大兴：异军突起的南城风向标

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后起之秀-大兴

大兴,是距离北京市区最近的郊区，北部边界距市中心直线距离13公里。过去提到大兴，可谓又脏又破又远。

而近几年大兴却成为被高度关注的热点区域，其发展态势也越来越好。

2015年以前大兴和房山的房价差不多，都称为刚需置业的首选地。如今大兴的发展以及房价早把房山甩了好几条街。

2016年北京GDP排名大兴第五，仅次于城六区除石景山。

再盘点一下北京的几个近郊区，东部的通州由于北京副中心的利好持续大热，西部的门头沟宜居生态凸显，北部的昌平上风上水，老机场所在地顺义产业底蕴深厚，西南的房山是刚需的首选地。

然而大兴的房价却领先于这几个近郊。

▲近郊区域房价对比

究竟为什么，大兴能够逆势突围，成为后起之秀？

第一，从定位和区域的横向比较来看

通州是北京副中心就不用说了，因为有着严格的限购；
门头沟是生态涵养区；
房山距离市中心区太远；
昌平和顺义早期已经开发了不少资源。位置上处于北部，对标一下，紧邻的是北京远郊，远郊的山区发展受限，而且短期内也辐射不到那么远。

大兴不仅有亦庄开发区这个独立发展的产业基地，其功能定位也是面向京津冀协同发展的示范区。大兴正好是连接京津冀协同发展的枢纽。

第二，北京发展方向

近几年的“南城计划”和“京津冀一体化”把政策利好和发展方向导向了南城。

从北京整体发展来看，北京东南方向将是未来发展的主方向，京津冀协同发展是大势所趋， 大兴连接南中轴线，横跨北京东部发展带和西部生态带，独有的地理优势，使他成为北京向华北地区辐射的前沿。

政策的导向让大兴成为热点区域，其地理位置也占据优势。

第三，发展空间

北京几个近郊区只有大兴、通州、顺义三个区是大片的平地。

按照国土标准的「城镇村及工矿用地」，大兴区总量排名是全市第一。中国的城市是建设用地总量控制，这些建设用地指标即便现在是村子，未来也能转化成城市。我们排除，政策因素中建设用地总量的严控和耕地的保存量，大兴是具备大面积的城市建设用地。

当然现在还处在一个规划发展阶段，区域的前景已经做了一个铺垫，至于走向什么程度，还要看人口红利和产业的发展。
第四，交通优势

大兴未来不仅坐拥新机场，毗邻副中心，连通雄安新区，还将形成“五纵两横”的交通路网。

我们都知道城中心的交通路网是最密集的，大兴目前只有两条地铁线路。而连通京津冀、带动产业、发展经济肯定离不开交通，轨交的开拓是早晚的事。

房价炒起来跟交通也有很大关系，尤其是大兴新机场带来的影响。但客观的来讲，这些新的轨交路线基本是横跨多区域的，而且还处在规划或在建阶段，利好的不仅仅是一个大兴。

▲规划中的轨交路线

▲城际联络线S6线

▲北京至雄安新区城际铁路

有一点不能否认的是，副中心的带动将让通州获得较多的资源和利好，大兴紧邻通州的区域，可以承接通州的部分资源外溢。

我们基本能从目前的优势看出大兴的崛起，首先是来源于宏观的区域发展方向，再加上大兴在近郊区域所占据的区位优势，以及政策利好的导向带动。

大兴的商业、交通、生态环境、人居品质也实现了很大的跨越。然而，大兴的发展并不是全面齐头并进，大兴太大，发展参差不齐，不同的区域差异很大。

且不说产业的发展现状和周期，因为名企开发商的纷纷进驻，老百姓置业的持续关注，显然让大兴房价在节节攀高。究竟是溢价太多还是真有潜力，选择好的置业板块尤为重要。

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板块分析

通过重点发展的新城及热点区域，分为6个板块进行分析：大兴新城（黄村）、亦庄板块、旧宫板块、西红门板块、瀛海板块、新机场新城。

一、亦庄板块

先用数据说话，2017年，北京全年商品房成交总套数中，大兴位列第一。其次为房山、通州、昌平、顺义等。

亦庄项目在大兴新房成交总金额TOP10中排名第一，共占了6席，用数字印证了亦庄在其他板块中的超脱地位，其标签的独立性和市场号召力。

▲2017年大兴新房成交总金额TOP10（房价是17年以前数据）

▲亦庄

亦庄是北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区，是一个生产和研发的高新产业基地。

亦庄的街道整洁开阔，环境好，商业配套完善，医疗教育也发展迅速。

亦庄线加上京津高速交通非常方便，最近几年万科、金茂、城建、融创、首开、龙湖等知名房企相继进入亦庄，自带的光环都很足。亦庄价格涨的稳，同时能保证销售套数，产品迭代又很坚实，十足的高端板块。

高端板块除了产品过硬，对稀缺资源的占有，也是必要条件。以含金量最高的教育资源，2017年确认“人大附中”入驻河西区，学区再度加码。

亦庄自带产业，又紧邻通州区，不管居住还是就业都是不错的选择。

代表楼盘：

比较值得关注的楼盘，首先是高端盘金茂府，2015-2017年3年的成交中，亦庄·金茂悦（含亦庄金茂府）从未跌出过前两名。

刚需感较足的是北京城建·海梓府，主打83平两居、94平三居，价格也相对更合理。

小户型的通泰国际公馆适合低首付刚需上车。

二、黄村板块

走进黄村，就是一个生活节奏比较慢的老县城的感觉，区域内新盘不多，跟亦庄崭新的规划、大量的产业园、高大上的楼盘和商业配套没法比。

但黄村是大兴区中生活气息较为浓厚的购房板块。是大兴新城和区政府所在地，有人口红利和交通优势，区域内包含3条轨道线路——地铁4号线、S6号线、京雄城际铁路。

▲黄村

虽然黄村板块住宅项目较为稀缺，可以选择性价比较高的二手盘，价格基本在3-5万/㎡。

三、旧宫板块

旧宫位于南四环和南五环之间、德贤路旁，区域内有2条地铁线——地铁亦庄线及在建的地铁8号线三期南段，但这两条地铁在旧宫镇内覆盖的区域不多，区域内的几个新盘离地铁也有点远。

虽然地理位置占优势，但这个区域就环境和发展潜力来说跟亦庄也差太远，溢价有点高。

旧宫板块最大的特色是：距离北京市区最近，配套也相对完善。之前是北京市区价值洼地，但现在房价也涨上来了，新盘价格平均在7~8万元/平米，二收盘均价4.7万/㎡。

代表楼盘：

四、西红门板块

西红门火起来，源于商圈的发展。在大兴区政府的规划中，位于南四环、地铁上盖、总体量达120万平方米的大兴西红门商圈被寄予厚望，成为最有希望承接新国门商圈的板块。

据了解，西红门商圈的商业、办公配套总体量超过200万平方米，包括60万平方米的宜家家居和英特尔宜家购物中心，体量达50万平方米的由大兴区国有房企兴创开发的酒店等高端商务区，以及与住宅配套的综合体项目。

西红门作为传统乡镇和新兴社区，夹杂着新建小区、老旧社区和乡镇内的平房大院；在楼市产品上，现在普通住宅、别墅、洋房、公寓、写字楼等多业态全面发展，房价区间差异较大。

目前西红门板块内的新房并不算多，之前主要分布的是低密洋房、别墅。如今商住写字楼兴起，普宅可以考虑二手房置业。

十年以上的“老小区”一般都是6层高、没有电梯的小板楼；而跟随轨道交通规划兴建的一些较新的普宅，价格在4-5万左右。

五、瀛海板块

瀛海板块算是大兴区的后起之秀，位于城南中心位置，夹在亦庄新城和大兴新城两大发展热圈之间，有着良好的生活配套基础。

瀛海且有地铁8号线的穿行以及南海子公园的助力，如果今年8号线三期四期部分路段（珠市口站至瀛海站）能够通车，可乘地铁快速到达二环内，并可与7号线、10号线、14号线换乘，享受北京四通八达的轨道交通所带来的便利。

区域内的楼盘主要以改善型住宅及别墅为主。未来的瀛海或将成为南部的中央别墅区，与其他区域的别墅区呈四面鼎力之势。

代表楼盘：

六、新机场板块

第二机场受益区板块的板块特色是：临近北京规划第二机场，南中轴路直达二环，有规划机场高速和规划地铁，是大兴房价最低的板块。

▲建设中的新机场

新航城以南中轴为发展主线，辐射礼贤、榆垡、安定、魏善庄、庞各庄五镇，建设以临空产业、商务服务、总部经济、文化创意、休闲娱乐为主的国际化高端产业新城。

这个板块楼盘项目比较少，但随着空港经济的发展，未来板块潜力很大。
目前代表新盘：魏善庄一品嘉园，均价4.8万。

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大兴的现状和未来

繁华与荒芜并存

大兴由于地域太大，除了几个临近主城区的热点板块发展较快，我们能看到繁华，能看到好的生态环境，也能看到发展前景。但仍有大片区域触目荒凉，缺乏产业支撑。

比如天宫院虽然楼盘开发较多，但配套相差太远。即使是旧宫，也有着太多地段是城乡结合部的破败景象。从市区通往新机场的路上还有大面积的耕地、破旧的小村庄。

▲天宫院一角

▲横七竖八的线杆

▲大面积的耕地

▲机场线上的醒目门店

▲破旧的小村落

▲新机场周边

大兴的发展不平衡是显而易见的，有太多区域短期内顾不上。

利好时间周期太长

大兴的未来值得看好，只是发展肯定有一个周期。

轨交还好，新规划的几条线路陆续在2021年以前也差不多能开通。

但定位亚洲第一大机场的大兴机场，貌似能够带来庞大的人口红利，然而且看时间节点：远期（2040年）按照客流吞吐量1亿人次，飞机起降量80万架次的规模建设七条跑道和约140万平方米的航站楼，机场预留控制用地按照终端（2050年）旅客吞吐量1.3亿人次，飞机起降量103万架次，九条跑道的规模预留。

利好大概要随着京津冀一体化的繁荣来逐步实现了。

大兴楼市的未来

作为楼市的后起之秀，大兴土地供应充足，发展规划及政策利好带来集聚效应，几个热点板块，尤其是亦庄占据产业优势，其发展不容小觑。黄村由于交通便捷和生活配套的完善，加上合理的价格，适合上车刚需。

处在发展阶段的大兴，房价明显已经先行于产业。

大兴的未来应该是人口红利，是产业构建，是发展经济，而不是楼市的哄抬房价。

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置业建议

看好大兴或者有大兴置业需求的人士，建议重点关注亦庄板块和瀛海板块。

亦庄具备产业支撑，又紧邻通州副中心，不管居住还是就业都是不错的选择。

瀛海板块具备发展潜力和居住品质。南海子公园是北京落实城南行动计划的第一个重大生态工程，各路名企开发商集中在此进行住宅开发，加上8号线南延线的开通和其他配套的不断完善，将会更大提升瀛海板块的居住体验感。

新机场板块也有很大的价值和发展空间，但要谨慎房价的透支。

区域的发展离不开政策和产业，我们的选择需要谨慎的眼光。不管工作还是居住，无论是高净值人群改善还是小资金刚需，适合的才是最好的。