租赁市场“大赛道” 资本已经抢跑了

随着“租售并举”政策在各地的推广、实施，众多租赁机构运营商成为了时下的香饽饽。在这其中，自如作为众多租赁机构运营商的代表之一，于2018年1月16日，宣布完成A轮融资。融资金额为40亿元人民币，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投。

作为3家机构领投方之一的华平投资是美国最为著名的私人股权投资公司之一。早在投资自如之前，华平投资对租赁市场就有所布局。

从轻到重从分散到集中，投资是一场战略

2012年，华平投资了国内集中式白领公寓的开拓者和领导者魔方公寓，并于2015年再次加码。2015年，华平联合创立盛煦地产，主要从事中高端租赁式公寓和创意办公投资持有经营性资产管理公司。

这一次，对于自如的投资则是华平近年来对国内长租公寓领域的第三笔投资。

对于这三笔投资，华平投资合伙人丁毅面对网易房产独家专访时表示，华平应该是最早投资长租公寓领域的机构：“从宏观上来说，我们看好这个行业是因为租赁市场存在巨大的提升空间和增长机会。魔方是面对白领人群提供集中式长租公寓的机构化运营商和服务提供者。魔方起步最早，目前也是规模最大的集中式长租公寓平台。盛煦主要从事中高端租赁公寓和创意办公的持有经营性资产管理公司。自如是分散式长租服务平台。这三家企业的商业模式和服务人群不同，不管是集中式和分散式，都会增长很快，通过不同的路径和探索，为城市人群提供更多、更好的租赁体验。”

分散式市场痛点在于房源基本在个人业主手里

中国目前市场上的大部分租赁房源基本都是掌握在个人业主手里面，未来市场是以解决存量房源为主的一个分散式市场，然而目前的分散式市场存在不少痛点问题。例如，信息真实性、管理、维护、服务等问题。

面对这一问题，丁毅认为目前自如是规模最大的运营商，规模优势明显，“例如从业主方拿房的优势，目前自如较大一部分的房源来自于口碑，通过我们的访谈，绝大部分业主尝试和自如合作都愿意续租给自如；90%以上没听说过的业主都愿意去尝试，这说明自如的口碑和服务定位还是不错。另外，规模优势还体现在装修成本和效率上。”

据了解，自如的大部分客源来自于自己的移动互联网APP和用户口碑推荐，自如延续了链家比较强的这种运营和管控，和IT系统管理能力，大大提升了管理和运营效率。

“我们通过对数百位自如业主和自如客的访谈调研发现，自如的净推荐值(NPS)明显高于行业平均水平，无论是在业主和租户端，都具有非常高的用户口碑。我们认为在未来几年，二房东市场这种鱼龙混杂的市场会被机构化给彻底取代。”丁毅说。

三足鼎立的核心还是在运营管理服务能力

从目前来看，华平所投的自如、魔方、盛煦三家公司的商业模式都各有不同，可以说分属于长租公寓的不同赛道。自如主要是分散式长租公寓，其优势体现在资产轻、规模化、和强大的运营管理能力上，同时通过移动互联网定义和提供高效的产品和服务。魔方主要通过改造存量房源，以标准化的产品和管理，为都市年轻白领提供质量更高的居住和生活社区。盛煦则是通过收购、持有和运营资产，提供中高端公寓和创意办公产品，目前发展得都非常不错。

但与此同时，除了这三家公司之外，目前市场上也有很多开发商也在以各种形式进军长租及运营改造市场，对此，丁毅认为：“开发商资源核心竞争力还是在‘拿地’和资源方面，对于长租这类需要强运营的业务优势不明显。时间久了竞争力在我们看来还是运营管理服务能力在里面起到很大作用。另外，开发商新拍地块地段较偏远，和自如集中在城市核心区的房源运营定位有一定区别。”

中国人的传统买房观念也阻止不了租赁市场

中国的城镇化进程极大推动了城市长租市场的高速发展，从目前来看，大约70%的大中型城市的“新市民”选择通过租赁解决住房问题，但目前城市可供租赁的住房和需求之间存在着诸多错配问题。

而像自如、魔方等长租公寓运营商解决的是房源信息错配、价格错配、服务质量等各种痛点问题。

“中国现在租赁市场规模基本接近1.5万亿，几年之内会迅速达到两万亿。所以我们认为整个长租公寓市场都有着巨大的发展机会。”丁毅告诉网易房产，未来中国人还会有相当多的人在经济条件允许的时间购置房产，但事实上随着房价的上涨，中国人买房的年龄已经开始延后，比如说到三十多岁以后才会考虑买房，之前都需要通过租赁来解决住房问题。“从目前来看，整个长租公寓行业的发展，是一个大的赛道。”