沉默中爆发的王健林：壮士断腕般的轻资产之路

1月29日的傍晚，万达商业和王健林又毫无意外地上了头条，但这次的原因却有很多条。除了万达商业以约人民币57.8亿的价格卖掉位于澳大利亚的两个海外项目之外，万达商业还宣布更名为万达商管，并表示在商管集团未来不再从事房地产开发的业务。

更让人惊讶的是，继去年年中万达与融创、富力达成的世纪大交易之后，万达又爆出一场大合作，腾讯控股作为主发起方、联合苏宁云商（002024.SZ）、融创中国（01918.HK）和京东以340亿元入股万达商业，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。在本次投资中，腾讯出资100亿元，持股比例4.12%；苏宁和融创中国分别出资95亿元，持股比例3.91%；京东出资50亿元，持股比例2.06%。

1月30日，万达商业与上述四巨头签署了新的对赌协议，协议中万达商业的最晚上市时间比原先推迟了五年，投资方要求万达商业要在2023年10月31日前完成上市，且不可以更改其主营业务，与此同时，2019年租金的净收益要达到190亿元，如果低于这个数值，投资方则有权要求万达方面给予其现金补偿。

船大未必难掉头

尽管新的对赌协议给万达商业带来了新的挑战，但这场及时的江湖救急却足以让王健林松下一口气，至少可以暂时不用再为海外的债务而烦心了。卖掉海外资产还债，可以说是老王酝酿很久之后得出的最佳方案。

就在半个月前，老王开始甩卖海外资产，当时万达商业以约17.21亿元的价格抛售了万达伦敦ONE项目60%的股权，该项目是万达进军海外的第一个项目。在万达2017的年会上，老王是这样描述自己对卖资产这件事的看法的，他说：“对万达的买买买和卖卖卖，关键要看买的是什么价格，卖的是什么价格，万达过去几年在海外投了一批项目，但现在决定清偿海外债务，而卖一半资产就能把全部债务清偿，说明在买和卖之间（万达）赚钱了。”

而针对此次出售的澳洲项目，万达的公告中表示，出售项目与去杠杆化策略一致，并可借此巩固集团流动资金及财务状况，出售事项预计将产生5.56亿港元（约合4.58亿元人民币）收益。同时万达方面还表示，在适合的情况下“建议出售”仅存的海外地产项目。

那场与融创、富力的世纪大交易，如果现在再回头看起来的话，更像是老王轻资产的棋盘上的第一子。在当时，曾有一位业内人士向网易房产这样评价道，万达的酒店文旅这一块业务太庞大了，假如万达早一些开始考虑的话，也不至于以这样“痛苦”的方式来降低杠杆和负债了。但那位业内人士可能没有想到的是，通常意义上的“船大难掉头”现象并不会出现在万达的身上，原因是一直以来的王健林都比别人更果断，在转型的这件事情上也从来没有犹豫过，卖掉资产对于他来说可能根本没有外界想象中那么“痛苦”。

让外界看不懂的老王

如果从万达的整个发展轨迹上来看，王健林曾经就做过好几次令外界都不能理解的行为。

1988年万达成立之初，当时连注册资金都没有的王健林，找了家担保公司借了100万就接下了一个棚户区的旧改项目，当时的开发成本是1200元一平方米，但当时大连最好的地段房子也就卖1100一平方米，公司里的40多个人都觉得这个项目挣不了钱，但王健林力排众议坚持拿下这个项目，后来通过在项目中设计了明厅并加入了一些当时还没有的装修概念，一个月时间就把房子全部销售完，同时也卖到了当时大连市的最高价。

此后的万达沿着这条路发展了一段时间，但销售额却一度停滞，在北方企业还不敢去广东的时代里，王健林和万达却去了广东的省会——广州。1998年，万达刚刚走向全国化扩张的道路，而王健林又开始设想着如何给企业带来更加稳定、长期的现金流。2000年5月，万达开始由住宅地产向商业地产转型，这是万达的第二次转型。

柳传志对这一转型决定表示了赞赏，他这样评价比自己小10岁的王健林，“当时国内还没有商业地产概念，不仅外人看不懂，企业内反对声音也很多，住宅地产发展那么好，为什么要自讨苦吃？但健林一旦看到住宅地产的局限，就坚决转型做商业地产。”

万达与王健林第三次让人看不懂的操作是决定做电影院线的那一年。当时对于这样的跨界，万达就曾被冠以“不务正业”的名号。但直至今天，万达影院影视集团的收入却是万达收入中稳定且重要的一部分，2017年万达影视集团收入增长35%，新增影城199家，新增屏幕1585块，万达影城单屏收入是国内平均水平1.9倍，线上收入超9成。万达的文化产业收入占万达集团收入比重升至28.1%，接近30%，已成为万达另一个支柱产业。

轻资产其实早就开始了

伴着多次的转型和外界看不懂的拓展，王健林也一步步地朝着更轻更快的目标飞奔。2016年的年会，王健林正式把“万达要开始走向轻资产”写上了日程，当时的他给出了“轻资产化”的两个模式：一种是投资模式，即别人拿钱下订单，万达负责找地、建设、招商和运营；第二种是合作模式，包括直投和众筹两种方式，别人出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。

王健林曾将这一模式成为“万达轻资产模式的最高级形式”，这也是万达当前力推的轻资产模式。但在2017年的6月之前，可能外界和媒体都没有把王健林口中的轻资产模式太当一回事，因为几乎每个房企都在说自己要轻资产；或者大家只是单纯地认为王健林力推的轻资产仅局限在万达将来的项目上，没人能料到老王能如此“壮士断腕”地对待万达以前拿的项目。

而壮士断腕的结果，便是随之而来的外界质疑，而且不仅是国内的人理解不了，老外也理解不了。2017年9月底，万达商业被标普和穆迪降至垃圾级，2018年1月初又被惠誉连降两级。

为了应对这些负面，老王开始使出资本挪腾术，去年12月，他左手倒右手地把万达商业地产海外有限公司的65.04%的公司股份（共计30.55亿股份），以1.2港元/股的价格转让给万达投资控股有限公司，欲以此举来增加万达商业的流动性。

有评论称，万达在2017年进行种种资本运作，都是围绕“提高盈利能力，降低负债”这一主题来进行的。一方面，万达酒店发展作为万达轻资产运作平台的定位愈发清晰；另一方面，万达继续甩卖固定资产，则是为了让万达商业摆脱房企的帽子，从而顺利回A。

再回到最近的这笔与四巨头的入股大交易，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从实际情况看，万达这次的交易带着很强的轻资产运作的战略思路，此前售卖海外资产的行为也保密性很高，联系到此前出现的外部争议，可以说万达在轻资产道路上“隐忍”的心态很强。

同时他还认为，尽管万达此前抛售资产后，也有助于进一步整合资源，但是要防范合作中各类新的问题出现，尤其是新战略新动向等都需要稳步推进，否则当做一种合作的狂欢盛宴，也很难让万达商业地产转型之路走得太远。

四巨头340亿的入股像一场及时雨，让万达商业和老王都能够暂时缓了一口气，但摆在万达商业面前的仍然是如何成功并顺利地回A股上市，以及怎样实现190亿元的租金的净收益。据中国证监会披露的最新情况显示，万达商业A股IPO最新排名为70名，行业依然是房地产。至于万达商业下一步怎么走，5年的时间给到老王，他总会想出办法。

（网易上海房产 忻奇琪）