如今，实体行业经营困难已经不止存在深圳一个城市，而是全国普遍现象。除了租金上涨、人工成本增加等客观因素，实体商家还要面临电商行业的冲击。随着电商巨头们将目光瞄准线上零售市场，再加上微商、网商的加入，实体店的经营将面临更加激烈的竞争，某些商业大街出现冷清也就不出奇了。
1、人工成本10年上涨5倍，实体行业毛利几乎不长
据国际咨询巨头德勤的调查，自2005年以来的十年期间，中国的劳动力成本上升了五倍。很早之前，中国商务部也有过表示，在内贸流通领域，店铺租金占实体店经营成本约30%，而近年来实体店铺租金以每年20%的速度增加，约为销售额平均增速的2倍，对实体店经营造成了很大压力（注：劳动力成本不仅包括工资，还包括福利基金、保险金和公积金等）
此前，上海还有一份课题组的研究报告显示，上海商业企业的租金、人工、水电、物流等经营成本持续上涨，租金成本和人工成本分别是20年前的5倍和10倍，但商品销售毛利几乎没有增加，最后导致一大批内外资企业关闭门店。显然，实体经营困难并不会阻碍租金上涨。
2、深圳常住人口节节攀高，租金水平或进一步提高
事实上，影响租金水平的直接因素，更多是租客需求人数。根据官方统计，2017年常住人口1252.83万人，比上年末增加55.08万人，比2012年增加了197万。而且，深圳的人口净增数比广州还多，广州去年才净增45.49万人。不仅是广州看，深圳的人口净增长比包括杭州、苏州、武汉、重庆和成都等在内的新一线城市都多得多。
值得一提的是，在一线城市中，只有深圳的户籍人口数不足常住人口数的一半，占比近35%
出现严重倒挂。而其他一线城市的户籍人口占常住人口的比例普遍超过六成，这意味着深圳的非户籍人口的租房需求相当庞大。在外来人口持续增加的背景下，深圳的房租还能降下来吗？
3、深圳经济表现亮眼，外来人口纷纷涌入
随着深圳常住人口持续增加，租金水平反而还可能进一步抬升。根据《深圳十三五规划》，2020年深圳常住人口预期目标1480万人，现在深圳常住人口有1253万人，可见未来三年深圳常住人口还有227万的增长空间。
深圳人口和租金齐增加，很大原因还是近年来深圳的经济表现“亮眼”，吸引了不少年轻人过来就业。深圳经济总量排在全国第三，经济增长势头强劲，经济增速大大高于其他一线城市。另外，深圳的民营经济活力也最强，今年上榜世界500强的中国企业中，深圳共有7家民营企业上榜，是最多的城市。因此可以说，深圳租金上涨的最大推手还是深圳的经济。
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