长租公寓陷入集体混战，如何覆盖更多的客户正在成为越来越多企业正在思考和解决的问题。
“我们希望冠寓不是完全针对年轻人社交的公寓品牌，更是针对年轻家庭的产品。”6月26日，龙湖集团深圳区域公司总经理鞠文杰接受网易房产采访时，给出了一个思路。
冠寓深圳前海店就是主要面向有孩子的“小太阳”家庭的长租公寓产品。网易房产实探项目发现，该项目主打45平方米和56平方米的一室一厅产品。有阳台、独立厨房、可以养宠物等特点，让这个项目更符合家庭客户的生活习惯。
冠寓总经理孟蒙解释称，目前全国首套房购房的年龄逐渐推后，“原来是28岁多，现在已经到了三十五六岁，换句话说他租房的时间大概有10年到13年，这个跨度也比较大，包括刚毕业的年轻人，然后有一定收入基层的专才，然后是家庭单位，是人迁移成长的整体状态，在每个状态下都是我们的机会。这个产品我们就是在探索更广泛的客户群。”
从2017年进入深圳至今，冠寓目前在深圳已经开业七间门店，并同时有五间店在筹备中，包括观澜的大布头轻轨站店、龙华的高新园店、平湖生态谷社区等。
在考虑客群拓展命题时，龙湖还将目光投向了深圳广阔的城中村综合整治开发。鞠文杰称，这是深圳独特的城市发展必然，龙湖在积极进行研究。“我们传统的租住社区综合整治也要依托地产的资源做大的规划，整村统筹，一定是战略性地进入。”
参与到城中村综合整治，除了可以让冠寓下沉到更广泛的客群中，龙湖集团深圳区域公司常务副总经理常为公还补充称指出，龙湖还是希望更多地聚焦服务，聚焦一个大的社群，通过大的人口基数，来做大增值服务。
除了在深圳的深挖，龙湖还将目光瞄准了香港。“长租公寓也是要跟着地产的步伐进行扩张的”，孟蒙如是说。
“香港的房子坪效极高，一个12平方米的房间可以租到8500元/月。经过我们的研判，香港的客群主要有三个：内地的留学生客群，港漂客群，和外国人客群。这三个客群的购买能力都很强。可能我们项目拓展下半年就会有好消息传来。”
作为一项尚处在跑马圈地阶段的业务，龙湖对冠寓提出了战略铁三角的要求，主要包含规模，速度、质量三个维度。
其中，规模决定了冠寓在行业中的分量，没有规模，在这个行业里面就没有成本优势。冠寓在规模上的追求，就是能够尽快到行业前三名。
规模以外，龙湖还希望冠寓是赚钱的生意。
据常为公透露，集团内部对于冠寓长租公寓板块，设定了精细的投资测算模型，对于整个冠寓的投资回报率有严格的要求。
“我们对每个项目的投资都会从周转、投资回报率、运营水平，对每一个项目在投资端做设定和把关。截止到2018年5月，冠寓全国开业三个月以上的门店，平均出租率为80%以上；全国开业六个月以上的门店，平均出租率为90%以上。目前已开业房源80%以上为轻资产，此类业态在成熟期将实现35%左右的毛利率，12-15%的净利率。”
他也强调，龙湖作为地产企业，切入长租公寓市场，从回报和利润方面，一定不仅是单一的从租金剪刀差的维度思考，而更多是资产运营的商业模式，聚焦的是资产保值和经营增值的逻辑。
“既要规模，又要速度，还要质量，这是冠寓对自己的要求。”
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