硬菜！广州海珠区最大商圈、七大商业楼盘商业现状及投资价值研究

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调研摘要

广州江南西路及江南大道商业地铺形态多为住宅底层商铺，业态涵盖休闲餐饮，时尚服饰，社区配套等。与广州市内传统的北京路、后起之秀的天河路等商圈一样，近年的江南西街区商铺及购物中心，也面临着电商冲击和零售业不景气的双重困境。本次调研着重对江南西路、江南大道的一线临街商业、购物中心进行市场调查，探讨该片区商铺的投资价值。

江南西路，是本商业片区最重要的“主动脉”，曾有“河南的北京路”之美誉。以它为核心形成的江南西商圈，是海珠区体量最大、历史最长的商圈，从上世纪80十年代形成至今，已将近30年。

江南西商业片区是海珠区最大最成熟的区域级商业圈，以江南西路为核心，辐射两公里范围内东接江南大道，西连工业大道北，南接昌岗路，北达南田路，其包括万国广场，乐峰广场、 达镖广场等商业综合体，核心区域内拥有百货购物中心广百新一城、摩登百货(海珠购物中心)、 富力海珠城，贯通江南西的地下商城江南新地(一期、二期)，以及江南西路上有两百多家餐饮美食店铺，小区住改商小铺。

江南西商业片区范围

江南西商圈的形成，始于上世纪 80 年代末，随后在新千年后陆续新建开业的万国广场、 广百新一城、江南新地和富力海珠城，则为江南西商圈增添综合多元的购物中心业态。

本次调研范围挑选了该区的代表性街区商业及集中商业中心，调研的范围包括江南西路、江南大道中、江南大道南、富力海珠城、江南新地、信和广场、达镖国际中心等代表性的商业， 接下来详见下文分析。

江南西、江南大道商圈调研范围

商圈租金及售价状况

江南西商圈

一、江南西临街商业：

江南西路地段(江南西地铁站至广百新一城)是该片区的商业中心地段，商业氛围浓厚，主要以教育、服装、银行、餐饮、零售、中介、百货为主，人流量相对最大，商业氛围相对最浓厚并呈现两端对称分布，整条路段商铺的空置率较低。价格差异主要受商铺面积、商铺平面布局及临街状况等因素影响。一线临江南西路的商铺，空置率都相对较低，转让费一般在3-6万不等，但放卖的不多。

而江南西商圈内有紫金、紫丹、青凤、青竹等9条横街，与江南西路形成纵横交错的“鱼骨形”街道纹理。该片区与淘金、天河南等“住改商”情况相似，海珠区相关部门已将两旁的住宅65万平方米改造成商业用途，2009年还获得商务部颁发的“社区商业示范社区”称号。同时崛起，不少特色小店藏身横街内住宅首层。这些二线的临街商铺，空置率同样较低，放卖价格在5-8万元左右。

江南西路商圈主要街道

江南西路实景

调查小结：租金方面，目前江南西路的中间路段(由润汇大厦起至南油写字楼段)临街商铺月租金水平为670-900元/平方米，江南西路的两端路段(近江南西地铁站以及近广百新一城)临街商铺月租金水平为1000-1300元/平方米。售价方面，江南西路一线临街商铺单价基本上在20万左右，二线内街铺单价为5-8万。

租金案例

二、富力海珠城：

富力海珠城位于广州市海珠区江南西路1号、江南大道中180、182号，项目分为A、B两栋，集双子购物中心与超甲级写字楼于一体，总面积超过13万平方米，商场总建筑面积约5万平方米。其中A栋(江南西路1号)地上共6层，地下共2层，均为商业用途，层高约4.2米；B栋(江南大道中180、182号)为“富力天域中心”，地上共40层，地下共5层，其中地下1层部分为商业、部分为车库，地上1层至8层均为商业用途，其余楼层为办公用途，商业部分楼层层高约4.2米。

富力海珠城地处江南西区商圈龙头位置，与地铁二号线“江南西站”无缝对接。自2015年开业以来店铺开业率近80%,最高客流量超6万人次，成为海珠区商业新星。其为富力地产在广州倾力打造的首个综合性购物中心，包含零售、餐饮以及休闲娱乐业态，丰富的业态组合打造体验性MALL:海珠区首家IMAX影院、华南区首家PORORO儿童游乐园等等商户，打造新奇趣潮购物体验。

江南西路实景

调查小结：租金方面，根据根据市场调查楼层不同租金均价约90-550元/平方米/月(详见下表)，售价方面，富力海珠城现均为只租不售。富力海珠城各层的租金均价如下表:

富力海珠城A栋各楼层租金均价

富力海珠城B栋各楼层租金均价

租金案例

三、江南新地：

江南新地商业街位于广州市海珠区江南西路46号，项目贯穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站接驳，与周边的广百新一城，摩登百货，江南西原有的商业街形成优越的立体式业态互补商圈，江南新地商业街属人防工程，为地下2层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积约为两万多平方米;二期为330米；江南新地采用首尾地下双层复式结构，商城高7米，中间5-7米人行道，两侧共有200多5米地下街铺，设有13个出入口直达地面。

江南新地商业街采取错位经营的模式，定位为吸引主题消费商场，负一层主要以品牌商为主，集健康美食与时尚购物于一身，主营服饰、饰物、化妆品、皮具、饮食等，一期负二层主要经营美容美甲，二期负二层现空置招商中。江南新地自开业以来一期店铺开业率近90%,最高客流量超8万人次，二期现空置较多。该项目的商铺业态较为繁杂且档次参差，商户的更换频率较低。

江南新地实景

调查小结：租金方面，江南新地一期分为负一层和负二层，负一层自东向西依次分为A、B、C、D、E区五个区，负二层为F区，其中A、B区距地铁站接驳口最近，商场片区整体租金规律呈单极分布，即靠近地铁口越近的店铺租金越贵，人流量相对最大，经营商家以中高端品牌客户为主。商铺租金水平为800-1100元/平方米/月，视其位置及面积确定。负二层主要经营商家为美容美甲，租金均价为400元/平方米/月。江南新地二期负一层自东向西依次为G至I区商铺，负二层为K区，二期人流量相对较小，经营品种较繁杂，如零售、中低端服装、轻饮食等。商铺租金均价为500元/平方米/月，视其位置及面积确定。负二层现完全空置招商中，租金均价为300元/平方米/月。

江南新地各分区租金均价

租金案例

备注：江南新地一期使用率约80%，入场费10万。二期使用率约40%，水电费另计，入场费6万。一二期统一条件是:三年租期，递增8%，管理费:60元/平方，免租期7天，三押一租。

江南大道中商圈

一、江南大道中、江南大道南临街商业：

江南大道中地段(昌岗地铁站至万国广场)，以江南西地铁站为界，南边较北边商业氛围较浓厚，主要以经营医疗配套、银行、服装、餐饮、零售、中介为主，整体商业氛围较浓厚；江南大道南地段以昌岗地铁站为界，以南部分(即江泰路地铁站至昌岗地铁站之间)，该地段东边街道较西边街道商业较浓厚，商业气氛向南方逐渐递减，主要以经营餐饮为主，商业氛围一般。

江南大道实景

调查小结：租金方面，目前江南大道中路——江南西地铁站至万国广场之间临街商铺月租金水平为350-450元/平方米;而江南大道中路——昌岗地铁站至江南西地铁站之间临街商铺月租金水平为470-870元/平方米，临近江南西交汇处的商铺租金价格，较同路段其他商铺的要高;江南大道南路——江泰路地铁站至昌岗地铁站之间临街商铺月租金水平为300-450元/平方米。

售价方面，江南大道临街商铺单价5-7万，但放售数量不多。

租金案例

二、信和广场：

信和广场位于广州市海珠区昌岗中路239号，为信和苑小区商业裙楼；裙楼共6层，从负一层至第五层，约于2000年竣工，首层层高约为4米，其余楼层层高约为3米。

信和广场是海珠区昌岗地铁上盖的裙楼物业，与合生生活天地商业广场隔路相望，和合生生活天地商业广场组成昌岗地铁站区域最主要的两个商业中心，定位为社区购物广场，负一层为沃尔玛生活超市，一层为临街商铺及国美电器商场入口，入驻商户主要为地产、餐饮，二、三层均为国美电器卖场，第四层经营健身中心，第五层为办公，同时西边农业银行租用一至四层。

信和广场实景

调查小结：租金方面，临街商铺租金水平为800-1000元/平方米/月，首层商场内铺租金水平约400-600元/平方米/月，视位置而定，其他楼层因为长期租户，且规定体量较大，尚未有招租计划。商场租户粘性较强，场内空置率较低，未有待租铺位。售价方面，信和广场现均为只租不售。

信和广场各区租金均价

租金案例

三、达镖国际中心：

达镖国际中心位于广州市海珠区昌岗中路362号，具有甲级写字楼、国际商务公寓及大型购物中心功能，是一座创新型综合商务复合体;楼栋地上共51层，地下3层，其中商业裙楼共7层，从负一层至第六层，约于2010年竣工，其实际临街首层为负一层，负二层地铁通道包含小部分商铺。

达镖国际中心由广州江南房产有限公司开发，并由第一太平戴维斯公司负责物业管理，总体量11万5千平方米，其商业裙楼负二层商铺为餐饮和零售业态，与昌岗地铁口相连接，负一层至第二层为苏宁易购卖场，第三层为苏宁易购管理办公层，第四层入驻商户为广州酒家，第五层入驻商户为金逸影城，第六层入驻商户为紫康健身俱乐部。

达镖国际中心实景

调查小结：租金方面，负二层商铺租金约300-400元/平方米/月，其余楼层商铺均为长期租户，租金幅度较低，目前无招租计划。售价方面，达镖国际中心商业裙楼现均为只租不售。

租金案例

四、金盛大厦商业裙楼、珀丽酒店商业裙楼：

金盛大厦位于广州市海珠区昌岗中路243号，西临信和广场，楼栋主要为公寓物业;楼栋约2005年竣工，其商业裙楼共5层，从负一层至第四层，负一层经营网吧，首层主要业态为餐饮，第二、三层主要业态为健康护理及培训教育，第四层为办公。

珀丽酒店位于广州市海珠区江南大道中348号，西临金盛大厦塔楼主要为酒店用房及写字楼，商业裙楼为东西两部分，共四层，从首层至四层，均经营餐饮业态。

金盛大厦商业、珀丽酒店实景

调查小结：租金方面，金盛大厦首层临街商铺租金约600-800元/平方米/月，其余楼层商铺目前无招租计划;珀丽酒店商铺目前无招租计划。售价方面，金盛大厦商业裙楼、珀丽酒店商业裙楼现均为只租不售。

租金案例

调研总结分析

根据调研，江南西及江南大道的商圈的主力消费人群除了来自周边住宅小区居民，更多的是通过便利的地铁交通带来的区外客群。无论是住宅底商、购物中心等传统地铺，还是无缝连接地铁的地下商业，两者租金均在千元以上，且能有较高的出租率，经营状况保持良好。

目前，江南西路一线临街商铺租金范围在600-1,300元/平方米，售价在20万元/平方米左右，且放盘量不大；江南大道中及江南大道南的临街商铺租金在300-470元/平方米，临近江南西路口的可达800元/平方米以上，而由于多数商铺为所在楼栋的开发商或大业主持有，少有放盘，放盘价在50,000-70,000元/平方米。

而区内的购物中心则以开发商自持为主，对外仅进行招租。首层商业租金范围在800-1,000元/平方米，而江南新地作为区内唯一的地下商业街区，承接地铁江南西站的庞大客流，商铺租金不仅与传统商业地铺看齐，位置较优的商铺租金更是呈现超越的姿态。

区内商业集聚程度高，多以年轻潮流为主题，业态同质化竞争激烈，整体定位及档次不及北京路及天河路商圈。然而，江南西及江南大道片区作为海珠区的核心商圈，依然是广州市内不可或缺的购物地标，商业格局不断提升，广佛地铁线路的开通也让其辐射力得到扩大，投资上升空间值得期待。

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