商业地产整体操作流程及盈利模式

第一部分: 商业地产的本质与价值

商业地产顾名思义, 作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产的概念有广义和狭义之分。从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非住宅型物业，包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等。这些广义的商业地产有一个共同点，那就是存在使用者与投资者分离的市场，这是和住宅房地产的典型差别所在。狭义的商业地产则专指用于商业服务业经营用途的物业形式,包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等,其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。无论是广义还是狭义,商业地产都是房地产商品的一个分支,其建设开发同样是为了实现对商铺的租售,从而获利。广义上的商业地产变成了城市综合体的概念。而狭义的商业地产概念是指专用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。

▲ 狭义的商业地产：指一种房地产形态，此类物业是用来满足各种经营商家的使用功能需求，并通过向经营商家收取租金的形式获得利益。

▲ 商业地产开发的本质：提供商家租赁来用以商品交易、提供服务的场所。

▲ 三大主体：业主/投资者、经营商家、消费者。

2、商业地产的本质属性：商业+ 地产+ 金融

3、商业地产利益各方关注点

▲ 商业地产之发展在于顺应了宏观、中观、微观的发展需求。

▲ 商业地产之新在于它能够带来的巨大利益，但同时也带来巨大的社会风险。

▲ 商业地产的复杂性也带来社会利益和财富的重新分配。

4、商业地产之价值

1、商业是所有持有物业中增值最快的。

2、对抗通货膨胀，对抗经济周期的能力，稳定收益，稳定股价，有更高的比价（P/E），香港的大开发商都有大量持有物业。

3、资本化带来的盈利、变现与融通。

资本与管理的互动，通过大资本的杠杆，放大商业管理效率提升的价值，在资本市场获得溢价与循环。

第二部分：商业地产整体操作流程

一、从商业、地产开发角度分析商业地产操作流程

鉴于部门职能及工作重心的不同，下面主要从四方面进行深入分析

1、投资策划

一个商业项目的成功与否，在选定了地点的那一刻就已经注定。地点选得好，该项目就成功了80%，反之，则只有20%的成功把握。因此项目前期的投资策划显得十分重要。

2、项目策划

通过前期对项目所处城市及商圈的深入研究，找出项目准确的市场定位，根据定位进行商业规划设计、建筑空间设计以及动线规划设计，是项目策划的主要内容。

B、项目定位

C、规划设计

3、招商推广

商业物业招商，是营销策略的重要一环。一个购物中心经营成功与否，招商是其关键原因之一。

一般来说，大型商业地产项目的招商推广可以分为整体招商部署、招商策略制定、招商手段拟定、目标品牌评估、租赁政策拟定、推广部署计划、实施进度控制、商户装修、筹备及开业等模块。

4、经营管理

经营管理是购物中心项目开发中最复杂、最长期的操作环节，是购物中心品牌塑造的最重要工作。开发商成立商业管理公司管理购物中心是目前国际通用的管理模式。

二、从金融、资本角度分析商业地产操作流程

1、融资决策

信贷：快速销售型开发适合此类融资模式

在国内房地产调控政策力度明显加大的情况下，房企的境外债券和银团贷款呈现积极态势。同时，从目前商务部的表态看，并没有采取限制境外资金投资房地产的迹象。资质较好的集团性企业仍可获得长期低成本信贷支持，但成本相对早前有明显提高。中长期来看，央企有着很好的银行信贷支持。信贷的期限一般比较短，开发贷款其实不适合持有型的商业地产项目。

信托：成本较高、便捷、但日益受到监管

在《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》发布后，房地产类业务和银信业务无疑是最受影响的两类。首先，今后融资类地产信托将经受更严格的审批措施。央行召集信托公司讨论，要求信托公司用自有资金发放贷款的余额原则上不能新增，如果要新增，要按新增额的150%向央行的特种存款账户缴纳存款，存款没有利息。

基金：成本最高的的一种融资方式。

基金分为海内外私募基金、海外机构以及境内机构投资者。

债券：境外上市房企境外发债——后市压力增大。

内地信贷对房地产的收缩，以及销售形象的调整，使境外债券成为了房地产商缓解资金之渴的核心渠道。

商业地产的现金流模式区别于传统地产开发，大量投资前置，经营收益缓慢回笼，融资量大，融资期限长。

C、选择最佳融资方案

融资决策的关键因素（FRICTO）

融资决策的关键因素，我们可以概括为FRICTO，它代表灵活性（flexibility）、风险性（risk）、收益（income）、控制权（control）、时间性（timing）和其他因素（other）。

Ⅰ、 灵活性：融资决策影响投资者未来按照可接受条款筹集资金的能力。对于快速增长的房地产企业来说，维持一个合适的财务杠杆水平有利益保证企业在金融市场上充足的借贷能力。融资决策要考虑到企业的长远发展，以及企业在各个项目中的整体利益平衡。

Ⅱ、 风险性、收益：财务杠杆是谚语中的“双刃剑”，它使自有资金的收益率放大，也带来了更大的财务风险。目前我国房地产企业普遍的高负债率，实际上正隐含着巨大的财务风险，表明大多数房地产企业并不具备良好的抗风险能力。融资决策中需要确定财务杠杆，确定债务资本和权益资本的比例关系，找到一个风险和收益的合适的平衡点。

Ⅲ、 控制权：公司的融资和决策权的分配。

Ⅳ、 时间性：资金的融入要按照资金的投放使用时间和用量合理安排，使资金在时间上相互衔接，避免取得资金时间过早而造成投放的闲置或取得资金滞后而延误资金投入的有利时间。

Ⅴ、 其他因素：对融资决策可能产生影响的其他外界因素，例如对于整个大市走向的把握，对于影响资金流量的外界因素的监控等等。

A、持有物业类型的选择

B、目标物业成熟度的选择

C、租售的配比

3、管理决策

A、购物中心的特征：组合、互动、协作、共赢

▲ 以商铺为“经营”对象，将商铺租金做为主要收入来源。

▲ 多种行业、业态并存经营，多种业态组合互补，强调一站式综合服务。

▲ 采取多样化灵活的计租及收租方式，实现租金收入不断递增的经营目标

▲ 注重：品牌效应“、追求客流最大化而非单纯营业额最大化。

▲ 提供多种类型、多种方式的购物中心整体宣传促销活动，打造购物中心的整体形象与品牌。

▲ 租户在各自经营范围内可完全独立运作、自我经营。

▲ 建有统一的会员管理体系，实现租户会员信息的有限共享

▲ 规范的租户招商与质量管理体系。

▲ 进行统一的租户奖惩考核管理，奖优淘劣、提升租户品质质量。

▲ 提供多种收款方式，并且多种系统共存、信息共享。

B、后期商业管理的核心内容

C、营运管理的标准化：

由单点模式向标准化连锁模式过渡，只有标准化的运营体系才能连锁化，才能保证管理效率。

D、管理模式的划分---单点管理的深度

---资产与物业的双重管理

4、退出机制

A、整体出售

在中国目前泡沫严重的市场行情下，销售价格远大于内在价值，理论上来讲，销售的财务回报要高于经营回报。整体出售商业物业能够一次性变现资产，回笼资金，但对物业质地要求较高，比较适合大型、较优质的商业物业。

B、将资产注入上市公司

将资产注入上市公司，在增加上市公司资产、稳定上市公司收益的同时，将商业物业转变成为一种公共的金融投资品，能够最大限度的分担风险，同时实现退出。

C、REITS上市

REITS-本质上是将流动性很差的商业不动产证券化、流动化，从而解决退出的问题。

对海外持有业务发展的研究显示，房地产的发展都经历了直接持有—简介持有（间接持有（金融化）的阶段，并且都是从不直接持有到私募发展最终到REIT壮大。

第三部分：商业地产的盈利模式

1、盈利模式

商业地产的盈利分类：

第一种和住宅一样，可以买地、建房子、卖房子，也就是“开发模式”，主要是销售收益;

第二种把商业物业建起来以后可以持续性经营，获得经营性租金和经营性利润，它的收益模式是经营性收益;

第三种它通过经营性收益，也就是有周期收益率，有经营收益，就会带来大量的物业增值升值，这个物业的价值就会升得很高，也就是说第三种是资产性增值收益。

第四种通过资本性的运作获取收益，是资本收益。

商业地产的本质始终是“商业+地产+金融”，因此商业地产的盈利模式将围绕这三方面进行分析，除此之外，企业品牌价值的提升也是企业盈利的重要因素。

2、决定条件

3、最后总结与案例分析

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