低风险EB-5项目的主要特点

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文｜John Roth

来源｜investors

全文2956字，阅读需要8分钟

编者按：来看一篇来自John Roth发表在EB5投资者杂志的文章。该文章主要介绍了低风险EB5项目的一些主要特点，对于项目自查和筛选很有借鉴意义。但是我们要强调的是，对于投资人而言，对于一些内容，不要偏听偏信，要知其然，还要知其所以然。

近年来，由于业内金融专业人士已经学会降低EB-5投资者面临的风险，EB-5项目形势发生了重大变化。所以，将传统方法与新的方法结合，最佳项目将会具有以下所有或大部分降低风险方面的特点。

预批准项目

“预批准”的EB-5 项目是指已经获得美国公民及移民服务局裁定符合EB-5法律和惯例的项目。预批准是指第一个由项目投资者递交的I-526申请获批的情况，或“样本”申请（实质上是项目发起人提交的I-526申请，无需申请人资料 ）经美国公民及移民服务局批准的情况。只要预批准后项目未发生任何重大变化，美国公民及移民服务局审查官将会在所有后续审理中对同一项目中的投资者递交的I-526申请遵循之前的项目批准裁定。此时I-526申请已经成功一半，因为对于上述后续申请人而言，只有当其自身资金来源和路径证明文件存在问题时才可能会被拒。遗憾的是，由于EB-5申请的审理时间较长，导致预先批准项目相当少。I-526和I-924样本申请需要的平均审理时间为21个月。只有开放时间很长的项目（有时因为项目遇到困难）才可能获得预批准状态。确实存在此类项目，而且在业内具有良好人脉关系的研究团队可以找到此类项目。

项目已开工

投资已经开始施工的项目的风险一般会小于投资尚未开始施工的项目。任何项目中最严重的问题和延迟一般发生在筹建期间或施工初期。许可问题、区划问题、材料或人工问题都可能会导致建设项目停止，在最坏的情况下，甚至可能会导致开发商放弃项目。从施工角度而言，项目进度越超前，项目面临的风险越小，商业计划书目标更可能会被实现。项目进度不仅对于项目产生偿还投资者资金所需的现金流很重要，对于创造EB-5投资者I-829申请裁定中所必需的就业也特别重要。

过桥融资

使用所谓的“过桥融资”是开始项目施工的一种特别有效的方式，同时可以为 EB-5投资者提供最大数量的就业创造。美国公民及移民服务局在其2013年5月30日政策备忘录中明确了其关于过桥融资的立场，即项目可以使用短期“过桥”融资开工，随后使用EB-5资金替代此等短期“过桥”融资，过桥融资创造的所有就业将会被完全计入投资者创造的就业， 即使EB-5 资金是在项目开工后投入的。

开发商已经利用其自有资金对项目进行大量股权投资

即使不是金融分析师，我们也不难理解，如果项目开发商没有向项目投入任何自有资金，通过这种方式对冲项目开发风险，这将会影响投资者对项目的投资信心。此外，交易中的债权人（大部分为EB-5投资者）始终希望通过“股权缓冲”保护其投资。因为股权投资者会先于债权人承担损失，大量股权将会帮助债权人抵御商业计划书未达到计划目标造成的损失。另一个问题，如果开发商没有利用其自有资金对项目进行投资，则开发商会缺乏按时实施项目并将成本控制在预算以内的动力，因为在项目延误期间开发商的资金并未闲置。

发起人和开发商相互独立，或项目受到第三方监管

若发起人和开发商是关联方，则资金被挪用的风险将会增加。项目聘请的第三方监管公司通过独立监控项目进度，向投资者提供关于项目施工状态和融资的定期报告可以减小此项风险，减轻投资者的担忧。第三方监管公司还可以监督流入和流出EB-5投资资金的款项，以及EB-5项目是否符合EB-5投资基金对项目进行投资的条款。

项目管理人具有良好的业绩记录

项目可能具有优良的特点，但是如果项目管理人缺乏项目管理经验，则对此项目进行投资可能不是一个明智的选择。大部分EB-5欺诈案例都与无经验的EB-5项目管理人管理的首个项目有关。如果项目管理人没有任何EB-5项目业绩，则表示管理人的道德品质尚未得到检验， 其管理EB-5项目面临的特殊挑战的管理能力也尚未得到证明。
请注意区域中心并不始终是项目管理人。近年来，众多EB-5项目管理公司纷纷涌现，搜遍各类地理区域，以找到与EB-5融资相匹配的合适项目，然后他们“租用”一个经核准在相关地理区域中发起项目的区域中心，在该地理区域中设立项目管理公司，管理EB-5 项目。显而易见，当评估由独立公司运营的项目时，区域中心的业绩根本不重要。关注点必须放在将会负责日常事务的EB-5项目管理公司上。
当评估区域中心或项目管理公司的业绩时，不要完全相信区域中心向潜在投资者提供的统计数据，要透过现象看本质，这一点很重要。正如马克·吐温所说，“有三种谎言：谎言、彻头彻尾的谎言，和统计数据。”EB-5申请统计数据可能存在误导性，因为这些数据并不会提及在投资者加入后失败的和被撤销的项目， 而且一些区域中心已经找到通过与美国公民及移民服务局诉讼和调解从狭义的技术角度上使得I-526和I-829拒签消失的方法。

独立审查项目商业计划书

商业计划书包含关于竞争、市场和经济趋势、入住率、现金流、再融资可能性等问题的多项假设条件。若区域中心聘用了全国公认的完全独立的项目评估公司，且该公司协作编制了商业计划书假设条件，则会减小项目管理人在其商业计划书预测中过度乐观的风险 。

项目资本结构中EB-5融资所占比例相对较低

项目对 EB-5融资的依赖越大，项目无法产生足够的资金确保项目顺利完工的可能性越大。目前，大部分最优质的项目使用的 EB-5 资金在其总募集资金中所占的比例不超过25%，减小了融资不足的风险。大部分优质项目会在向EB-5投资者进行发售之前获得所有股权投资者和债权人的承诺，但EB-5 资金募集始终是可能的的，所以始终存在不确定性。对于项目营销方而言，EB-5投资者来源随时可能会枯竭，或者EB-5签证改革可能会导致项目不符合将来EB-5投资的资格条件，或其他问题的出现可能会导致 EB-5投资者严重短缺，在无法找到其他资金来源的情况下甚至会导致项目失败。最好的项目将会通过限制其向EB-5投资者募集的融资金额，规划在EB-5资金募集未按计划进行的情况下获得其他资金来源的方式管理这一风险。

强大的管理团队

与任何金融投资一样，你投资的不仅仅是某个“实体企业”，或某份商业计划，你还在投资“人”。“人”在这里很重要，因为如果你投资的人是个人独裁统治者，且EB-5行业中有这类人，那么你是在自找麻烦。如果实行一言堂，没有任何人对管理者的判断提出异议，可能会导致决策不慎。事实确实如此，EB-5历史中大部分欺诈案件是由对区域中心和开发项目具有完全控制权的个人单独运营的。个人控制权过大可能会导致所有人因面临的诱惑太大，将资金挪为己用，而不是以最符合投资者利益的方式使用资金。投资者在投资之前应对项目管理人进行背景调查，这一点很重要。投资者可以通过各种在线服务查询公共记录和调取个人财务记录相关信息，包括关于税收短款和政府留置权的信息，和可能表明个人存在财务压力或商业诚信存在不良记录的其他记录。
找到具备上述所有特点的项目并不会保证项目一定会成功，但是将会大幅降低项目无法实现EB-5投资者两个主要目标的风险：签发永久绿卡和退还投资者投资本金。

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