走出黄金十年，房地产行业话题不断。随着新一轮楼市和金融监管调控，地产商面临房价严控、拿地坎坷、融资艰难的错综环境，但与此同时也有众多房企通过新方向开拓新业务，以期迈向另一个黄金时代。本文将从政策、市场、资本环境，结合上市房企财务数据及业务动态，解读当前房地产行业趋势。
1 深度解读：房地产发展环境
政策环境方面，今年以来，全国各地出台房地产调控政策已有百余次，涉及限购、限贷、限价、限售等各方面，调控地域向二线城市和三四线城市延伸，以期实现行业降杠杆、去库存、平稳发展的目的。
图1 2017-2018年上半年主要房地产政策
市场环境方面，目前一线及二线城市推出土地主要呈现两个特征，一是租赁用地占比持续加重，二是供应的宅地多位于相对偏远区域，开发及销售难度大。一线城市拿地成本高昂，孤军作战拿地可能性渺茫，开发商只能“抱团取暖” ，留给后来者的空间越来越少。土地出让交易条款严苛，房企利润空间不断压低，土地流拍现象逐渐增多。与此同时，城市住宅成交规模差异大，总体呈下降趋势。据中指数据显示，2018年1-5月成交绝对水平历史最低，同比下降25.5%左右，降幅最为显著，京沪成交面积处于历史同期最低点。2018年1-5月月均成交面积约72万平方米左右，同比下降8.4%左右，海口同比下降超八成，天津、成都同比下降近四成；2018年1-5月同比下降约21.3%，但成交绝对值处于同期水平相对高位，泉州同比增长超八成，扬州同比增长超两成。
表1 2018年上半年部分地块出让条件及成交情况
资本环境方面，融资渠道遭遇“内忧外患”，管控房企融资的政策频发：对房企融资产生制约的《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》重点整治银行业为房企违规融资，包括为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资、向“四证”不全/资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资等；《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》严控房地产类项目，投资热点城市普通住宅类项目的证券期货私募资管计划债权类产品、变相投资热点城市普通住宅类项目的私募资管计划等不予备案；《境外投资敏感行业目录（2018年版）》房地产境外投资活动在列，严控从境内投入资产、权益或提供融资、担保等，在境外新建或并购住宅、商业地产项目以及土地，或在境外新建/并购房企、向境外既有房企增加投资、投资境外房地产信托基金等行为；发改委、财政部联合印发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。
2 数据对比：房地产行业及企业整体表现
资金是地产商的命脉。财务数据一定程度上反应了房地产行业的运行状况与企业经营压力。我们从盈利能力和财务风险两个角度对房地产行业加深认识。
经营数据上，从应收账款周转天数看，房地产行业平均应收账款周转天数为44.19天，约81%的企业高于行业平均值，账龄较长、资产流动性较弱，需探索新的业务方式。
图 2 行业平均应收账款周转天数
图 3 高于行业平均值企业数量占比(%)
数据来源：WIND数据，赛迪顾问整理，2018.07
从营业收入增长率看，行业平均营业收入增长率为94.76%。87.22%的企业低于行业平均值，49家企业营业总收入同比增长率连续两年呈下降趋势。此类企业成长能力较弱，需探索新的业务方向，拓展市场范围。
图 4 行业平均营业收入同比增长率(%)
图 5 高于行业平均值企业数量占比(%)
数据来源：WIND数据，赛迪顾问整理，2018.07
从偿债能力看，多数房企存在财务风险。其中，短期债务方面，行业平均速动比率为1.19，77.96%的企业低于行业平均值，其中，230家企业速动比率不足1，流动资金短期变现能力不足以抵抗短期债务压力，存在一定的财务风险。长期债务方面，行业平均产权比率为2.27，35.78%的房企产权比率高于行业平均值，长期来看存在较大的偿债风险；此外，156家企业产权比率上浮，财务情况下滑。
图 6 行业平均速动比率（%）
图 7 低于行业平均值企业数量占比（%）
数据来源：WIND数据，赛迪顾问整理，2018.07
图 8 行业平均产权比率（%）
图9 高于行业平均值企业数量占比（%）
数据来源：WIND数据，赛迪顾问整理，2018.07
具体到企业层面来看，赛迪顾问产业地产研究中心依据净资产收益率、杠杆倍数两大指标进行了排名，以反映房地产企业的盈利能力和财务风险。
表2 中国上市房地产企业净资产收益率TOP50
表3 中国上市房地产企业杠杆倍数TOP50
从盈利能力上榜企业看，Top10企业的共性在于商业板块运营较为成熟。而2018年上半年销售业绩排名前20的房企仅有新城控股、碧桂园、融创中国、华夏幸福四家企业净资产收益率排进前20。一定程度上反映了龙头房企的盈利能力有待提升。与此同时，勒泰商业地产，北大资源，恒大，融创，正荣，佳兆业，碧桂园，华夏幸福，万科招商局置地，时代中国等盈利能力五十强榜单上的房企，也同时上榜财务风险榜单。而高财务风险和高盈利能力并存的企业，业务范围也较广泛。例如恒大业务涉及旅游，高科技，健康，保险等，碧桂园除了布局科技小镇，长租公寓和现代农业也有涉猎。
3 趋势研判：从空间开拓到空间运营
目前，多数房企已经不断弱化地产开发职能，强化地产的空间载体职能，从而向实体经济延伸触角。地产商变身空间运营商，战略上从“空间开拓”转向“空间运营。由于（环）一二线城市进入门槛攀升，产品类型复杂化，催生出“地产+万物”的新生态。
赛迪产业地产研究中心认为，未来，房地产行业产品线和地产功能属性升级必将共同催生的新生态。未来的地产将更像是一个蜂巢。蜂巢是以最少的材料形成最大的容量，而未来地产则是以最少的空间实现最大的价值。不仅仅为人、资本、产业提供了实体载体，更是通过汇聚和延伸，在各种资源集结之处产生了更高的价值，从而捕捉地产行业和实业产业在中长期发展中的新机遇。
赛迪顾问产业地产业务主要面向转型或专注于投资、开发、运营产业园区的传统房地产商、央企国企、金融资本、产业地产商等，提供“战略决策-资源链接-落地辅导”产业地产全流程一体化咨询服务。赛迪顾问产业地产业务的核心竞争力不仅在于多年来对工业、ICT、大消费等产业领域的深入研究，还在于丰富的政府资源和企业资源积累。赛迪顾问产业地产研究中心期待与您携手，以产业赋能，创未来地产。
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