姜兆华：七部委联合围剿，30城房价会降吗？

6月28日，住建部等七部委联合印发《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》（以下简称《通知》），决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

此举被外界解读为对房价过快城市的定向调控。消息一出，北京等30家上榜城市一片风声鹤唳。七部委联合围剿，上榜城市房价会降吗？

一、七部委为何剑指30城

国家统计局最新数据显示：5月全国70城新房价格指数同比增幅5.4%，环比增幅0.8%，一线、二线、三线城市新房和二手房价格环比均出现不同程度上涨。从七部委联合《通知》上榜城市名单看，榜单多为房价增长较快或房地产市场问题突出的城市。造成全国房价高烧不退的原因主要有以下几点：

（一）抢人大战推高刚需。始于西安的抢人大战，让饱受限购之苦的城市找到了松绑房地产的理由。抢人红利在拉动区域消费增长同时，还迅速激活当地房地产市场潜在购买力。伴随着人才入户门槛的大幅降低，涌入城市人口的住房刚需也被迅速拉升。很多城市甚至将购房落户作为人口转移的必要条件。住房限购在变味的人才引进中开始“宽衣解带”，抢人大战演变为全国范围的抢房大战。西安、武汉、天津等多城房价在人才争抢盛宴中，（环比）定比均大幅增长，其中：西安（1.6）11、武汉（1.1）1.5、天津（0.5）0.9个百分点。

（二）棚改拆迁货币安置。棚户区改造、拆迁补偿的货币化安置，在房地产去库存过程中发挥了放大效应，成为二三线城市本轮房价上涨原因之一。数据显示：全国棚改货币化安置率已从2013年7.9%上涨到2016年48.5%。2017年，全国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿，棚改货币化安置比例高达60%；2018年前5个月国开行在棚改上投放任务8000亿，截至5月底已达4300亿，按照计划下半年还会有近4000亿投放，如此庞大资棚改资金阵容拉大了房地产市场需求。

（三）房地产恶意炒作。为贯彻中央“房住不炒”的宏观调控政策，不到一年半时间，全国各地先后出台500多条限购限贷措施。但仍然有中介采用阴阳合同、捂盘惜售、发布虚假信息等方式哄抬房价。不久前，全国多地竞相实施摇号购房，随即武汉、长沙等多家上榜城市相继爆出摇号作假事件；成都、杭州、深圳等地也传出万人排队抢房的空前景象。房产中介、炒房团等恶意炒作抬高了城市房价。

住建部等七部委联合下文，重点整治30家上榜城市高房价问题，严厉打击房地产市场“搅局者”。

二、房地产调控难点在哪

以2017年317调控为标志，全国各地先后出台近500多条限购、限贷政策，房价全面上涨的趋势得到缓解。然而北京、上海等一线城市出现一手房、二手房价格倒挂奇怪现象；二三线、甚至四线城市房价也不同程度反弹；尤其一些上榜城市甚至出现“边调控，边上涨”的尴尬居局面。城市房价为何迟迟高烧不退，房地产调控的难点究竟在哪？

（一）住房供需矛盾。据国家统计局第六次全国人口普查数据显示：目前我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口的城镇化率仅为36%；常住人口约有25.8%城市居民通过租赁解决住房问题，北上广深等一线城市居民租赁比例更高。北上广深等一线城市因地理位置、产业结构、教育医疗等公共资源优势，人口净流入长期处于高位，住房供需矛盾尤为突出。去年以来全国各地人口才争夺大战，加剧了城市人口的局部性流入，刚需成为二线城市房价居高不下的主要原因。

（二）经济增长依赖。在拉动经济增长的三驾马车中：出口、消费、投资都面临前所未有的压力。中美贸易摩擦地不断升级，出口增长呈现乏力。据海关统计，今年前5个月，我国货物贸易进出口总值11.63万亿，比去年同期增长8.8%。其中，出口6.14万亿，增长5.5%；进口5.49万亿，增长12.6%；贸易顺差6498.1亿，收窄31%。二胎政策全面放开，人口出生状况远低于人们预期，国内消费的人口红利正逐步减弱。人口争夺成为各地城市拉动消费的主战场。上榜30城中西安、天津、武汉、长沙等城市都曾上演抢人大战。前5个月全国固定资产投资（不含农户）216043亿，同比增长6.1%，增速比1-4月份回落0.9个百分点，土地财政成为地方政府扩大投资不得不为的选择。

（三）投资渠道狭窄。房价居高不下的另一原因是居民投资渠道狭窄。从住房投资结构看，以炒房为业的专业炒家毕竟少数，而以保值增值为投资的居民占了大头。5月末，广义货币(M2)余额174.31万亿，同比增长8.3%，如此天量货币资金总得选择一个出口。对绝大多数居民来说，投资渠道主要有三条：股市、房市和银行理财。中国股市长期低迷徘徊，国内外经济形势令资本市场信心动摇；金融市场乱象整治，大量社会游资撤离银行理财和P2P市场，寻找新的投资标的；买房成为绝大多数居民和社会游资投资理财的不二去处。

三、七部委联合围剿，房价会降吗

七部委联合出征讨伐房地产市场猫腻行为，引发市场一片热议。七部委联合围剿，30城房价会不会降？要从七部委联合围剿的对象和影响程度做具体分析。从七部委联合围剿对象看，其打击重点主要集中在三类人群：

（一）投机炒房团伙。主要指涉嫌操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙。

（二）房地产黑中介。主要指发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人；暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产中介；

（三）违规房地产企业。打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业；

上述三类人群不是30城独有的新生产物，而是城市房地产市场发展中一个特有的现象，各地城市都或多或少地存在。七部委联合打击的重点是房地产违规交易环节，其在房产交易中所占比重并不大。

这一专项治理行动，会在一定程度规范房地产交易秩序；恶意炒作的现象也会有一定程度收敛，但对上榜30城房价影响程度并不会太大。只要城市住房供需格局没有改变，居民投资渠道没有改善，大中城市的房价就不可能出现下降。

(本文作者介绍：姜兆华 中国海洋大学MBA、EFP金融理财管理师，现任某全国股份制银行总行零售部门负责人。)