这个措施一出, 开发商真的要迎来悲剧, 房价或下跌?

我们只知道市场中存在炒房者，他们在低价位时大量买进，但不急于出手，等到房子价格上去了再卖掉，以这种方式赚取高额差价。但我们不知道的是开发商和炒房者一样，其实也在炒，只是他们炒的是土地，现在我们看到的很多超大规模房企有很多土地还是三五年之前以很低的价位拿到手的，但是他们不急于开发，等到合适机会再开发。实际上后来上面看破了这点对他们有要求，拿完地之后是要签订合同的，合同中会约束开工时间，但是没有竣工时间，所以开发商总是有办法拖延工期，本该在对应的时间把房子盖好，供应房源的时候，往往都做不到。

开发商的日子并不好过

今年的市场行情对于很多开发商来说显然是难捱的一段时间。尤其是今年以来房贷利率不断紧缩，融资渠道被限制，开发商已经很难从银行拿到钱了，缺钱已经成了大多数开发商面临的首要问题，有一点可以很好的证明这一事实：国内发债受阻之后，大多数房企转向了海外融资，今年以来，地产企业海外累计发债规模已达279.71亿美元，发行债券数量60只，规模和数量继续创新高。除此之外，我们看到越来越多的开发商要求购房者全款购房，这也从侧门体现了他们缺钱，钱紧在接下来的日子将是一种常态。

但是这不妨碍他们继续拿地，“我感觉房企实际在做最后挣扎。其实现在小开发商越来越难生存了，但他们还是得扩大规模，因为有时候规模比利润更重要。不拿地马上死，拿了地慢慢死。”行业人士说。

转向三四线城市拿地布局属无奈之举

众所周知，今年三四线市场取代一二线市场，火热不减，全国百强房企上半年销售业绩的60%也来自三四线城市的贡献，但三四线城市依然不是很多开发商角逐的主战场，他们的主战场永远在一二线城市，要知道，从长远来看，无论是人口还是产业，一二线都占有绝对的优势。三四线城市今年属于后发的补涨，是由于一二线城市调控趋紧，很多开发商为了不受全年计划的影响，在三四线城市拿地，以求弥补。

正如恒大集团总裁夏海钧所说“提到对三线城市的看法，我很坦率地说，恒大是看中一二线城市，不是看中三线城市，三线城市叫阶段性城市。目前国家出台了很多政策是鼓励三线去库存，一二线只能收紧，在这种情况下，恒大今年适度增加了三线的土地储备，主要是避免国家宏观政策的影响。”这话已经说得很明白了，从长远来说，中国的房地产肯定是一二线要好过三四线，因为一二线的人口基数高，市场需求量大，三四线眼下只是很多房企不得已而为之。

但相比于缺钱和调控来说，这还都不是开发商最担心的，今日权威部门的一则消息却更让很多开发商坐不住了。

近日，权威部门官员表示，近期将在房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查，以期推动房地产开发商按合同约定开工、竣工，尽快形成住房有效供应，缓解市场供需矛盾。

什么意思呢，正如上文所说，我们用简单的话说明一下，以往上面不是不供地，只是地到了开发商的手中后，他们是按时开工，但是不按时竣工，这就导致无法将本来盖在这片土地的房子按时供应市场，所以这次上面要整治这种不良风气了，也就是打击开发商的“炒地”行为了，以后不仅约束开工时间，还要约束竣工时间，对于不按时竣工的，该官员明确表示，就是罚钱，延期多久就罚多少钱。

我们要知道在市场行情好的时候，时间对于开发商是非常宝贵的，能够掐准时间节点推房利润空间有非常大的区别，现在好了，上面严格要求必须按时按点完成，而且不仅如此，政策上还要求必须先备案，拿到预售证才能出售，就好比是在两端都控制了开发商的手脚，相信很多开发商会老实一段时间。

以往每次说到房子的价格回落的时候，总是会有很多质疑声，盖房最关键的因素土地的价格没落，想要求房价回落无异于天方夜谭，但事实上土地和房价是没有直接的关系的，之前权威部门官员也说过，供地数量与房子价格并无必然关系。在投资性需求没有得到有效抑制的前提下，单纯增加土地供给并不能直接平抑住房价格。该官员的意思是市场中存在过多的炒房投机行为，对于这种观点我们不去评价其对错，但是炒房确实存在，也确实推高房价。中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位之后，我们看到对于炒房的打击也是一次比一次凶狠，对其的态度完全是“零容忍”的，所以炒房的行为现在也逐渐有所收敛。

另外一方面上面这次严格杜绝开发商的“炒地”行为也会对市场有非常大的影响，但从过往的经历看，似乎开发商总是有应变之道，以前开发商为了把房子卖得更贵，虽然有备案价的约束，但是开发商还是能以捆绑装修、车位等方式把房子卖得更贵，利润最大化。

相比于加大供地，如何有效打击开发商囤地才是最关键的，否则供应再多的土地也无济于事。现在就看落实的力度了，如果真能实施开来，明年这时候，房地产的画风肯定会有巨大的转变，市场供需关系会有很大变化，相信对于房价将会有巨大影响。