本期 地产深度报道 ● 猎盘 聚焦 新华联奥莱悦府
项目综合评分：★★★★★★
楼盘简介
楼盘名：新华联奥莱悦府
均价：5万元/平方米
板块：青浦赵巷
综合评分：6星
在大多数上海人眼中，青浦赵巷是位于上海西郊、虹桥后花园的传统别墅区。赵巷特色居住区已经开发超过十年，从一开始，其定位就是向西郊宾馆、古北新区看齐的别墅区。
自去年底17号线通车之后，言及上海时下最热的区域，青浦绝对榜上有名。与此同时，青浦也成了各大开发商争相抢夺的热门地块之一。2016年8月，中骏以6亿摘得青浦区徐泾镇徐南路北侧08-04地块，可售住宅楼板价约56338元/平方米，位居当年全上海单价地王前列。
而赵巷镇，作为青浦自东向西传导城市功能的重要承载区，同时受新城和虹桥板块辐射，兼顾两头，更是青浦区域规划的重中之重。
在此背景下，新华联奥莱悦府推出了高层公寓和叠加别墅，其中，公寓96套，单价46494元-48825元；叠墅24套，单价50107元-52757元。
一房一价表
与公寓相比，叠墅单价贵了4000元左右，总价差了将近一倍，可挑选的余地也更小。但是销售人员却称：“目前认筹最多、卖得最火的就是叠墅。”
究竟是为什么？记者决定实地查验一番。
送阁楼、送地下室、送……
带着这个疑问，我们直接来到下叠样板间。
进门处贴有户型图，145平方米3房的设计看起来中规中矩，似乎并没有什么特别之处。
不过，进入样板间之后却发现，除了常规的通透明亮、动静分离之外，里面竟然还“别有洞天”。
首先，作为别墅项目，下叠附赠花园并不稀奇，但或许由于是边套，奥莱悦府附赠的私人花园面积显得尤其大，目测与一楼室内面积相当，南北两面和侧面相连通，除了客厅落地窗之外，侧面还单独开了一扇门，进进出出十分方便。
其次，下叠还附赠约5.4米高的双层地下室，每层均配备卫生间，顶部带有大面积的采光井，保证了地下两层的通风和采光，用作书房、儿童游乐场所或者健身房等都是不错的选择。
（下叠实际户型图，标红部分为赠送面积）
与下叠相比，125平方米的上叠位于三、四楼，没有花园，也没有多功能地下室，赠送面积相对要小得多。不过，除了常规阳台之外，该户型还赠送一个朝北的超大露台。而且在防潮和采光方面，上叠也具有天然的优势。
此外，看似只有四层高的叠墅，里面还有一个约半层高（成人站在上面大多需要弯腰行走）的阁楼附赠，作为孩子的娱乐场再合适不过。
不过，上叠虽说是3房，但事实上由于4层西侧房间与楼梯口并列，也是进入东侧主卧的必经之地，因此这里只能用作相对公共的空间使用。
（上叠实际户型图，标红部分为赠送面积）
值得注意的是，上述所有赠送面积均为毛坯交付。
看完叠墅再来看高层公寓，就显得普通了许多，本次推出的公寓为83平方米2房和89平方米3房，得房率77%左右。
尤其是89平方米的3房，功能性虽强，但整体显得有些紧凑（不过89平方米，在不偷面积的情况下，设计成3房已经着实不易了）。
“没有对比就没有伤害！”或许正因为如此，尽管叠墅单价总价都高出公寓许多，但依然热销。
“赠送面积”从何来
不过，天下没有免费的午餐。“赠送面积”究竟从何而来？如果是明明可以拿来销售的房屋面积，开发商为何要费尽心机进行设计，“免费赠送”呢？
一般来说，因为原本土地在拍卖时，容积率就已经确定，可以开发销售的建筑面积也就被固定了。
比如，一幅规定建筑面积是1万平方米的土地，同样是开发100平方米的房源。
方案A：产证面积100平方米，单价3万元，房屋的总价是300万，共可开发100套，总售价为3亿元。
方案B：产证面积80平方米+20平方米赠送面积，产证面积单价3.5万元，房屋总价280万，共可开发125套，总售价则为3.5亿元，比方案A高出5000万元。
同样是100平方米的房子，后者总价便宜了20万，对购房者来说，显然更有诱惑力。而对于开发商来说，规定的总售出面积不变的情况下，单价越高收益越大。
业内人士称，这看似是个“双赢”的选择，但实际上在办理房产证时，“赠送面积”是有严格规定的，目前市场上有相当一部分根本不受法律认可。即购房者为了产证上不存在的20平方米，支付了40万。同时，由于这部分在规划图纸之外，其采光、通风，甚至是居住安全都没有保障。
记者注意到，新华联奥莱悦府的一房一价表中，下叠均列有“地下面积”一栏，从65平方米-71平方米不等，但其他诸如阁楼、花园之类并未见到。
而当记者疑惑“上叠附赠的露台在样板间中并未看到”时，销售人员一边指着远处的样板房外立面，一边对记者表示，“室内通往露台的门暂时是用墙体封起来的，现在上不去。实际交付之后，可以帮忙打开。”
那么，新华联奥莱悦府所谓的“赠送面积”究竟合理与否呢？《国际金融报》记者致电上海市房地产交易热线，对方表示，具体情况还需要城建部门具体执法人员实地勘察后才能得出结论，一旦存在违建情况，产证办理将会遇到困难。
没有配套？看规划！
除了“赠送面积”之外，奥莱悦府最大的卖点当属正在规划中的漕河泾开发区。
漕河泾开发区不是在徐汇吗？其实，这里指的是“赵巷园区”，就在项目与地铁站之间。
2017年11月2 日，作为青浦区重大项目之一的漕河泾开发区赵巷园区一期项目正式启动。
上海漕河泾开发区赵巷园区作为临港集团、上海漕河泾开发区重点打造的新一代高科技产业园区，共规划7幅地块，建设用地约492亩，总投资额约100亿元。目前开工的一期项目占地面积约96亩，总建筑面积约27.7万平方米，由7幢独立办公楼和1处紧靠轻轨17号线嘉松中路站的商业办公综合体组成。
项目建成之后，预计周边区域的商业、生活等配套设施将有质的提高。当然，园区提供的工作岗位、住宅需求估计也将有所增长。
但就目前来看，周边配套几乎没有。周边居民只能步行十分钟去乘地铁，或者自驾去享受虹桥商圈辐射区域的便利。
需要提醒广大购房者的是，在沙盘模型中，不知是粗心遗漏还是“有意为之”，赵巷园区这么大一块地方“不翼而飞”，使得楼盘看上去好像是与地铁无缝衔接一般。
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