制的公司）的商业物业，优先交由云泰商业管理。

在一份云泰商业内部发布的《关于打造最具行业创新力和影响力商业管理公司的决定》中，云泰商业宣布，用五年时间实现管理面积超千万平米，管理项目销售额超千亿元，打造最具影响力的商业运营管理公司。要实现这个目标，云泰商业必须在股东项目以外，通过市场化获取更多项目。

上述也就意味着云泰商业已经拿到了很重要的一张商业运营授权牌，未来云泰商业能否真正成为行业最具创新力和影响力的商业管理公司，我们拭目以待。

图：云泰商业总经理吴铮