郑州楼市“四环时代”，这里有一份购房指南！

前段时间楼市发过一篇文章，讲了《当下郑州三环内的新房该如何选择》，很多粉丝在留言里呼唤目前三四环间的楼盘选择，于是就有了这篇文章。

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一张地图告诉我们的现实

这是刊登在大河报上的郑州城市建设空间架构。北边到大河路，东边到万三公路，南边到南绕城高速，西边到西绕城高速。通过五条闭合的环线，展现了郑州城市的发展现状。

2016年末，郑州市域总人口972.4万人。根据规划，到2020年，郑州市域人口要达到1245万人。这就意味着，三四年的时间，郑州市总人口将净增长272.6万人！

目前郑州三环内的新地基本靠拆，土地供应稀缺，新房不多，落后的城市规划并不能承载人口快速增长带来的压力。于是，三四环间就成了主要的外溢承接地。整个郑州的城市拓展和建设，已经彻底进入到了四环时代！

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未来主要的购房方向

三环四环之间一个最大的好处就是，这里与主城区连接紧密，可以借助成熟区域的配套，自然延伸，省时又省力。

三四环间就是现在以及未来几年政府财政重点投入的方向。地铁、学校、商业、医院，这些和你生活息息相关的配套，未来将会集中出现在这里。

以下10个片区将是郑州在未来几年城市拓展的主力区域，也是最主要的购房方向。

这里我们剔除北龙湖片区。与三四环间的其他片区相比，北龙湖占据着最好的资源，气场很足，房价最高。在整个郑州独一无二，郑州任何一个片区都比不得。这里先暂且不说。

下面主要说说郑州三四环间的10个重点片区（按照均价由高到低的顺序）。

1、龙子湖高校区：毛坯均价22000元/㎡

距离北龙湖较近，高校聚集，住宅主要在姚桥路以北。安置房多，在售新房少。这里已经开通地铁1号线。

2、东站东区：毛坯均价20000元/㎡

主要指高铁站东广场至京港澳高速，土地储备量大，但多为商服用地，住宅用地少。地铁1号线在这里有两个站点，博学路站和市体育中心站。

3、杨金片区：毛坯均价16000元/㎡

北龙湖片区以北，因机场限高影响片区总体量，而且前期内定地块较多，都是小开发商，发展缓慢。随着碧桂园、康桥、泰禾等几个知名开发商的进驻，希望整体情况能有所改善。这里规划有地铁6号线。

4、经开区（三四环间部分）：毛坯均价16000元/㎡

这里包括老经开区最南边的一块区域和经开滨河国际新城最北边的一块区域。两个区域房价一直不低。

5、北三环片区：毛坯均价16000元/㎡

发展的很成熟，大部分属于金水区，西边的一块属于惠济区。曾经被小产权房，经适房，城中村占据，城市面貌较差，几乎没什么净地，新盘也一直不多。这里被3条地铁线覆盖，分别是2号线，3号线和4号线。

6、惠济核心区：毛坯均价15000元/㎡

这里主要承接了北三环的外溢。大北区的热盘多集中于此，有众多一线大品牌房企和本土知名房企。2016年下半年到2017年上半年，这里涨势很猛。到了2018年上半年，这里的价格有所回落。这里规划有地铁2号线北延线。

7、老高新区：毛坯均价14500元/㎡

这里主要承接了中原老城区的外溢。在售项目比较多，是西三环外最成熟的片区，学校医院等生活配套齐全。目前有地铁1号线穿过。

8、东南3.5环片区：毛坯均价13700元/㎡

这里主要承接了老管城的外溢。因为连片开发，交通比较便利，地铁2号线已经通车，在售楼盘均价与环内相比差别不大。

9、常西湖片区：毛坯均价13500元/㎡

距离中原老城很近，现状就是土地出让慢，住宅供应匮乏，需要时间等待。融信、中晟、恒大、金科等都有参与此片区改造，后期潜力不小。这里被3条地铁线覆盖，分别是1号线，6号线和10号线。

10、西南3.5环片区：毛坯均价12700元/㎡

主要是二七运河新区，有南水北调渠穿过，整体全新规划，可开发的土地较多，所以住宅项目也较多。目前还没有被地铁覆盖到。

以上就是整个三四环间楼市的基本面。同样是三环四环之间，价格最高的是东边，其次是北边，西边与南边价格接近。

在之前的行情中，南边的价格最不敏感，而如今南边的价格有了小幅补涨，基本上优质楼盘的价格都达到了14000上下。同时，北边的价格有了小幅回落，出现了一些不到15000的房子。南北价差正在缩小。

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三四环间主要楼盘大盘点

我们来盘点一下，三四环间的各个片区主要的楼盘和价格。

三四环间在售、已入市的主要楼盘一览表▼

注：以上信息均为调研获取，仅供参考，具体以开发商最终释放为准。

经过初步统计，除去北龙湖片区，郑州三环四环之间可供选择的楼盘主要有将近40个。

这40个楼盘里，有一些老盘，比如泰宏阳光和苑、广电天韵、中建观湖国际、公园道一号。也有不少纯新盘，比如碧桂园天誉、康桥东麓园、泰山誉景、融创城开中原宸院。

那么这些楼盘我们到底该如何选择？

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三四环间购房的具体选择

买房一定要结合自身情况，我们分别针对刚需，刚改和改善型购房者，一一给予建议。

1、如果你更偏刚需——

推荐关注融侨悦澜庭，永威城，绿都澜湾，谦祥钱隆城，美景麟起城。

首先，永威城和绿都澜湾我们已经说过很多次，它们是刚需置业管南的首选。

如果你的预算在南边买不到永威城和澜湾，那就去看看融侨悦澜庭。这个盘是毛坯房，12000多的价格，在二七运河新区算是性价比较高的。

如果你想买在西边，可以去看看谦祥钱隆城。高新区门户位置，有学校，距离丹尼斯1000米范围内，旁边还规划有万达。

如果你想买在北边，现在美景麟起城60多㎡带装修的小两房还不错，15000左右的价格。

此外，还有几个新项目可以关注。

比如管城区的富田九鼎公馆，城改千亩大盘。南三环本就大盘云集，虽然周边环境杂乱，但毕竟属于三环边上，也有河景，建议关注。

比如盛润运河城，是二七区最后一个城改千亩大盘。无论从位置、体量，还是定位，算是泰宏建业国际城的翻版。开发商盛润是河南本土房企，但竞争力不强。关键还是看价格。

比如名门西岗，目前真正意义上属于常西湖核心区的楼盘就只有它。问题是进度太慢，需要时间等待。

2、如果你更偏刚改——

推荐关注富力建业尚悦居，正弘澜庭叙，金科城，保利文化广场。

通过对比，你会发现尚悦居16000带精装的小高层性价比挺高。这个位置虽说现在不成熟，但未来是有升值潜力的。

它旁边的正弘澜庭叙三期也是值得一看的。位置很好，周边更成熟。但据说三期也要绑定车位。

再看西边高新区的两个盘。如果你注重教育，金科城是学位房，很稳妥。如果你对教育没需求，喜欢热闹，就去看看保利。

而泰山誉景的首期无论是地块本身还是周边，刚改都不建议关注。

美景美境一个最大的问题就是安置房和商品房在同一个地块上，不过安置房面积偏大，应该是自住居多。

此外，再看几个新项目。

比如融创城开中原宸院，是胖庄改造项目，TOP级产品系“宸院系”，不过规划和融创瓏府很类似。临近正商家河家，预计价格与家河家相比只高不低。

碧桂园天誉和康桥东麓园属于杨金片区。杨金片区一直不被大家看好，配套是硬伤，希望品牌房企的入驻能让区域形象重塑。

3、如果你更偏改善——

东区显然环境更好，舒适度更高，又有升值潜力。可以去泰宏阳光和苑捡捡漏，不过目前房子不多了。

而广电天韵目前两万五六的价格显然是偏高的，已经不适合买入。未来华庭的话要注意在售楼栋有一个单元是公租房。

其实，这个节点对于改善来说，也许二手房是个不错的选择。比如高铁片区海马公园的二手房，两万四五。比如龙子湖片区，正商书香华府和永威五月花城的二手房，两万二左右。

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写在最后的话

以上就是当下郑州三环四环之间的楼盘选择。

在目前政府限价的保护下，刚需自住，有合适的就入手，可以买就不要等。

改善购房，房子的定位要尽量和区域定位相匹配，才能保证其价值。

买房最怕的是什么呢？最怕陷入自己的认知维度中，一叶障目不见泰山。

有一个粉丝，首付40万，说一直在看南四环外的绿地公园城，带装修13700左右的价格。我问他，他说公园城精装13700左右的价格自己可以接受，三环周边的楼盘怕太贵，不敢看。

南三环边管南的绿都澜湾和永威城，均价13700。
高新老城区谦祥钱隆城，均价13500。
西三环内盛世卧龙城，均价13800。
管南航海路沿线正商城，均价13000。
四环内二七运河新区，片区均价也不超过13000。

这就是最大的问题，相近的价格，在整个基本面上，可选的是如此之多，为何偏偏要单一的执着于绿地公园城。

他只是陷入了自己的认知局限中，按照自己的主观认知去看房子，如同盲人摸象一般去探索自己的认知边界。

人最容易陷在一个小区域里，挣扎、纠结、焦虑，最大的原因也许只是你知道的还不够多。

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郑州如此之大，区域如此之多，当你站在更高的角度，当你了解更多的楼盘之后，你会发现，买房对你来说，完全是另一种光景！

扩展阅读：2018在郑州三环内购买新房，该如何选择?