长租公寓这9大投诉事件，你中了几个？

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丨来源：公寓次世代综合

信息来源：互联网合规君、张豪律师

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长租公寓发展时间不长，但是租房这项经济活动却由来已久，对于长租市场的运营商、业主、二房东来说，能够掌握租客的真实租房需求是首要技能，除此之外，想要持续长久地运营下去，并且获得盈利，就需要减少投诉，做大品牌，哪些问题最容易引起租客投诉？

以下为从某租房平台获取的近3个月租客投诉统计，汇总了租客针对公寓运营商投诉的963次客诉事件，从分类上来看主要包括押金退还、维修服务、态度问题、短信催收、附加费用、房东违约、水电煤费用、租金退还、其它问题等。

据某租房平台汇总近期963次租客投诉显示，其中投诉类型中占比前三的为押金退还、维修服务、房东态度，城市占比中占比前三的为上海、北京、深圳，主要因为北上深一线城市的房源总量在其平台总房源占比中最高。

在统计的963起租客投诉汇总中，投诉对象主要包括个人二房东和企业二房东两类。其中被投诉的个人二房东总数较企业二房东个数多，但被投诉的次数汇总上，企业二房东以505次反超总数458次的个人二房东。企业二房东由于房源量较多，所以虽然被投诉房东总数少，但是被投诉总次数却比较高。

上图为房东不退押金遭租客投诉各城市占比，城市占比前三的仍为上海，北京，深圳。其中个人二房东此类的投诉比企业房东要高。

对于租客而言，相较于个人二房东，面对企业押金被退的几率更高。

一方面，如果是租房企业，如果出现克扣押金现象，租客可以联系一批出现相同情况的人进行维权，而面对单独房东很容易被认定为纠纷，警方不予受理；另一方面，公寓企业更注重企业名誉、品牌形象，所以宁愿不克扣押金也要维护自身名誉，但是对于个人房东来说，租房大部分是一锤子买卖，租房结束之后会遇到新的租客，不会形成不好的传播及认知。

除了以上这份数据之外，张豪律师通过在中国裁判文书网、无讼、威科先行及OPENLAW等网站检索关键词“长租公寓”、“房屋托管合同”、“长租房”的方式，搜集了从2010年1月1日至2017年12月30日与租房相关的诉讼案件，涉诉案例数量271件，整理出《长租公寓行业涉诉案件之数据检索报告》，分析了目前租房市场遭到投诉的事件占比、地域分布等。

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涉诉案件数据分析

文丨张豪律师 来源丨互联网合规君

1涉诉案件时间分布

笔者通过检索收集了272件裁判文书中，其中2017年度关于长租公寓行业涉诉案件最多，高达165件，占全部裁判文书的60.6%。如此多的行业涉诉案件集中爆发，可能与该行业市场参与度存在关联。长租市场参与度除了受到经济市场的影响外，更主要的来源于政策红利的发放。

下图梳理了自2015年到2017年，中央层面对于房屋租赁市场行业的支持政策，从中可以明显感受到这个市场在2017年度的热潮。

2涉诉案件区域分布

检索收集的272件长租公寓行业涉诉案件中，管辖法院主要分布在河南、云南、山东三个省份。该检索结果与长租公寓行业热度城市分布存在较大的差异性，在详细检索相关案例后，发现河南、云南、山东三个省份在2010年至2017年中存在着多起群体诉讼，从而导致相应的案件分布较多。

3涉诉类型分布

在272起案件中，涉诉类型主要为房屋租赁合同纠纷、房屋买卖合同纠纷以及居间、委托合同纠纷。各类型的案件排名顺序如下：

第一名：房租租赁合同纠纷，共133件；

第二名：房屋买卖合同纠纷，共44件；

第三名：居间、委托合同纠纷。

各涉诉类型分布详见下图：

4涉诉案件主体分布

在272个长租公寓行业涉诉案件中，涉诉行业主体为法人的有219件，占所有涉诉案件的81%，非法人（包括自然人）的有53件，占所有涉诉案件的19%。

在这些法人当中，以被告为诉讼主体的居多有201件，以原告身份参与诉讼的仅有18件。

在长租公寓行业涉诉的公司中，西双版纳非霖酒店管理有限公司涉诉案件数量最多，高达58件，其次是郑州市克尔达房地产营销策划有限公司18件，然后是南阳港达房地产开发有限公司15件，鲁山县珠江国际酒店投资管理公司9件，以及其他详情如下图。

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典型案例分析

案号：(2017)云2801民初128号

（西双版纳非霖酒店管理有限责任公司涉诉案件之一）

案件名称：刘晓阳与西双版纳非霖酒店管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷

法律关系：

作为长租公寓行业参与者，在本案中存在的法律风险：

1、三方主体的民事法律关系的确定问题，即是否是房屋租赁合同法律关系（房屋租赁合同法律关系中的本租和转租问题）

法院认为：本案中，原、被告订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》约定的主要内容包含的民事法律关系要素内容为原告刘晓阳有义务按约定将其所有的房屋交付被告版纳非霖酒店公司托管（使用、收益），并有权利按约定向被告版纳非霖酒店公司收取委托经营管理物业的收益费(租金)。

被告版纳非霖酒店公司有义务按约定向原告刘晓阳支付委托经营管理物业的收益费（租金），并有权利按约定对该房屋托管（使用、收益）。原、被告订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》约定的主要内容符合合同法规定的租赁合同法律关系特征。因此，原、被告双方的民事法律关系应确定为房屋租赁合同法律关系（本租）。同理，被告版纳非霖酒店公司依据与原告刘晓阳订立的《非霖公馆业主房屋托管合同》和与第三人张翔订立的《非霖公馆出租承包协议》将原告刘晓阳所有的房屋交付第三人张翔使用、收益，所产生的民事法律关系也应确定为房屋租赁合同法律关系（转租）。

笔者提示：
首先应当确定长租公寓从业者在相关商业链条中的法律地位，从而理清与其相关连的法律关系，才能做好相应的风险防范体系。用于明确在此后的合同履行过程中出现纠纷，应当依据何种法律关系，来确保该行业从业者享有法律意义上的相应请求权。

2、从业者迟延履行托管合同，所产生的法律后果

法院认为：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同法第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”该条第三款的规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”该法第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金···”

笔者提示
在商业行为当中，商业风险的时刻相随，因此如何在违约损害和继续履约损失之间，做到两害取其轻的关键点在于做好相应违约成本的预算，并且可以事先在合同中做好相应的风险回避。

3、房东能否要求转租的承租人在承租房屋尚在租期内归还房屋。

法院认为：本租约合同解除后，被告版纳非霖酒店公司有义务返还原告所有的房屋，但现因第三人景洪汇翔大酒店、张翔依据与被告版纳非霖酒店公司订立的转租合同而占有该房屋，且占有该房屋是在原、被告订立的本租合同基础上，本租合同解除后，作为次承租人的第三人景洪汇翔大酒店、张翔占有该房屋已无法律原因，应当予以返还。

笔者提示
此处法院的审判逻辑在于，租赁权属于债权，转租行为的合法性在托管合同中明确约定非霖酒店在享有任意转租权，无须得到房东的同意。但在托管合同解除后，非霖酒店的间接占有行为无法律依据成为无权占有人，而依据占有的连续性，转租后的承租人景洪汇翔大酒店也成为无权占有人。

该问题针对不同的主体，有不同的解决方式。

对于转租的承租人来说可以依照《城镇房屋租赁合同解释》第17条，行使代位清偿请求权，通过以非霖酒店所订立的托管价格来支付承租人的月租，来阻止出租人行使法定解除权。

对于长租行业的从业者来说，保证稳定的资金来源。在合同中做好设置使转租的承租人的资金支付先于托管资金支付。或者依托于其他大的资金方，做相应的单纯物业托管合作。

上述案例为非霖酒店2017年度58件同类诉讼中的其中一篇，该类案件涉诉情况详情如下：

该些案例的判决时间集中于4月5日至10月10日，法院的事实认定与法律适用较为一致。做好详尽的对房产的尽职调查，防止集体诉讼也是长租公寓的风控关键点之一。

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小结

政策红利的发放导致长租公寓这个存在多年的行业，成为新的风口。不间断的创业者冲入这片蓝海，该行业的发展现已呈现指数势增长。但是盲目的跟风，不是一个理性投资者所为，审慎投资，合理经营是才是长久之道。对于法律成本投入重视度或将成为该行业角逐成为独角兽的筛选条件之一。

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来源：公寓次世代综合

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