自2016年“930”开始，再到2017年的“317”，这两轮的大规模房地产调控，让地产行业加速进入整合阶段。行业的集中度快速上升，大房企的市场占有率快速提高。
中指院报告显示，2017年百强房企市场份额达到了47.7%，即使在百强房企中，马太效应也非常明显，比如top10房企市场份额占百强房企的份额达到了50.2%。
一个很重要的原因就是调控严控了房企融资，特别是土地前置贷款。开发商买地要找银行贷款，现在要你自己出钱买地，很多小开发商根本玩不下去。但对于大开发商来说，他们融资的渠道要比小开发商多，比如海外融资渠道。这种高人一等的融资渠道优势，让大房企在密集的调控中反而获得了加速扩张的机会。
数据显示，2017年百强房企发行了78.1%的海外债。
加速扩张必然意味着房企负债率迅速升高。而截至2017年，全国136家上市房企平均负债率达到了79.1%，是2005年以来的最高值，其中万科、绿地、保利地产和华夏幸福的负债总额更是超过了3000亿。
以万科为例，2018年一季度其总负债额达到了惊人的10 289.27亿元，负债率达到了84.04%，这两项指标均创万科历史新高。
但是“负债前行”的房企，目前正遭受越来越严格的监管。从当初的中小房企，到如今的大型龙头房企，日子都越来越难过。
6月27日，相关部门表示，房企海外发债应主要用于偿还到期债务，避免债务违约，限制将海外融资所得用于投资开发房地产项目。之所以有这样的规定，是因为接下来的3年，房企已进入偿债高峰期。
有券商研报显示，2018年，地产行业到期债务总量将达到1949亿元，三季度为932亿，四季度为698亿，而2019年和2020年的到期量更是年均增加1000亿以上。
接下来会发生什么？
中小房企的日子依旧难熬。
高昂的地价使得中小房企早已从一二线城市退出，即便在三四线城市，在大房企的竞争下，中小房企的日子也不并好过，项目违规销售或烂尾的可能性在增加。
而对于大房企而言，海外融到的钱不能用来开发，只能用来还债。这意味着房企必须加快销售节奏。眼下最关键的是三四线城市，棚改的变数使得他们必须尽快优化库存，加快推盘尽快回款。
不过，就三四线城市来说，房企拿地热情或许会迅速降温，相应的房价行情也会迅速降温。还需提醒的是，这一波降温或许意味着三四线楼市行情彻底结束了。
而在一二线城市，捂盘的风险也越来越高，由于限价依然不可能取消，继续捂盘意味着越来越高的财务成本，这些都会蚕食利润，越晚开盘越可能亏本。这会在一定程度上缓解二线城市摇号超低中签率的问题。
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