大鹏非农建设用地新政：零星用地可申请调整面积扩至3000㎡

8月31日，大鹏新区城市更新局（土地整备局）发布关于征求《大鹏新区非农建设用地管理办法（征求意见稿）》意见的通知，为加强大鹏新区非农建设用地管理，解决大鹏新区非农建设用地开发利用中存在的实际问题，促进社区集体经济可持续发展。

大鹏新区曾于2016年6月出台《大鹏新区城市化转地非农建设用地调整暂行办法》（深鹏管规〔2016〕2号，以下简称“2号文”），有效期为3年，结合2号文实施两年来的实际效果和市区土地管理政策变化，有关部门认为有必要对“2号文”进行修编，推动大鹏新区非农建设用地开发利用，盘活社区集体资产，切实保障社区的发展利益。

本《管理办法》共有十八条，主要内容包括三大部分：一是基本内容；二是非农建设用地后续管理的具体规定，包括申请审批程序、调整置换指标折算、指标调入城市更新、局部调整和异地置换管理、公共设施类非农建设用地利用、建成区非农建设用地开发利用等；三是非农建设用地后续管理过程中的其它规定。

主要内容

1.关于非农的管理机制与调整程序

《管理办法》规定市规划国土委属地管理部门除每半年将非农建设用地的日常管理结果抄报新区管委会外，还需实时将非农建设用地的调整及开发建设等情况抄送给相关办事处、城市更新局（土地整备局）与集体资产管理部门。

因考虑到相关办事处、城市更新局（土地整备局）与集体资产管理部门日常工作中频繁涉及非农建设用地。本次研究结合大鹏新区实际情况，对调整程序进行了此优化。

2. 关于调整的前置条件的设定

“2号文”规定，“面积小于1000平方米难以独立开发的非农建设用地可以申请调整”，根据《深圳市城市更新办法实施细则（深府[2012]1号）》，规模小于3000平方米的地属于零星用地，难以统筹规划、独立开发。本《管理办法》借鉴其他各区非农建设用地管理政策相关规定，本次规定面积小于3000平方米的用地可申请调整。

3. 关于调整前用地的处理

“2号文”规定，非农建设用地申请调整的，调整前属于空地的需完善转地手续纳入国有储备，建成区需拆除并理清经济关系后将土地纳入国有储备。在本办法修编过程中，三个街道办事处、各职能部门都表示此规定操作难度大。同时，其他各区非农建设用地后续管理政策均规定属于建成区之间调整的，调整前用地不需进行转地。

因此考虑到大鹏新区的实际情况，经济发展较差，为了推进社区非农建设用地的开发利用 ，保障社区经济利益，对于属于建成区调整的非农建设用地，本《管理办法》规定调整前用地属建成区的，在符合安全和规划的条件下建筑物可保留使用，不得加建、扩建、改建，在规划实施时按相关政策处置。

4.关于非农建设用地调入城市更新

根据非农建设用地参与城市更新具体流程，本次从以下方面完善非农建设用地参与城市更新的相关规定：

（1）“2号文”未对参与城市更新的非农建设用地指标的注销进行规定，为了有利于非农建设用地的管理，本《管理办法》规定非农建设用地原有批准的方案图和批复须在建设用地批准后、签订土地使用权出让合同前注销，并核减相应的指标。

（2）考虑到城市更新项目用地权属情况往往较为复杂，非农建设用地是计算合法用地指标的重要组成部分，为更好的推动城市更新项目，本《管理办法》规定城市更新项目专项规划审批前，非农建设用地可申请调入，列入计划后则原则上不允许调出。

（3）为避免因城市更新项目未纳入城市更新单元计划或被清理出计划而导致调入的非农建设用地指标无法使用、社区利益得不到保障的情形，本《管理办法》增加调入城市更新项目的非农建设用地退出机制，规定“非农建设用地申请调入城市更新项目并取得同意调整的复函后，该城市更新项目3年内未纳入或者被清理出城市更新单元计划的，原已调入的非农建设用地指标视为未调整。”

5.已建成公共设施类非农建设用地处置

考虑到大鹏新区经济发展落后，为了保障社区利益，促进其经济发展。本《管理办法》参考《龙岗区非农建设用地管理办法（深龙府办规[2017]6号）》及《关于原特区外村办学校土地房地产遗留问题处理的意见》，对已建成的公共设施类非农建设用地，允许原农村集体经济组织完善征（转）地补偿手续，且将地上建（构）筑物按规定向政府有关部门办理移交后，该部分非农建设用地指标可视为工商用地指标在城市更新项目内安排，政府对地上相应建筑物给予重置价补偿。

6.关于非农建设用地开发建设

根据“2号文”规定，已建的非农建设用地原则上通过城市更新途径解决。考虑到大鹏新区非农建设用地中存在局部未建设的情况，造成了土地资源的浪费，“2号文”对此类情况未进行规定。为了推进此部分用地的开发利用，本《管理办法》规定非农建设用地中未建部分不低于3000平方米且符合独立开发条件的，允许其申请分宗，经批准同意后，未建部分可视为空地进行开发建设。